原創(chuàng) 真叫盧俊團(tuán)隊(duì) 真叫盧俊

面朝大海，春暖花開(kāi)。

我們因?yàn)楹Ｗ拥囊痪湓?shī)對(duì)大?？偙в蟹浅＠寺幕孟?。

同時(shí)對(duì)大海的熱情，點(diǎn)燃了很多城市海景房房?jī)r(jià)的火熱，海景房也一度成為某些沿海城市，非常熱門(mén)的投資置業(yè)產(chǎn)品。

說(shuō)到沿海城市，上海無(wú)疑是中國(guó)發(fā)展得最好的沿海城市之一。

不管是從人口，產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)，交通，各方面來(lái)看，從哪個(gè)維度上來(lái)看，上海都是沿海城市的翹楚。

但是最近，在外地的朋友問(wèn)了我一個(gè)問(wèn)題，她說(shuō)：“你不是在上海嗎，怎么不去看海？也沒(méi)看到你們公號(hào)發(fā)過(guò)上海關(guān)于海景房的文章？”

俗話說(shuō)，靠山吃山，靠海吃海，那么為什么在三面環(huán)海的上海，卻很少聽(tīng)說(shuō)海景房呢？

我轉(zhuǎn)頭就問(wèn)身邊的同事飛哥，作為上海本地人的回答是：“上海有海景房的呀，奉賢，金山，臨港，那邊的房子離海很近的，但同時(shí)那邊的房子也是上海最便宜的?！?/p>

為什么上海作為一個(gè)沿海城市，卻沒(méi)有沒(méi)有像三亞一樣的藍(lán)天、碧海、沙灘，從而成為一個(gè)旅游熱門(mén)景點(diǎn)。

上海的海邊兒到底有什么?。吭趺锤愕眠@么神秘？

于是，我決定動(dòng)身出發(fā)看看，去看看上海的海，以及為什么這里沒(méi)有大量的海景房。

海景房海景房，首先要先有海。

上海能看海的地方，其實(shí)不多。無(wú)非就是：臨港，金山，奉賢，這樣的郊區(qū)。

很多本地人知道海邊在哪，但卻從未去過(guò)，因?yàn)檫@些地方距離市中心，都實(shí)在太遠(yuǎn)了。

在這三個(gè)郊區(qū)里，我選擇如今投資置業(yè)比較火熱的臨港片區(qū)，有個(gè)叫做觀海公園的地方，

借此機(jī)會(huì)，我終于真正感受一下上海的海岸線，它究竟是什么樣的。

花了2小時(shí)車(chē)程，來(lái)到臨港，我才發(fā)現(xiàn)臨港距離海最近的地方，基本都是淤泥，和瘋狂生長(zhǎng)的雜草。

在我印象里，海岸線的沙灘，美女，比基尼和西瓜汁，一個(gè)都沒(méi)看到。

沿著海邊走了一圈，沒(méi)有看到大量的游客，上海的海邊顯得格外的安靜，甚至...有點(diǎn)荒涼。

大部分前來(lái)看海的游客，都是周邊的居民，大家有的坐在礁石上，看著黃色的海灘，有的在挖泥里的小螃蟹。

這就是上海的海，真的非常的原生態(tài)，一整片都是未開(kāi)發(fā)的樣子。這里科普一個(gè)地理小知識(shí)，上海是長(zhǎng)江入?？?，這里屬于長(zhǎng)江淤泥沖積平原，上游沖下來(lái)的不是渾濁的江水，就是泥沙。上海還有崇明島、長(zhǎng)興島、橫沙島、大金山、小金山、佘山島、浮山、小洋山島等大小島礁。但他們都沒(méi)有沙灘，海邊全是淤泥。

如今上海金山和奉賢的沙灘，都是人工開(kāi)發(fā)的，原來(lái)也是灘涂，并不是自然形成的。不像三亞那樣，有漂亮的沙灘可以玩耍，有海天相連的景色可以看。

我們都知道，海景房一般多是作為個(gè)人的第二甚至第三居所，比較適合候鳥(niǎo)型人群，作為一年里面偶爾度假休閑的地方，那么需要的自然環(huán)境條件的要求就比較苛刻。

人們?yōu)槭裁聪矚g海景房，很重要的原因，一定是漂亮的風(fēng)景，還有溫暖的氣候，超優(yōu)質(zhì)的空氣。上海不僅景觀不夠優(yōu)質(zhì)，冬天溫暖的氣候也不滿足。

所以，單從這兩點(diǎn)考慮，上海都不滿足發(fā)展大量文旅地產(chǎn)，海景房的條件。

上海確實(shí)是沿海城市，但卻不是濱海城市。

所以我們可以在這里來(lái)說(shuō)明一下，沿海城市和濱海城市的區(qū)別：主城在海邊的城市屬于濱海城市，主城不在海邊的城市是沿海城市。

上海主城其實(shí)離海非常遠(yuǎn)，開(kāi)車(chē)到海邊要2個(gè)小時(shí)，不像青島，廈門(mén)市中心距離海邊很近，開(kāi)車(chē)半個(gè)小時(shí)就到了。想要享受陽(yáng)光沙灘海浪，直接買(mǎi)機(jī)票飛三亞，也就三小時(shí)左右。

像是大連、青島這樣的城市，是市區(qū)直接臨海邊，這才是真正的海濱城市，這些城市才是真正靠海吃飯的城市。

中國(guó)的海岸線其實(shí)非常的長(zhǎng)，但是并不是每一個(gè)沿海城市都有很好的發(fā)展，發(fā)展好的沿海城市，市中心也不一定在海邊。

