文丨西部菌

近日，戴德梁行發(fā)布了西安一季度寫字樓市場報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，一季度西安寫字樓整體存量260.56萬平方米，平均空置率31.3%。五大中心區(qū)域中，城北區(qū)域空置率最高，達(dá)37.6%。

相對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的住房空置率，寫字樓空置率是一個(gè)容易被忽視的數(shù)據(jù)，其實(shí)它不僅可以反映商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度，還能管窺地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)狀況。

那么，西安一季度最高達(dá)37.6%的寫字樓空置率，到底相當(dāng)于什么水平？在商業(yè)地產(chǎn)投資、城市功能分區(qū)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等層面，又會形成怎樣的預(yù)警？

01 西安寫字樓空置率到底處于什么水平

寫字樓的主要市場需求方，都是金融、科技、專業(yè)服務(wù)等服務(wù)行業(yè)。這些行業(yè)的資源又高度集中，所以談寫字樓空置率，基本都是圍繞一二線城市來。

2018年的具體數(shù)據(jù)，先來看第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)：

如圖所示，廣州、北京空置率要低于10%，深圳、南京、上海緊隨其后，都在15%以內(nèi)，分別位列前五。

前面提到，第三產(chǎn)業(yè)尤其是金融業(yè)，是寫字樓的絕對需求主力，其次是IT業(yè)。一線城市如此低的空置率，正是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的象征。

北上廣深盡管寫字樓的總體面積遙遙領(lǐng)先，但整體空置率，一直都維持在10%左右。與之相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)投資，因?yàn)榛貓?bào)率不低而甚為火爆，一些新興的聯(lián)合辦公平臺也是率先從一線城市打開市場。

總體來看，二線城市空置率要高很多，比如天津是廣州9倍。大量寫字樓空著，跟二線城市高速擴(kuò)張的城建腳步息息相關(guān)，中央商務(wù)區(qū)接連建成，增加了供應(yīng)量。

西安在重點(diǎn)城市中以30.1%的空置率排在第7位，低于武漢（32.9%）、重慶（35.9%）、天津（38.6%），高于杭州（19.5%）和成都（20.1%）。

以一線城市的標(biāo)準(zhǔn)看，西安的寫字樓空置率相當(dāng)高了，至少和自身房產(chǎn)市場的火熱，形成了冷熱不均的局面。但和同等級二線城市比，考慮到它的GDP在全國要排到二十位，30.1%嚴(yán)格來說不算太高。

論甲級寫字樓總面積，西安只有成都的一半左右。然而今年一季度以來，西安空置率還在提升，城北區(qū)域達(dá)到37.6%，遠(yuǎn)超10%的均衡市場線，要完全消化并不容易。

不只西安，大部分二線城市都得警惕，因?yàn)槠湎芰Σ槐纫痪€城市。像深圳去年因?yàn)镻2P爆雷，大量金融企業(yè)退租，寫字樓租金跌幅達(dá)到30%左右，平安金融中心甚至一次性被退租10層，但一季度空置率依然維持在18.2%左右。

當(dāng)然這也提醒，寫字樓租賃市場的黃金投資區(qū)域，仍然是一線城市。

02 高空置率背后，西安的黃金地帶在哪里

受經(jīng)濟(jì)周期影響，二線城市的寫字樓租不出去在意料之中。哪怕沒有關(guān)門大吉，那些資金鏈吃緊的企業(yè)，為了縮減成本，往往會選擇搬離中央商務(wù)區(qū)。

具體到西安來說，為什么寫字樓空置率居高不下，且一季度不降反升？

從供給的角度看，西安近期的確有集中放量的因素。

去年曲江就有萬眾國際、旺座曲江等諸多項(xiàng)目，四季度華泰集成電路產(chǎn)業(yè)園、新長安廣場二期，帶來了超10萬平米的新增供應(yīng)；今年一季度，天安人壽中心、萊安中心T5的入市，又帶來了超20萬平新增。

在供應(yīng)增加的同時(shí)，需求端并沒有跟上，新經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展短板很明顯。

2018年，西安第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)61.9%，占比高不是因?yàn)榉?wù)業(yè)可以媲美北上廣，而是因?yàn)榈诙a(chǎn)業(yè)存在明顯短板。那些相對偏低端的服務(wù)企業(yè)，往往租不起優(yōu)質(zhì)的甲級寫字樓。

