長(zhǎng)租公寓，曾乘著資本東風(fēng)而起遍地開花。它始于2015年，作為房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)全新的供應(yīng)模式，卻在2018年以后迎來行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)年，杭州鼎家、寓見公寓、好租好住、北京昊園恒業(yè)、蘇州樂棧等公寓接連出現(xiàn)資金鏈斷裂。最新的一起，是管理超過20萬(wàn)套公寓的樂伽公寓宣布停止經(jīng)營(yíng)。

與傳統(tǒng)的租房模式相比，長(zhǎng)租公寓受到市場(chǎng)青睞的原因，是年輕租房群體消費(fèi)理念的升級(jí)迭代。傳說中“小清新”“中產(chǎn)風(fēng)”的裝修、專人負(fù)責(zé)集中打掃、統(tǒng)一規(guī)格的品牌家具家電、年輕人聚集的社群生活，都滿足了追求生活品質(zhì)提升的80后、90后一代職場(chǎng)新人的要求。

資本正是看準(zhǔn)了這塊市場(chǎng)蛋糕的利潤(rùn)豐厚，加之多城紛紛推出“租賃試點(diǎn)”“集體用地建設(shè)租賃住房”“鼓勵(lì) REITs 發(fā)展”等政策紅利，讓魚龍混雜的地產(chǎn)企業(yè)紛紛入局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

然而，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展，卻“成也資本，敗也資本”。得益于資本介入，讓長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張有了充足的資金來源，有了規(guī)模效應(yīng)的金錢支持，卻也因“高額融資+快速擴(kuò)張”的發(fā)展模式而埋下巨大隱患。

長(zhǎng)租公寓集中暴雷，最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)就在租房貸。租房貸，是指長(zhǎng)租公寓與第三方機(jī)構(gòu)合作，讓租戶以借貸方式實(shí)現(xiàn)分期付款。這樣的租賃方式，讓剛步入社會(huì)的年輕人得以通過月租的方式支付租金，而長(zhǎng)租公寓企業(yè)以租客的個(gè)人征信為依托，從機(jī)構(gòu)一次獲得整年租金，進(jìn)行資本運(yùn)作。很多剛?cè)肷鐣?huì)的年輕人，本來只想租個(gè)房，卻稀里糊涂以個(gè)人征信為代價(jià)，背上了租房貸，一旦平臺(tái)爆倉(cāng)，為之埋單的卻是這些年輕人。

長(zhǎng)租公寓數(shù)量激增，魚龍混雜的大小房企競(jìng)相進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。結(jié)果，長(zhǎng)租從之前細(xì)水長(zhǎng)流、穩(wěn)定回報(bào)的經(jīng)營(yíng)模式，變成了一場(chǎng)各種跑馬圈地、使用復(fù)雜金融杠桿的瘋狂游戲。這次倒掉的樂伽，甚至承認(rèn)自己做的是“高進(jìn)低出”——以較高的價(jià)格向房東跑馬圈地租房源，然后再以較低的價(jià)格向房客們出租房子。這只能用瘋狂來形容了。

此外，長(zhǎng)租公寓模式最關(guān)鍵的一環(huán)，就是只有高入住率才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。如果做不到90%的入住率，極可能發(fā)生資金鏈斷裂，衍生平臺(tái)爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)較高的出租率以及最大限度縮短空置率的追求，也誘發(fā)了長(zhǎng)租公寓進(jìn)行偽劣裝修，空置期不夠，“甲醛門”頻發(fā)，置環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)于不顧、置租客健康若罔聞的行業(yè)亂象。

乘著資本東風(fēng)而起的長(zhǎng)租公寓，缺乏有效的監(jiān)管和制約，一旦淪為金錢野蠻擴(kuò)張的工具，那些剛邁入社會(huì)的年輕租客，將會(huì)遭遇人生中第一次無(wú)家可歸和維權(quán)無(wú)力。

7月30日，中共中央政治局會(huì)議重申“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也應(yīng)當(dāng)以此為鏡鑒，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，別讓住房租賃市場(chǎng)淪為資本野蠻擴(kuò)張加杠桿的工具。