原創(chuàng) 梁云風(fēng) 秦朔朋友圈

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· 梁云風(fēng) | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

今年的樓市，經(jīng)歷了明顯的波段行情。

開(kāi)年之處，因?yàn)橐咔榈脑?，全?guó)樓市停擺一個(gè)多月，春節(jié)行情顆粒無(wú)收；從3月份起，各地出臺(tái)刺激政策，同時(shí)國(guó)家為企業(yè)融資開(kāi)閘，各地樓市迎來(lái)火爆行情；而隨著樓市的過(guò)熱，從7月份開(kāi)始樓市又開(kāi)始轉(zhuǎn)向，調(diào)控力度收緊，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，特別是8月份的“三道紅線”發(fā)布，行情、區(qū)域、企業(yè)的分化正在加速進(jìn)行，用“一半是海水，一半是火焰”來(lái)形容也毫不為過(guò)。

煎熬的北方樓市

9月份起，北方一些城市房?jī)r(jià)下行的新聞不絕于耳。

在天津，以往外地客扎堆的武清區(qū)、海教園房?jī)r(jià)驟降數(shù)千元，一些板塊的二手房甚至一年沒(méi)有成交量，“南湖板塊保利梧桐語(yǔ)小區(qū)，最近一筆成交還是在2019年9月份，今年以來(lái)一套都沒(méi)成交，周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元，對(duì)二手房的價(jià)格沖擊很大?！碑?dāng)?shù)刂薪榻榻B。

另一個(gè)引起全國(guó)關(guān)注的城市是鄭州。9月17日，河南房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)閉門(mén)會(huì)“不帶頭降價(jià)”信息讓外界看到了鄭州樓市的廬山真面目，包括河南本地房企建業(yè)、正商，外來(lái)戶萬(wàn)科、碧桂園等50多家房企參會(huì)，對(duì)外披露的會(huì)議紀(jì)要表示，“大家觀點(diǎn)普遍一致，降價(jià)促銷(xiāo)對(duì)整個(gè)行業(yè)弊大于利。胡葆森、張敬國(guó)都在會(huì)上表示，不帶頭降價(jià)。”

房企承諾不降價(jià)的背后，是鄭州從去年下半年開(kāi)始樓市下行，降價(jià)出貨的慘烈情況。部分房企為了回籠資金，降價(jià)、零首付、首付分期、送車(chē)位、送車(chē)等各種營(yíng)銷(xiāo)手段盡出，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，鄭州整體樓市價(jià)格已經(jīng)跌回到2016年前的水平，鄭州本地的一位朋友說(shuō)，鄭州的投資預(yù)期已經(jīng)大打折扣。

在土拍市場(chǎng)方面，自2019年7月起，鄭州土拍行情急轉(zhuǎn)直下，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼，流拍、停拍現(xiàn)象明顯增多，就連逢拍必?zé)岬谋饼埡舶l(fā)生了流拍。

如今，鄭州樓市庫(kù)存積壓嚴(yán)重，截至今年8月底，大鄭州范圍內(nèi)12個(gè)區(qū)域中，9個(gè)區(qū)域超過(guò)了12個(gè)月去化周期的警戒線，其中新鄭片區(qū)住宅庫(kù)存量高達(dá)274萬(wàn)平方米，去化周期約26個(gè)月，主城區(qū)中原區(qū)庫(kù)存175萬(wàn)平方米，去化周期約16個(gè)月。更為嚴(yán)重的公寓項(xiàng)目庫(kù)存積壓到356萬(wàn)平方米，12個(gè)月均去化周期達(dá)到63.5個(gè)月。

在房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的北京，在九月份的大促銷(xiāo)后，十月份房?jī)r(jià)也開(kāi)始下行，中國(guó)證券報(bào)對(duì)北京地區(qū)二手房市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)，以大興、房山為代表的郊區(qū)次新樓盤(pán)整體降價(jià)幅度較大，非核心區(qū)域次新二手房?jī)r(jià)格降價(jià)幅度較大，不少房源目前報(bào)價(jià)相比上半年成交價(jià)低了5%左右。

