在10月25日舉行的中國城市百人論壇2020年會上，“十四五”國家發(fā)展規(guī)劃專家委員會秘書長王一鳴指出，“十四五”期間，面對“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，城鎮(zhèn)化的推進需要以加快農(nóng)業(yè)轉移人口市民化為首要任務，并努力實現(xiàn)基本公共服務均等化，將公共服務與常住人口而非戶籍人口掛鉤。而這些都對加快城市住房租賃市場發(fā)展提出了緊迫要求。

從已經(jīng)公布的政策來看，2019年到2022年的四年中，中央財政累計將向24個入選試點示范城市投入專項獎補資金588億元，用于支持發(fā)展住房租賃市場。這是一筆十分巨大的財政投入，也預期會對中國的城市住房租賃市場發(fā)展格局產(chǎn)生深刻的影響。

2019年2月，財政部和住建設部聯(lián)合發(fā)出開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知，指出將采取競爭性評審方式確定示范城市，入選城市可以在三年試點示范期內(nèi)獲得“直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元”的中央財政專項獎補資金支持。

同年7月18日，財政部、住建部在官網(wǎng)上發(fā)出公示，從22個報名城市中經(jīng)競爭性評審入選首批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的16個城市名單（按行政區(qū)劃序列排序）：北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。首批入選16個城市中有3個直轄市、11個省會城市以及2個計劃單列市。也就是說，這16個城市每年獲得的資金支持總額將達134億元，三年試點示范期內(nèi)總計402億。

從首批中央財政專項支持試點入選城市公示到今天已經(jīng)一年多了，這些試點城市的地方政府在推動住房租賃市場發(fā)展方面的績效如何，采取了哪些辦法和措施，這些辦法和措施有哪些達到了財政部和住建部發(fā)展試點工作方案中所要求的“形成一批可復制、可推廣的試點成果、向全國推廣”的效果，上述問題都很值得關注。

上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心持續(xù)關注中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點工作的進展，希望能加深社會、業(yè)界對這項政策的理解，從而對全國住房租賃市場發(fā)展起到推動作用。

本文聚焦于入選城市所公布的中央財政專項資金管理辦法，對16個中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市的專項資金管理辦法及實施細則進行了多維度的梳理，結合試點城市績效目標完成情況的公示材料進行了多方位的考察。就試點城市現(xiàn)有公開的文本材料來看，總體上具有以下幾點特征：

（一）高度重視資金使用的規(guī)范化。各城市出臺相關管理辦法和實施細則都比較慎重，多個城市做了公開征求意見，廣州還做了兩輪征求意見。各城市出臺的相關管理辦法總體上都有比較明確的目標指向，反映了各地地方政府培育和發(fā)展住房租賃市場具有一定的決心和積極性，同時有一定的經(jīng)驗積累和相關政策儲備；

（二）高度重視資金的安全。各地秉持“資金安全第一”的原則，從資金獎補要求及力度方面，對相關企業(yè)及項目進行了較為詳盡的規(guī)定，以保障資金使用的規(guī)范化及標準化。都配套了較為嚴格的監(jiān)督管理，基本上都有全流程動態(tài)監(jiān)督和專項管理、?？顚Ｓ谩⒎仲~核算的制度設計；

（三）專項資金主要用于租賃房源建設方面，并按照新建、改建及盤活的順序，在補貼標準及投入比重基本上依次遞減，小部分資金用于住房租賃平臺建設及運營與相關基礎性工作。還有部分城市將資金用于租賃企業(yè)的資本金補充，但限于國有企業(yè)；

（四）設置了績效評價機制，以提高資金的使用效益。其中一些城市還制定了基于績效的獎勵辦法。還值得注意的是，不少城市在獎補過程中引入競爭機制，對績效表現(xiàn)優(yōu)良的住房租賃企業(yè)加以更多獎補，而非采用“一刀切”式的獎補辦法，這有助于更好地調動市場主體的參與積極性，是值得借鑒的政策手段；

（五）目前各地的獎補多傾向規(guī)模化企業(yè)及項目，獲得資助的規(guī)?；髽I(yè)又往往以地方國企為主，這也契合當前中國住房租賃市場發(fā)展進程中很多地方政府都要求國企作為壓艙石、穩(wěn)定器的基調，體現(xiàn)了各地政府在“求穩(wěn)”中摸索著前進的姿態(tài)。