以金融業(yè)為例。2018年西安金融業(yè)資金總量是21266.72億元，增加值不到千億，在幾大國家中心城市中排名墊底，一季度的增速也要低于GDP。此外，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，也和杭州成都等地有不小差距，對寫字樓的整體需求量自然難提上來。

當(dāng)然西安寫字樓空置，不意味著所有區(qū)域都遇冷。寫字樓的市場冷熱，不僅會因?yàn)槌鞘械燃壎只?，還會因?yàn)閰^(qū)位、地段形成明確差別。

總體來看，西安的中心城區(qū)、高新區(qū)等商辦氛圍成熟的地段，寫字樓會更加走俏；相對來說，曲江等外圍的新興開發(fā)區(qū)域，由于配套不夠完善，空置率會更高一些。

像高新區(qū)唐延路，聚集了接近整個(gè)西安接近半數(shù)的金融機(jī)構(gòu)，其中包括六大國有銀行中的三家省級機(jī)構(gòu)，而整個(gè)高新區(qū)2025年的金融業(yè)目標(biāo)增加值達(dá)到700億。

高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量，在開發(fā)區(qū)中位居第一，是曲江新區(qū)的6倍左右。可見，寫字樓租售反映經(jīng)濟(jì)活力，大體上租金高、空置率低的地區(qū)，基本上是這座城市最值得投資的地段。

03 西安的商業(yè)地產(chǎn)還有未來嗎

近一年多以來，西安成為人才引進(jìn)政策的絕對贏家。人才引進(jìn)來，理論上金融、互聯(lián)網(wǎng)等高附加值的第三產(chǎn)業(yè)會迎來一波利好，相應(yīng)的寫字樓市場會出現(xiàn)升溫。

那么，如何解釋高達(dá)37.6%的空置率？或者換個(gè)問法，該不該看好西安的商業(yè)地產(chǎn)投資乃至經(jīng)濟(jì)狀況？

和住房空置率一樣，寫字樓空置率過高，同樣會形成泡沫。不過得注意，寫字樓往往會存在時(shí)間和空間的暫時(shí)錯(cuò)位，看待高空置率得將視線拉長。

一方面，西安吸引的人才，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集聚，會有個(gè)比較長的轉(zhuǎn)化利用過程。

所以不只西安，其他二線城市同樣是超前建設(shè)，中心商務(wù)區(qū)、CBD高樓一個(gè)接一個(gè)落成，目的都是為未來向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提供辦公容量。

西安三產(chǎn)占比高，但金融、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)還有很大空間。日前在絲博會上，幾大互聯(lián)網(wǎng)巨頭的多個(gè)項(xiàng)目落地，這些巨頭公司恰恰是寫字樓市場的重要需求方，它們的到來，多少會降低整體空置率。

另一方面，寫字樓的空置率和商業(yè)、交通等綜合配套關(guān)系極其緊密。前面提到，西安的曲江區(qū)域去年涌現(xiàn)出多個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目，和中心城區(qū)比，其租售市場的冷淡，是配套不夠成熟的結(jié)果。

隨著地鐵、商圈的建設(shè)腳步加快，寫字樓的辦公優(yōu)勢會進(jìn)一步凸顯，相應(yīng)的空置率也會有所下降。

另外不得不提的是，隨著營商環(huán)境的改善，西安在過去一年，新登記市場主體數(shù)量突破了50萬，增量和增速在十五個(gè)副省級城市中高居榜首。這些新登記的公司，尤其是金融、科創(chuàng)企業(yè)，對寫字樓有著極大的需求。

以2018年上半年為例，新公司的辦公需求，占寫字樓市場的38%。這意味著西安只要保持勢頭，對空置寫字樓的消化能力，或?qū)⒈绕渌€城市還要高。

而且西安總部經(jīng)濟(jì)政策力度空前，在企業(yè)引進(jìn)上，重心一直在向優(yōu)質(zhì)第三產(chǎn)業(yè)傾斜。此前出臺的金融業(yè)落戶獎(jiǎng)勵(lì)政策，獎(jiǎng)勵(lì)額度最高達(dá)到6000萬，比一線城市還要壕。

金融企業(yè)是寫字樓市場的絕對主力，有企業(yè)落戶，就會產(chǎn)生大量的租賃需求。所以綜合來看，對眼下西安寫字樓空置率高的現(xiàn)狀，要提防，但無需唱衰。

市場主體不斷增加，本身就是西安經(jīng)濟(jì)潛力的象征，它所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)集聚，會在未來持續(xù)地釋放，并反映到寫字樓市場乃至整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)層面。