2009年，一部直面社會(huì)現(xiàn)實(shí)的《蝸居》道出了大江南北萬(wàn)千房奴的心酸。如果故事里的主人公穿越到十年后，那么親手把妹子推進(jìn)火坑的海萍會(huì)十分得意于自己的“英明”決斷：十年后，大城市里的打工仔們面臨的不再是“做穩(wěn)了房奴的時(shí)代”，而是“想做房奴而不得的時(shí)代”。

當(dāng)然，十年后，我們的電視劇也與時(shí)俱進(jìn)，把女主角換成了各路闊太太和女強(qiáng)人；曾經(jīng)像《生存之民工》、《蝸居》這樣把苦苦掙扎的打工仔當(dāng)成主角的作品，現(xiàn)在連成為背景板的資格都沒(méi)有了。

以剛剛慶祝完40歲生日的特區(qū)深圳為例。根據(jù)安居客的數(shù)字，從2009年到2019年，深圳全大市的商品房均價(jià)從大約11000元人民幣每平米上升到了約54000元人民幣，漲幅達(dá)到近5倍。 這還是包括了郊區(qū)的“被平均”價(jià)格。另一方面，2019年深圳城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為12萬(wàn)余元（注意這是稅前收入，并且包含了公積金和社保），而私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資僅為7萬(wàn)余元。這意味著，一個(gè)單身的深圳私企打工仔，起碼需要不吃不喝60多年，才能在深圳買(mǎi)下一套建筑面積80平米（實(shí)際面積約60平米）的房子；而如果他要在南山區(qū)這樣的地方買(mǎi)房，則起碼需要90年以上。

大城居，大不易。但這還不是大陸特有，而是世界性的現(xiàn)象：如果按單位面積的房?jī)r(jià)計(jì)算，中國(guó)大陸的城市還排不進(jìn)全球前十（當(dāng)然，如果按房?jī)r(jià)-收入比計(jì)算是另一番情景）。 大城市房?jī)r(jià)飆升，不單發(fā)生在人口稠密的東亞地區(qū)（例如香港、東京、新加坡等），和歷史悠久的歐洲名城（例如倫敦、巴黎和羅馬等），也發(fā)生在一向以地廣人稀著稱的北美和澳洲。以美國(guó)為例，在二戰(zhàn)后的50余年，三藩、西雅圖、洛杉磯和波士頓等幾個(gè)著名都市圈的房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率，即使在扣除了年均3個(gè)百分點(diǎn)左右的通脹率后，也高達(dá)2.5-3.5個(gè)百分點(diǎn)。

全世界的大城市，為什么都這么貴？貴，有貴的道理。大城市的房?jī)r(jià)，應(yīng)該貴，因?yàn)榇蟪鞘形?。但大城市的房?jī)r(jià)又不應(yīng)該這么貴：過(guò)多的土地監(jiān)管造成了過(guò)于昂貴的地價(jià)，讓大城市變得不那么吸引人。

大城市應(yīng)該貴：迷人的都市

大唐貞元三年，年僅十六歲的白居易來(lái)到長(zhǎng)安，帶著詩(shī)稿去拜會(huì)名士顧況。

顧況看到詩(shī)稿上“白居易”三個(gè)字，便仔細(xì)端詳了少年，說(shuō)：“米價(jià)方貴，居亦弗易?！睕](méi)想到，翻到第一篇，他就讀到了“離離原上草，一歲一枯榮。野火燒不盡，春風(fēng)吹又生”，不由得精神一爽，贊道：“道得個(gè)語(yǔ)，居亦易也?！保◤埞獭队拈e鼓吹》）

現(xiàn)實(shí)是殘酷的，與這則故事的瀟灑昂揚(yáng)和意氣風(fēng)發(fā)形成對(duì)照的是，在真正的歷史上，苦逼的老白雖然少年成名，早就詩(shī)名遠(yuǎn)揚(yáng)，但一直到五十來(lái)歲，才在長(zhǎng)安一百零八坊中邊緣的新昌坊買(mǎi)了一座宅子。大都市，自古以來(lái)就是貴的。

