過去一年，美國多個城市都將住房危機擺在了臺面上，住房供應量不足，結構失衡，低收入者難以找到可以負擔的廉價住房選擇。一些地區(qū)已經開始嘗試不同的解決方案，比如洛杉磯等地正在大力推進的“附屬居住單位”（ADU），鼓勵人們將獨戶住宅的后院和車庫改造為出租房。而微軟、谷歌和Facebook等多家科技巨頭也先后投入資金，幫助建造區(qū)域性的可負擔住宅。

這些措施能在多大程度上解決住房危機？目前美國住房者還面臨哪些問題？當?shù)貢r間2020年1月31日，哈佛大學住房研究聯(lián)合中心發(fā)布了一份美國租房市場的年度報告。報告指出，目前美國租房市場面臨多重壓力。

盡管新建項目的數(shù)量處于近些年的高位，但短時間內仍然難以滿足需求。此外，這些新建項目更多面向的是中高收入者，低收入者的選擇則在持續(xù)緊縮。此外，房租上漲超過了收入增幅，這不再只是窮人的不能承受之重，越來越多中產家庭同樣面對這一困境。

誰是租房市場的主力軍？

該報告統(tǒng)計了不同收入租房者的人數(shù)和占比，家庭年收入超過7.5萬美元（約合人民幣52萬元）的租戶占比達到了22%，這是歷史以來的最高紀錄。

2010至2018年，中高收入的租戶增長了45%，而家庭年收入低于3萬美元（約合人民幣20.8萬元）的租戶數(shù)量減少了100萬，下降了5%。

大學或以上學歷、較高收入，這批人成為如今美國租房市場的主力軍。

其中一個原因在于高房價，相比購入房產，越來越多人愿意選擇長期租房生活。過去，對中高收入家庭而言，買房是最常見的選擇，如今這部分群體也被推入了租房市場。

根據(jù)美國統(tǒng)計局的調查，1994至2019年，35至44歲的租房者增加了4.5%，45至54歲的租房者增加了5.3%。2004至2018年，已婚育家庭的租戶增加了68萬戶，增長了14%，總數(shù)達到590萬戶。

公寓樓新建熱潮能夠緩解租金上漲壓力嗎？

租房市場也正在迎合這樣的轉變，更多的新建房主要面向中高收入者。

近幾年美國多個城市鼓勵提高居住密度，以增加新建房的供應。相比傳統(tǒng)城市近郊的獨棟別墅，越來越多的新建公寓樓出現(xiàn)在交通相對便利的內城區(qū)。但隨之而來的是高房租，一些交通便利、設施完備的公寓，租金能令中產家庭望而卻步。

該報告統(tǒng)計了2018年7月至2019年7月間新建出租的公寓，其中20%的月租金高于2450美元（約合人民幣17174元），12%的月租金低于1050美元（約合人民幣7360元）。

目前，美國正迎來一波租賃房新建熱潮。據(jù)統(tǒng)計，2018年全美境內的新建項目共計能帶來37.4萬套住房，相比前一年度增長了6%。

但短時間內，新建住房仍然難以滿足需求，其中最大的缺口是廉價的住房選擇。

2012至2017年，月租金1000月以上的租房增長了500萬套，而月租金低于600美元的廉價租房則減少了310萬套。占比來看，2012年市場上低價位房的比例約為33%，到2017年則下降至25%。

近些年開發(fā)商更愿意在密集的城區(qū)建造新房，這也使得建造成本水漲船高。據(jù)美國房地產網站Curbed報道，公寓樓建造的各個環(huán)節(jié)都在漲價。哈佛報告中提及一個建造成本指數(shù)（Rider Levett Bucknall Construction Cost Index），綜合考量了勞工成本、建材費、承包費用、當?shù)囟愘M等因素，2012至2019年，建造成本上漲了39%。此外，建筑工人的短缺狀況仍在加劇。據(jù)統(tǒng)計，2019年美國有30萬建筑工人缺口。

租金壓力波及中產家庭

越來越多高收入租客的入場，開發(fā)商更偏重中高收入者，以及建造成本上升帶來的租金上漲，不難想見，全美低收入租戶面臨危機。但哈佛的報告指出，租金壓力已經蔓延開來，波及中等收入家庭。

該報告統(tǒng)計了全美的低收入家庭（即年收入低于所在地區(qū)家庭收入中位數(shù)30%者），每100戶只能找到37套低價位的出租房。

2018年，租金占到收入30%或以上者相比2001年增加了600萬人。該報告認為，全美有2080萬人正遭受房租壓力。

該報告統(tǒng)計了年收入3至4.5萬美元的家庭（約合人民幣20至31萬元），其中受房租壓力者增長了5.4%，而年收入在4.5至7.5萬美元的家庭（約合人民幣31至52萬元）增長了4.3%。

此外，Curbed網站還比較了洛杉磯和新奧爾良兩座城市的租房壓力。洛杉磯的家庭收入中位數(shù)為5.2萬美元，月租金中位數(shù)約為1560美元，56%的租戶需將三成或以上的收入用于繳納房租。新奧爾良的年收入中位數(shù)為3萬美元，月租金中位數(shù)為960美元，但從數(shù)字看來住在新奧爾良比洛杉磯便宜得多，但實際上，當?shù)厝烁惺艿降淖夥繅毫嶋H上并不亞于前者。從區(qū)域分布上看，房租壓力不再是那些昂貴的“明星城市”的專屬難題。