近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》，將《條例》上升為法律并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，結(jié)束時(shí)間是8月15日。

對(duì)于此次制定土地增值稅法的可行性和必要性，財(cái)政部、稅務(wù)總局認(rèn)為，土地增值稅立法是貫徹落實(shí)稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內(nèi)容，有利于完善土地增值稅制度，增強(qiáng)權(quán)威性和執(zhí)法剛性，發(fā)揮土地增值稅籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)土地增值收益分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的作用，有利于健全我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，土地增值稅一直以暫行條例在運(yùn)行，也就是1993年12月發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。近期，“土地增值稅法”開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)。土地增值稅法基本平移了現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例》，征稅范圍、計(jì)稅方式、稅率等基本保持不變。但是與暫行條例相比新增了不少內(nèi)容。

目前，市場(chǎng)有“個(gè)人賣(mài)房是否需要繳納土地增值稅”的聲音。

對(duì)此，上海交通大學(xué)財(cái)稅法研究中心副主任王樺宇表示，對(duì)個(gè)人而言，原則上不征收土地增值稅，《征求意見(jiàn)稿》不做重大調(diào)整。

個(gè)人住房目前暫不征收

土地增值稅是納稅人在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時(shí)所繳納的一種稅。對(duì)比《土地增值稅暫行條例》及此次對(duì)外征求意見(jiàn)的《土地增值稅法》，在征收范圍的表述上并未有太大區(qū)別。

李宇嘉表示，根據(jù)此前《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行銷(xiāo)售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終了進(jìn)行清算，對(duì)預(yù)繳稅款多退少補(bǔ)的制度。個(gè)人住房并未納入實(shí)施。

中國(guó)指數(shù)研究院政策研究報(bào)告指出，對(duì)個(gè)人而言目前不征收土地增值稅，征求意見(jiàn)并未額外說(shuō)明，未來(lái)仍需結(jié)合整體稅制改革進(jìn)一步明確，但以不增加總體稅負(fù)為主要方向。

不過(guò)，在李宇嘉看來(lái)，目前，對(duì)于企業(yè)和個(gè)人來(lái)講，土地或房產(chǎn)可能是最主要的財(cái)富，但一直以來(lái)沒(méi)有適當(dāng)?shù)亩惙ㄔ谝?guī)范和調(diào)節(jié)。土地增值稅一直以暫行條例在運(yùn)行，也就是1993年12月的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。后來(lái)，基于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)投資和適度抑制的實(shí)踐，土地增值稅暫行條例又發(fā)布了一個(gè)實(shí)施細(xì)則。這個(gè)細(xì)則采取了簡(jiǎn)易計(jì)算、適度扣除、個(gè)人住房不納入的實(shí)施原則，目的還是順應(yīng)房改和住房消費(fèi)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、企業(yè)和個(gè)人購(gòu)房置業(yè)等。

未來(lái)，存量土地、房產(chǎn)流轉(zhuǎn)將是銷(xiāo)售市場(chǎng)的主導(dǎo)，土地增值稅立法，不僅有利于規(guī)范征管，而且有利于抑制土地資產(chǎn)炒作，抑制資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，避免開(kāi)發(fā)商囤地、加速土地開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。另外，對(duì)個(gè)人來(lái)講，除了根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，規(guī)定減征或免征土地增值稅情形（比如增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通住房）外，擁有多套住房、大戶(hù)型和豪宅，或許也要被征收土地增值稅了。

李宇嘉認(rèn)為，空間價(jià)值增長(zhǎng)，配套公共服務(wù)的貢獻(xiàn)最大，業(yè)主受益頗多，且非自身努力所得，理應(yīng)通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，這與房產(chǎn)稅的“稅收調(diào)節(jié)原則”是一樣的。

那么此次土地增值稅立法征求意見(jiàn)，與此前實(shí)行的《暫行條例》有哪些不同，又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)哪些影響？