大都市的昂貴，首先來(lái)自于它的迷人。

作為人類歷史上最古老的發(fā)明之一（人類最早的城市杰里科誕生于公元前9000年），城市的決定性特征是它的高人口密度。

人口在一個(gè)地方的集聚，起初也許是因?yàn)橘Q(mào)易或軍事上的便利，而一旦四面八方的人開(kāi)始涌入這個(gè)地方，神奇的化學(xué)反應(yīng)出現(xiàn)了。人口的集聚，也許會(huì)讓城市變得擁擠、骯臟和危險(xiǎn)，但也讓城市豐富、博大、包容，吸引著最愛(ài)冒險(xiǎn)的心靈和最有創(chuàng)意的頭腦。

幸福的本源在于參差多態(tài)。人天生厭惡?jiǎn)握{(diào)而喜歡豐富多樣，而大都市可以提供最豐富的多樣性。在白居易生活的時(shí)代，還有哪個(gè)城市能像長(zhǎng)安一樣，匯聚了來(lái)自天下四方的財(cái)貨和人物？

不必提其他的例子，光是博物學(xué)家薛愛(ài)華（Edward Hetzel Schafer）從唐代史料中提煉出的那個(gè)神秘而充滿異域風(fēng)情的意象——撒馬爾罕的金桃，就能激起多少年輕躁動(dòng)的心靈對(duì)于長(zhǎng)安的向往？

大都市廣闊的市場(chǎng)、緊密的人際網(wǎng)絡(luò)和便捷的信息傳播渠道，對(duì)雄心勃勃的年輕人有致命的吸引力。也只有長(zhǎng)安這樣的大都市，才能讓詩(shī)人、藝術(shù)家、文學(xué)家等有趣而無(wú)用的靈魂找到歸宿。

一個(gè)二三百人的小村莊，也許供得起范進(jìn)這樣的做題家（前提是他在中舉之后回饋鄉(xiāng)里），卻不會(huì)供養(yǎng)一個(gè)無(wú)用的詩(shī)人。在張固講述的故事中，顧況的一言之褒，隨著長(zhǎng)安的人際網(wǎng)絡(luò)迅速擴(kuò)散，讓少年白居易的詩(shī)名傳遍天下。龍虎會(huì)京華，四方豪杰匯聚在長(zhǎng)安，在這里，杜甫結(jié)識(shí)了李白，白居易認(rèn)識(shí)了一生摯交元稹，許多千古名篇都是這些最天才的頭腦碰撞后產(chǎn)生的火花。

當(dāng)然，古代城市的規(guī)模受到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和運(yùn)輸能力的極大制約。二戰(zhàn)之后，世界上的主要經(jīng)濟(jì)體紛紛解決了溫飽問(wèn)題并完成了工業(yè)化。在這個(gè)背景下，人口向城市的集聚更成了不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。在工業(yè)化完成之后，各大經(jīng)濟(jì)體都不可避免要進(jìn)入以服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新活動(dòng)為核心的發(fā)展階段。服務(wù)業(yè)主要依賴生產(chǎn)者和消費(fèi)者面對(duì)面的交流，而現(xiàn)代創(chuàng)新活動(dòng)更依賴人才的扎堆和合作，比工業(yè)制造有更強(qiáng)的空間溢出。在這個(gè)背景下，大都市的優(yōu)勢(shì)變得極大。

源源不斷流入的勞動(dòng)力，尤其是受過(guò)高等教育的勞動(dòng)力，為大都市的房產(chǎn)創(chuàng)造了強(qiáng)勁的需求。在我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)嚴(yán)控大城市規(guī)模的背景下，深圳的常住人口仍然從2000年的700萬(wàn)上升到了2018年的1300萬(wàn)，而上海的常住人口也從1600萬(wàn)上升到了2400萬(wàn)。

在資本流動(dòng)越來(lái)越自由的全球化時(shí)代，大都市的房產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不但面臨來(lái)自本地居民的需求，還面臨來(lái)自全國(guó)乃至全世界投資者的需求，怎么能不貴？

大城市不該這么貴：昂貴的地價(jià)