此外，在一直備受關(guān)注的環(huán)京區(qū)域中，曾經(jīng)的環(huán)京“一哥”的燕郊樓市在近兩年環(huán)京房?jī)r(jià)承壓的情況下，當(dāng)?shù)匾皇?、二手的樓盤(pán)價(jià)格都較為低迷，相對(duì)于2017年初的市場(chǎng)高點(diǎn)，價(jià)格已經(jīng)腰斬。限購(gòu)政策也悄然松開(kāi)。

在南方，中國(guó)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的深圳，在715新政之后，購(gòu)房名額驟減，剛需忙著打新，投資客被迫離場(chǎng)，二手市場(chǎng)接盤(pán)俠也隨之減少，成交量“一蹶不振”。據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新房網(wǎng)簽4871套一手住宅，環(huán)比上漲20%，創(chuàng)下全年新高；而二手住宅成交8820套，環(huán)比下滑22.1%。黃金周期間，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北上廣二手日均交易量比去年同期增長(zhǎng)50%，而深圳受調(diào)控影響，二手房成交量比去年下降47%。

不過(guò)，與鄭州、天津“量?jī)r(jià)齊跌”不同的是，深圳的業(yè)主心態(tài)更好、信心更足，二手房成交量雖因新政和新房的沖擊受冷，但在價(jià)格上仍處于上漲趨勢(shì)，呈現(xiàn)出“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象。

難怪有業(yè)主喊出，“降價(jià)是不可能降價(jià)的，要么再把價(jià)格抬一抬，砍到這個(gè)數(shù)還行?！?/p>

冰火兩重天

與當(dāng)下市場(chǎng)似乎哀鴻遍野不同，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)似乎冰火兩重天。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額11905.6億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29%。1-9月百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)銷(xiāo)售規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。

從全國(guó)來(lái)看，市場(chǎng)普遍預(yù)期今年銷(xiāo)售總量仍有增長(zhǎng)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額從去年的15.9725萬(wàn)億元沖擊到17萬(wàn)億元。

不過(guò)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)越來(lái)越對(duì)中小房企不利，房企的分化加速。從1-9月份的銷(xiāo)售情況來(lái)看，龍頭房企優(yōu)勢(shì)明顯，TOP3房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額集中度達(dá)13.7%，TOP10占比已經(jīng)到了26.4%，TOP30占比高達(dá)45.8%。雖然市場(chǎng)遠(yuǎn)未到20%房企完成80%銷(xiāo)售的地步，但以當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)，“二八定律”遲早要來(lái)。

可以說(shuō)，龍頭房企的降價(jià)，將市場(chǎng)搶收殆盡，更有恒大這樣傳統(tǒng)打折搶收的房企，9月份開(kāi)啟9折優(yōu)惠后，到黃金周結(jié)束，38天內(nèi)恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1416.3億元，雖然一直飽受負(fù)債率高之苦，但龍頭房企的搶收效果明顯。

而中小房企，苦不堪言。在上述9月份的河南房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)閉門(mén)會(huì)上，有開(kāi)封市本土開(kāi)發(fā)商抱怨，“某龍頭房企7折賣(mài)房，一個(gè)月賣(mài)了400多套房子，其他小開(kāi)發(fā)商都賣(mài)不出去，往后沒(méi)有活路了。”

中小房企到底有多難呢？鄭州本土房企浩創(chuàng)集團(tuán)為了加快資金回籠，除了加大打折力度外，旗下多個(gè)南龍湖項(xiàng)目采用零首付、首付分期等違規(guī)手段售房?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，該房企2019年銷(xiāo)售額為128億元，排名全國(guó)房企第124位。其2020年銷(xiāo)售目標(biāo)為150億元。

而寶能為賣(mài)房更是豁出去了，連地鐵站牌也造假。在山東濟(jì)南的寶能城，寶能地產(chǎn)為了制造地鐵房的噱頭，將還在審批中的地鐵8號(hào)線站牌樹(shù)立在寶能城樓盤(pán)附近，雖然僅是“一日游”，但房企賣(mài)房的焦慮躍然紙上。