此次征求意見(jiàn)稿與此前暫行條例最大的不同在于：將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的建筑物及其附著物納入征稅范圍。同時(shí)，擬將目前對(duì)集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金取消。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的說(shuō)明顯示，調(diào)整征稅范圍的主要考慮是為了與土地制度改革相銜接。為貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)決定要求，2014年，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳明確要求建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)集建地）入市制度，并要求建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。2015年以來(lái)，全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項(xiàng)改革試點(diǎn)，允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)行與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。目前，試點(diǎn)地區(qū)通過(guò)征收土地增值收益調(diào)節(jié)金的過(guò)渡辦法，對(duì)土地增值收益進(jìn)行調(diào)節(jié)?！锻恋毓芾矸ā沸抻啺敢烟嵴?qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)初次審議，刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。為了建立土地增值收益分配機(jī)制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的土地制度改革相銜接，《征求意見(jiàn)稿》將集體房地產(chǎn)納入了征稅范圍，同時(shí)，擬取消土地增值收益調(diào)節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)總體穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系會(huì)更加完善

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，土地增值稅法將《暫行條例》上升為法律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系將進(jìn)一步完善，助力長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)稅收法定進(jìn)一步推進(jìn)，包括此次征求意見(jiàn)的土地增值稅法，再加上目前已在醞釀的房地產(chǎn)稅法，將合力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成持久的影響，從而穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期，共同防范囤地、炒地、囤房現(xiàn)象。同時(shí)，鑒于稅法特別給予了國(guó)務(wù)院、地方政府一定的決策空間，這將使建立起來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系能夠被更靈活地運(yùn)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中。

對(duì)房企而言，資金壓力則有所提升。從整體資金壓力來(lái)看，此前的征收制度規(guī)定較為粗放，為房企留下一定的彈性操作空間，最新的征求意見(jiàn)稿對(duì)納稅期限、征收管理方式進(jìn)行了明確的規(guī)定，雖然這對(duì)交稅成本影響不大（政策強(qiáng)調(diào)短期仍保持稅負(fù)穩(wěn)定），但卻壓縮了企業(yè)的操作空間，整體的資金壓力有所上升。從房地產(chǎn)企業(yè)拿地預(yù)期變化來(lái)看，后端交稅政策改變，監(jiān)管強(qiáng)化稅收籌劃難度上升，企業(yè)在前端投資拿地的算賬方式就會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，對(duì)地價(jià)預(yù)期將形成一定的降溫。從不同房地產(chǎn)企業(yè)差異化影響來(lái)看，土地增值稅調(diào)整對(duì)土地儲(chǔ)備多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品溢價(jià)大的開(kāi)發(fā)商影響較為明顯，對(duì)快周轉(zhuǎn)企業(yè)影響較小。此外，稅收優(yōu)惠政策增加了地方政府的決策權(quán)限，企業(yè)未來(lái)在不同地區(qū)、不同業(yè)務(wù)類(lèi)別的操作上都將面臨差異化的稅收優(yōu)惠，需進(jìn)行深入研究。整體來(lái)看，稅收政策的進(jìn)一步規(guī)范，將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，資金實(shí)力雄厚，可以在低利潤(rùn)率情況下實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的企業(yè)將更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。

進(jìn)一步健全地方稅體系

業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)地方政府而言，可以進(jìn)一步健全地方稅體系，征收管理將更加嚴(yán)格，稅源更加穩(wěn)定，成為未來(lái)長(zhǎng)期存在的重要稅種。土地增值稅多年來(lái)一直存在存廢爭(zhēng)論，此前以暫行條例出現(xiàn)也是基于實(shí)踐中的不確定性。目前從條例上升到法律，表明土增稅將成為未來(lái)長(zhǎng)期存在的重要稅種，而且以后也會(huì)越來(lái)越重視，相應(yīng)的監(jiān)管會(huì)越來(lái)越規(guī)范，對(duì)相關(guān)主體的懲罰或者保護(hù)也會(huì)更嚴(yán)格。從數(shù)據(jù)來(lái)看，土地增值稅近年來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)，增值稅（營(yíng)改增前為營(yíng)業(yè)稅）、所得稅、契稅和土地增值稅為四大稅種占房地產(chǎn)業(yè)繳納稅收總額的比重分別為35.22%、17.41%、15.26%和18.46%（中國(guó)稅務(wù)年鑒，2015年）。土地增值稅占比較高，調(diào)整后的土地增值稅成為了更穩(wěn)定的地方稅源。

李宇嘉指出，20多年來(lái)，我國(guó)土地增值稅收入規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)財(cái)政部公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，土地增值稅2018年收入達(dá)到5642億元，同比增長(zhǎng)14.9%。今年一季度收入為1667億元，同比增長(zhǎng)14.7%。