通過(guò)上面的討論，我們似乎可以得出結(jié)論，大城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該這么貴。但這樣就不免把我們變成了杜魯門(mén)說(shuō)的“一只手的經(jīng)濟(jì)學(xué)家”：因?yàn)榈侥壳盀橹?，我們只看到了需求面的故事。最基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，需求和供給的互動(dòng)決定了價(jià)格。而供給面的故事則告訴我們，大城市的房?jī)r(jià)，不應(yīng)該貴到這步田地。

由于人類至今沒(méi)能發(fā)明出懸浮在半空中的房子，大城市房產(chǎn)供給的最重要決定因素仍是土地供應(yīng)。而影響城市房?jī)r(jià)的首要因素，就是地價(jià)。

三位德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家：Knoll、Schularick和Steger，在研究了二戰(zhàn)后14個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的地價(jià)和房?jī)r(jià)后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)平均上漲了3.5倍，而地價(jià)則上漲了7.5倍。因此，連他們自己也覺(jué)得出乎意料，地價(jià)的上漲可以解釋房?jī)r(jià)上漲的80%以上，而建筑成本的影響是次要的。

前幾年我國(guó)大城市土地拍賣(mài)中頻頻出現(xiàn)的成交價(jià)令人咋舌的“地王”，無(wú)疑為這個(gè)研究作了一個(gè)生動(dòng)的注腳。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)界的明星格雷澤也發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)的建筑成本在區(qū)域間的差異不大，在時(shí)間上的變化也不大；因此，解釋房?jī)r(jià)在不同地區(qū)的分化，首先要抓住土地價(jià)格和土地供應(yīng)。

大城市地價(jià)高騰，是因?yàn)橛邢薜耐恋毓?yīng)無(wú)法追趕強(qiáng)勁的需求。土地供應(yīng)首先受到地形等自然因素的限制。但在生產(chǎn)力高度發(fā)達(dá)的今天，這些已經(jīng)不是影響大城市土地供應(yīng)的唯一甚至首要因素。

大城市土地供應(yīng)不足，一大原因是各國(guó)政府對(duì)大城市土地用途的嚴(yán)格管制，并且，往往是人口增加的大城市監(jiān)管反而更嚴(yán)格。

在一向推崇市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的美國(guó)，地方政府對(duì)城市土地的監(jiān)管也在近幾十年越來(lái)越頻繁，越來(lái)越老練。其中最常用的手段是所謂的分區(qū)規(guī)劃（區(qū)劃，zoning）。區(qū)劃法規(guī)決定了一個(gè)地塊可用作何種用途：住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、百貨商店等等，同時(shí)也規(guī)定了建筑高度、密度、最小占地面積、樓間距等重要指標(biāo)。

這些指標(biāo)規(guī)定得越細(xì)密復(fù)雜，一般會(huì)對(duì)住房供給造成更大限制。當(dāng)然，許多此類規(guī)定的良好初衷，是用法律的手段來(lái)強(qiáng)制保證窮人住得“更體面”。但事與愿違，一旦窮人失去了“不體面”的選項(xiàng)，剩下的房子就會(huì)貴到窮人住不起。

其次，在有些地區(qū)（比如加州），大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商即使遞交了符合區(qū)劃法規(guī)和其他法規(guī)的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，往往還需要完成許多額外的任務(wù)，地產(chǎn)項(xiàng)目才有可能順利獲批。

比如，反復(fù)召開(kāi)公眾聽(tīng)證會(huì)，進(jìn)行為期數(shù)年的環(huán)境影響評(píng)估，向當(dāng)?shù)啬承┥鐓^(qū)捐款，對(duì)主事的官僚進(jìn)行游說(shuō)等。這不但給開(kāi)發(fā)商平白增加了沉重的負(fù)擔(dān)，還讓投資充滿了不確定性。最后，有些大城市則干脆挑明了：開(kāi)發(fā)商必須繳納一筆不菲的費(fèi)用，才能“購(gòu)買(mǎi)”立項(xiàng)的資格。例如在三藩市，這筆費(fèi)用如果平均分?jǐn)偟矫恳恍陆ㄗ》繂卧垢哌_(dá)6萬(wàn)到15萬(wàn)美元（Metcalf（2018））。