所以對(duì)恒大、萬(wàn)科這樣的頭部企業(yè)，以及一些擴(kuò)張型的中型房企來(lái)說(shuō)，降價(jià)求量需要擔(dān)心的至多是凈利潤(rùn)，要怎么在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上向投資者交代，而對(duì)于腰部、尾部房企來(lái)說(shuō)，更多的考慮是怎么活下去。

以零首付為例，地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士評(píng)價(jià)稱(chēng)，“這種違規(guī)銷(xiāo)售是在割韭菜根，導(dǎo)致買(mǎi)房完全沒(méi)有門(mén)檻，風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給客戶和銀行。凡是敢做零首付的開(kāi)發(fā)商都極度缺錢(qián)，因?yàn)檫@種做法對(duì)品牌傷害很大，開(kāi)發(fā)商為保證利潤(rùn)率，不可避免地減配房屋質(zhì)量?！?/p>

這哪里是賣(mài)房，簡(jiǎn)直是送命嘛！

健康的市場(chǎng)通向何方？

筆者最近和一位中型上市房企的投拓總交流，該房企深耕江西市場(chǎng)，十年不到的時(shí)間從一家區(qū)域房企到赴港上市，走的同樣是高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的老路。

“現(xiàn)在這條路走不下去了，房企不得不考慮健康持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題了?！彼锌?，自從8月份監(jiān)管方劃出了三道事關(guān)房企生死的紅線后，他所在房企已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)降低負(fù)債，放慢拿地節(jié)奏，同時(shí)加大出貨力度。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召集12家重點(diǎn)房企召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并提出了“三道紅線”。

“三道紅線”的核心是降負(fù)債，控制房企的融資債務(wù)總規(guī)模。這“三道紅線”為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

參照這三個(gè)指標(biāo)，監(jiān)管部門(mén)將試點(diǎn)的房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，并分別制定限制融資額度。在邀請(qǐng)參會(huì)的12家房企中，“三道紅線”都位于紅檔的是4家房企，分別是恒大、融創(chuàng)、綠地和中梁。隨后，房企開(kāi)始自查并提出整改目標(biāo)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，也越來(lái)越頻繁，開(kāi)頭我們就提到今年的行情波段，隨著疫情的逐步控制，一度放松的調(diào)控又在收緊，9月，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都等二線城市陸續(xù)出臺(tái)了各自的樓市調(diào)控，到10月，三四線小城如徐州，也出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。近期南京多個(gè)樓盤(pán)要求首付提高到5成甚至8成，導(dǎo)致購(gòu)房者首付金額動(dòng)輒高達(dá)百萬(wàn)以上，很多人直接因?yàn)橘Y金不足被擠出門(mén)外。多種政策的疊加意味著，只要市場(chǎng)仍躁動(dòng)不安，那么中央強(qiáng)硬調(diào)控就不會(huì)停止。

君子不立于危墻之下，對(duì)品牌房企來(lái)說(shuō)，更不能踩線。而一旦出現(xiàn)債務(wù)違約，泰禾、福晟就是前車(chē)之鑒。

從2014年底開(kāi)啟的這波行情已經(jīng)持續(xù)了近六年，盡管過(guò)程中調(diào)控不斷增減，但總體上仍止不住上漲的預(yù)期。從全球房地產(chǎn)發(fā)展的歷史來(lái)看，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，需要經(jīng)歷“復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條”循環(huán)往復(fù)的四個(gè)環(huán)節(jié)，一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)分化的開(kāi)始，即意味著階段間的過(guò)渡啟動(dòng)了，如何把握周期，或?qū)Q定著房企到底是立于危墻之下還是走上康莊大道。

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秦朔朋友圈id：qspyq2015 開(kāi)白名單：duanyu_H

原標(biāo)題：《“金九銀十”分化：有的成功搶收，有的苦不堪言》

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