各試點城市在規(guī)范中央專項資金的管理與使用方面做了大量的工作，也都取得了一定的成效，但也存在一些不足：

（一）管理辦法的出臺總體上較慢。盡管首批入選城市在2019年7月中旬就公布，試點工作對2019年也有任務績效要求，但只有3個城市在2019年內(nèi)就制訂和印發(fā)了專項資金管理辦法，到今年7月中旬，也還有4個城市未能印發(fā)管理辦法，最晚的城市是到今年9月才公布了管理辦法。管理辦法出臺拖后，不可避免帶來試點工作的相應延后，這意味著有大量財政資金難以及時運用，專項資金使用效率效益下降；

（二）在租賃房源供給籌集方面，存在“重新建，輕盤活”的現(xiàn)象。針對新建房源的獎補力度較大、規(guī)范較為明晰，而針對盤活房源，甚至出現(xiàn)在部分城市管理辦法中未提及的現(xiàn)象。租賃住房的需求具有很強的空間地段性，高度集中在主城區(qū)，在郊區(qū)大規(guī)模建設租賃住房，對緩解租房供需矛盾有限。各地應在盤活主城區(qū)閑置房源為主的基礎之上，針對租賃房源供給短缺的局部地段再加以新建房源的補給。還要注意，租賃住房需求具有很強的動態(tài)性，隨著地段產(chǎn)業(yè)結構變化而很快變化，新建改建租房要留有一定彈性，可考慮零碎化分布和靈活組裝的模塊化租房建設。同時，在大城市中，新建租賃房源往往涉及到農(nóng)村集體建設用地問題，目前還鮮有城市對此出臺相應的實施細則，對集體土地的申請、使用、項目運營和收益如何分配等細節(jié)還未做出足夠詳細的規(guī)范；

（三）在促進租賃市場發(fā)展方面，存在“重建設、輕運營”的現(xiàn)象。各地對于住房租賃市場發(fā)展相關的基礎性工作、信息服務平臺搭建、承租人的賦權等問題的重視程度有待提升。任何一個有活力市場的培育與發(fā)展，其共同的重要前提是，在規(guī)范市場主體行為基礎上增強市場運營主體的活力，同時還要厘清市場供需情況、減少供需雙方間信息不對稱問題。租賃市場發(fā)展還有租賃當事人雙方地位天然不對等的問題，在中國還有“租購不同權”、承租人享受公共服務受歧視的特殊問題。然而遺憾的是，就目前管理方法及實施細則來看，各地政府對市場運營主體的行為規(guī)范與引導、對信息不對稱現(xiàn)象的消除和租賃賦權，都還普遍缺乏足夠認識，政策重視和資金投入力度不夠充分；

（四）各試點城市績效目標計劃及完成情況公示工作有待進一步加強。制定相應的績效承諾產(chǎn)出目標并公開進行績效評估是中央政策文件里明確規(guī)定的任務，但目前鮮有城市加以公示，這既不利于接受中央及公眾的監(jiān)督，也不利于得到業(yè)界和社會的反饋及建議。政府不應把發(fā)展住房租賃市場當成自己一家事，應群策群力、廣泛吸收人民群眾智慧來共同高質量完成試點工作。

總體上來看，從本報告的多維度評析中可看出各試點城市的政策文本仍或多或少存在著公開性不強、透明性不夠、規(guī)范性不足、細則不細等問題，一些城市在不少政策實施的關鍵要點上存在大量模糊或空白的現(xiàn)象。建議由中央主管部門牽頭，引導和規(guī)范各試點城市在政策文本的制定時間、公布時間、公開程度、文本完整度、公示規(guī)范性、意見征求頻次等方面的做法，更高程度增加租賃住房市場的社會協(xié)同治理，切實落實人民城市人民建、共建共享共治的城市治理理念。

報告還建議，各試點城市應加強相互的學習借鑒，打開思路，擴展視野，結合本地實際情況，加強政策創(chuàng)新及政策創(chuàng)新的擴散，在更高的起點上，加快推動住房租賃市場的高質量發(fā)展，助力“租購并舉”住房新制度的早日實現(xiàn)。

[本文摘編自SJTU住房政策觀察No.2(2020年第2期)“中央財政支持住房租賃市場發(fā)展專項資金資助進展情況跟蹤報告 (一)——首批入選城市的資助政策比較”。報告主筆人：陳杰、齊昕。報告文本參與者還包括：劉思繹、阿克瑪熱莉·阿曼江、張柳依、黎汛泰、洪言為。]