上海的海邊，從開(kāi)始就注定了是郊區(qū)的結(jié)局。

上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直在西邊，而海是在東邊，上海一直以來(lái)是沿江發(fā)展，而不是沿海。

開(kāi)埠以后，上海以外灘租界區(qū)為中心，迅速發(fā)展起來(lái)形成了上海市中心最早的雛形。

上海外灘地理位置得天獨(dú)厚，蘇州河與黃浦江在此交匯，優(yōu)良深水河港，寬廣的外灘，向下不遠(yuǎn)處就是外洋，向內(nèi)可達(dá)江浙。

這里成了中國(guó)對(duì)外貿(mào)易的中心，以此上海迅速發(fā)展成了遠(yuǎn)東第一大城市。直到上個(gè)世紀(jì)九十年代初，設(shè)立浦東新區(qū)，陸家嘴才成為上海市中心的一小部分，上海才開(kāi)始慢慢往東邊發(fā)展。

在4000多年前，那個(gè)時(shí)候的浦東，還是一片汪洋，浦東是后來(lái)淤泥沖積而成的。

但是即便是現(xiàn)在的浦東很多地方，離海也真的太遠(yuǎn)了。

一直以來(lái)，上海這座城市的發(fā)展和黃浦江密不可分，不論是浦東還是浦西，濱江地帶才是上海發(fā)展的重點(diǎn)。

這也就意味著，上海越靠近海的地方起步越晚，所以，人口，產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)，交通都不會(huì)這么快發(fā)展。

同時(shí)這幾年，上海大力發(fā)展大虹橋稱為面向內(nèi)陸的交通樞紐，這樣看來(lái)上海未來(lái)也不太可能出現(xiàn)靠海發(fā)展的局面。

這就是在上海我們很少聽(tīng)說(shuō)海景房的原因，因?yàn)樯虾＞褪且蛔亢２怀院５某鞘小?/p>

海洋不是萬(wàn)能的，完全靠海的城市也未必能富起來(lái)。

如湛江市擁有中國(guó)最長(zhǎng)的海岸線，三亞市擁有中國(guó)最美麗的海洋風(fēng)景。但論經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市實(shí)力，人均收入，其實(shí)這些城市的綜合實(shí)力，都在上海之下。很多身居內(nèi)陸的城市也比沿海城市更發(fā)達(dá)。

在我國(guó)的沿海地區(qū)，還是有很多城市屬于發(fā)展貧困地帶，特別是曾經(jīng)的幾大資源枯竭型城市。

不只上海，全國(guó)很多沿海城市，也不是每個(gè)都有很好的海景房產(chǎn)，也不是每一座城市的海景房都值錢(qián)。比如山東乳山，海景房10年跌了35%。

最近一則名為“在這座小城買(mǎi)了套海景房，11年后賣(mài)，虧掉了35%”的新聞上了熱搜。

有投資者2009年以20萬(wàn)購(gòu)入36平方的海景房，2020年只賣(mài)了13萬(wàn)，直接虧掉了35%，

10年前，乳山的海景房讓投資者趨之若鶩，當(dāng)時(shí)海景房的均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到4000元/平，如今當(dāng)?shù)囟址康木鶅r(jià)也才4000元/平，最便宜的房子1800元/平。

從通貨膨脹的角度上來(lái)看，投資這樣的海景房其實(shí)是在虧錢(qián)。

作為第二居所的海景房，首先入住率不會(huì)很好，大約在30-40%已經(jīng)算不錯(cuò)了，如果到了冬天，甚至可能更低。

如果沒(méi)有很好的入住率，很多海景房周邊的配套是跟不上，那么商業(yè)也無(wú)法得到很好的發(fā)展，小區(qū)以外的環(huán)境不會(huì)特別好。

還有，很多沿海城市的居民其實(shí)不太喜歡居住在離海很近的地方，因?yàn)闈駳庵?，如果作為第二甚至第三居所，偶爾過(guò)來(lái)住會(huì)發(fā)現(xiàn)家里很多東西都很潮濕，所以一定要做防潮處理，否則將會(huì)慘不忍睹。

所以，海景只是地段的附加值。

如果沒(méi)有占據(jù)城市發(fā)展方向，或核心區(qū)位的海景房，很難有潛力和上升空間。

深圳灣的海景房，看?？梢再u(mài)20萬(wàn)/平米，但如果在上海，投資海景房可能比剛需房還不值錢(qián)。

所以如果投資海景房，真的要謹(jǐn)慎選擇城市，因?yàn)槲穆玫禺a(chǎn)體量大，需要投入很長(zhǎng)的時(shí)間建設(shè)，這也就意味著周期拉長(zhǎng)，未來(lái)價(jià)值兌現(xiàn)的時(shí)間會(huì)比較久。

當(dāng)然了，如果一定要買(mǎi)來(lái)作為養(yǎng)老度假，要選擇那些海岸線風(fēng)景優(yōu)美的，符合城市的重點(diǎn)發(fā)展方向，且一定要有完善的，看得見(jiàn)的配套的海景房。

不是每一座沿海城市，都是靠海發(fā)展，所以對(duì)于這樣的城市來(lái)說(shuō)，海景房可能是最便宜的房子，也是最不具有投資屬性的房產(chǎn)。

因此，也只有那些在城市重點(diǎn)發(fā)展方向的海景房，才值得投資。

以上為正文，來(lái)自喬不絲

原標(biāo)題：《為什么上海很少聽(tīng)說(shuō)海景房》

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