2005年，三位美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Gyourko、Saiz和Summers針對(duì)這些監(jiān)管手段編制了問(wèn)卷，調(diào)查了美國(guó)293個(gè)都市圈的2611個(gè)社區(qū)，并據(jù)此編制了著名的沃頓住宅用地監(jiān)管指數(shù)（Wharton Residential Land Use Regulation Index）。

在這張排行榜上，三藩、紐約、西雅圖、洛杉磯等房?jī)r(jià)高企的城市赫然排在前列，同屬美國(guó)住宅用地監(jiān)管最嚴(yán)格的地區(qū)。過(guò)多的監(jiān)管和審批權(quán)力集中到地方政府手里，容易滋生腐敗。前段時(shí)間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的洛杉磯議員惠澤爾貪腐案，會(huì)發(fā)生在土地監(jiān)管極為嚴(yán)格的洛杉磯，并不是沒(méi)有理由的（惠澤爾正是洛杉磯市規(guī)劃和土地使用管理委員會(huì)主席）。

我國(guó)調(diào)控大城市土地供應(yīng)的主要手段是建設(shè)用地指標(biāo)。上海交大的陸銘早就發(fā)現(xiàn)，從2003年開(kāi)始，我國(guó)的建設(shè)用地指標(biāo)就向中西部地區(qū)傾斜，而東部大城市的建設(shè)用地指標(biāo)受到嚴(yán)格限制和削減。

例如，從2002年到2012年，我國(guó)500萬(wàn)人以上大城市的新增建設(shè)用地指標(biāo)占比從35%下降到了15%。到了2014年，國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》提出，“除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再安排城市人口500萬(wàn)以上特大城市中心城區(qū)新增建設(shè)用地”。而在2016年，國(guó)土資源部公布的《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》又提出，“對(duì)超大和特大城市中心城區(qū)，原則上不安排新增建設(shè)用地計(jì)劃，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展?！?/p>

土地供應(yīng)的減少，會(huì)推動(dòng)大城市地價(jià)和房?jī)r(jià)的上升。對(duì)于沒(méi)買(mǎi)上房的打工仔，這當(dāng)然是噩耗。但是對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)了房的居民乃至手握N套房的房叔房嬸，這卻是福音。這好比，歷經(jīng)千辛萬(wàn)苦擠上了公交，自然希望把還在往上爬的一腳踹下去。這就部分地解釋了，為什么在美國(guó)這種土地供應(yīng)主要由地方政府自主決定的制度下，政府仍然選擇過(guò)度監(jiān)管和限制住宅土地供應(yīng)：已購(gòu)房者會(huì)通過(guò)各種渠道對(duì)地方政府施壓，迫使他們限制土地供應(yīng)從而維持高房?jī)r(jià)。當(dāng)然，對(duì)于官僚機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，更多的監(jiān)管和審批往往意味著機(jī)構(gòu)權(quán)力的擴(kuò)張，何樂(lè)而不為？

但是，對(duì)整個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，這意味著經(jīng)濟(jì)效率的損失。過(guò)分高漲的大城市房?jī)r(jià)，迫使大量勞動(dòng)力提前離開(kāi)了生產(chǎn)率更高的大城市，造成勞動(dòng)力在不同地區(qū)之間的錯(cuò)配，從而降低了整個(gè)國(guó)家的生產(chǎn)效率。杰出的華裔經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝長(zhǎng)泰和合作者的研究表明，這種錯(cuò)配使美國(guó)損失了9個(gè)百分點(diǎn)的GDP。而陸銘的一系列研究也表明，在2003年之后，由于我國(guó)的新增建設(shè)用地指標(biāo)大量向生產(chǎn)率較低且人口流出的中西部地區(qū)傾斜，東部大城市的土地價(jià)格和房?jī)r(jià)變得過(guò)高，從而減少了東部大城市的土地和勞動(dòng)力投入。這顯然損害了我國(guó)的整體生產(chǎn)效率。

（作者奚錫燦為復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）