近日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》，將《條例》上升為法律并向社會公開征求意見，結(jié)束時間是8月15日。

對于此次制定土地增值稅法的可行性和必要性，財政部、稅務(wù)總局認為，土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內(nèi)容，有利于完善土地增值稅制度，增強權(quán)威性和執(zhí)法剛性，發(fā)揮土地增值稅籌集財政收入、調(diào)節(jié)土地增值收益分配、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的作用，有利于健全我國的房地產(chǎn)稅收體系。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，土地增值稅一直以暫行條例在運行，也就是1993年12月發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。近期，“土地增值稅法”開始公開征求意見。土地增值稅法基本平移了現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例》，征稅范圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。但是與暫行條例相比新增了不少內(nèi)容。

目前，市場有“個人賣房是否需要繳納土地增值稅”的聲音。

對此，上海交通大學(xué)財稅法研究中心副主任王樺宇表示，對個人而言，原則上不征收土地增值稅，《征求意見稿》不做重大調(diào)整。

個人住房目前暫不征收

土地增值稅是納稅人在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。對比《土地增值稅暫行條例》及此次對外征求意見的《土地增值稅法》，在征收范圍的表述上并未有太大區(qū)別。

李宇嘉表示，根據(jù)此前《土地增值稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行銷售時預(yù)征、項目終了進行清算，對預(yù)繳稅款多退少補的制度。個人住房并未納入實施。

中國指數(shù)研究院政策研究報告指出，對個人而言目前不征收土地增值稅，征求意見并未額外說明，未來仍需結(jié)合整體稅制改革進一步明確，但以不增加總體稅負為主要方向。

不過，在李宇嘉看來，目前，對于企業(yè)和個人來講，土地或房產(chǎn)可能是最主要的財富，但一直以來沒有適當(dāng)?shù)亩惙ㄔ谝?guī)范和調(diào)節(jié)。土地增值稅一直以暫行條例在運行，也就是1993年12月的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。后來，基于鼓勵開發(fā)投資和適度抑制的實踐，土地增值稅暫行條例又發(fā)布了一個實施細則。這個細則采取了簡易計算、適度扣除、個人住房不納入的實施原則，目的還是順應(yīng)房改和住房消費，鼓勵開發(fā)商購地和開發(fā)銷售、企業(yè)和個人購房置業(yè)等。

未來，存量土地、房產(chǎn)流轉(zhuǎn)將是銷售市場的主導(dǎo)，土地增值稅立法，不僅有利于規(guī)范征管，而且有利于抑制土地資產(chǎn)炒作，抑制資金流入地產(chǎn)市場，避免開發(fā)商囤地、加速土地開發(fā)和銷售。另外，對個人來講，除了根據(jù)經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，規(guī)定減征或免征土地增值稅情形（比如增值額未超過扣除項目金額20%的普通住房）外，擁有多套住房、大戶型和豪宅，或許也要被征收土地增值稅了。

李宇嘉認為，空間價值增長，配套公共服務(wù)的貢獻最大，業(yè)主受益頗多，且非自身努力所得，理應(yīng)通過稅收調(diào)節(jié)，這與房產(chǎn)稅的“稅收調(diào)節(jié)原則”是一樣的。

那么此次土地增值稅立法征求意見，與此前實行的《暫行條例》有哪些不同，又會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些影響？

此次征求意見稿與此前暫行條例最大的不同在于：將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的建筑物及其附著物納入征稅范圍。同時，擬將目前對集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金取消。

財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的說明顯示，調(diào)整征稅范圍的主要考慮是為了與土地制度改革相銜接。為貫徹落實十八屆三中全會決定要求，2014年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳明確要求建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地（以下簡稱集建地）入市制度，并要求建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。2015年以來，全國33個試點地區(qū)開展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓，實行與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。目前，試點地區(qū)通過征收土地增值收益調(diào)節(jié)金的過渡辦法，對土地增值收益進行調(diào)節(jié)?！锻恋毓芾矸ā沸抻啺敢烟嵴埲珖舜蟪Ｎ瘯醮螌徸h，刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。為了建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》將集體房地產(chǎn)納入了征稅范圍，同時，擬取消土地增值收益調(diào)節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負擔(dān)總體穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系會更加完善

中國指數(shù)研究院報告認為，土地增值稅法將《暫行條例》上升為法律對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系將進一步完善，助力長效機制建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)稅收法定進一步推進，包括此次征求意見的土地增值稅法，再加上目前已在醞釀的房地產(chǎn)稅法，將合力對房地產(chǎn)行業(yè)形成持久的影響，從而穩(wěn)定市場主體預(yù)期，共同防范囤地、炒地、囤房現(xiàn)象。同時，鑒于稅法特別給予了國務(wù)院、地方政府一定的決策空間，這將使建立起來的房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系能夠被更靈活地運用于房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中。

對房企而言，資金壓力則有所提升。從整體資金壓力來看，此前的征收制度規(guī)定較為粗放，為房企留下一定的彈性操作空間，最新的征求意見稿對納稅期限、征收管理方式進行了明確的規(guī)定，雖然這對交稅成本影響不大（政策強調(diào)短期仍保持稅負穩(wěn)定），但卻壓縮了企業(yè)的操作空間，整體的資金壓力有所上升。從房地產(chǎn)企業(yè)拿地預(yù)期變化來看，后端交稅政策改變，監(jiān)管強化稅收籌劃難度上升，企業(yè)在前端投資拿地的算賬方式就會相應(yīng)發(fā)生變化，對地價預(yù)期將形成一定的降溫。從不同房地產(chǎn)企業(yè)差異化影響來看，土地增值稅調(diào)整對土地儲備多、開發(fā)周期長、產(chǎn)品溢價大的開發(fā)商影響較為明顯，對快周轉(zhuǎn)企業(yè)影響較小。此外，稅收優(yōu)惠政策增加了地方政府的決策權(quán)限，企業(yè)未來在不同地區(qū)、不同業(yè)務(wù)類別的操作上都將面臨差異化的稅收優(yōu)惠，需進行深入研究。整體來看，稅收政策的進一步規(guī)范，將進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的格局，資金實力雄厚，可以在低利潤率情況下實現(xiàn)規(guī)模增長的企業(yè)將更加具有競爭力。

進一步健全地方稅體系

業(yè)內(nèi)觀點認為，對地方政府而言，可以進一步健全地方稅體系，征收管理將更加嚴(yán)格，稅源更加穩(wěn)定，成為未來長期存在的重要稅種。土地增值稅多年來一直存在存廢爭論，此前以暫行條例出現(xiàn)也是基于實踐中的不確定性。目前從條例上升到法律，表明土增稅將成為未來長期存在的重要稅種，而且以后也會越來越重視，相應(yīng)的監(jiān)管會越來越規(guī)范，對相關(guān)主體的懲罰或者保護也會更嚴(yán)格。從數(shù)據(jù)來看，土地增值稅近年來穩(wěn)步增長，增值稅（營改增前為營業(yè)稅）、所得稅、契稅和土地增值稅為四大稅種占房地產(chǎn)業(yè)繳納稅收總額的比重分別為35.22%、17.41%、15.26%和18.46%（中國稅務(wù)年鑒，2015年）。土地增值稅占比較高，調(diào)整后的土地增值稅成為了更穩(wěn)定的地方稅源。

李宇嘉指出，20多年來，我國土地增值稅收入規(guī)模不斷擴大。根據(jù)財政部公開的數(shù)據(jù)顯示，土地增值稅2018年收入達到5642億元，同比增長14.9%。今年一季度收入為1667億元，同比增長14.7%。