百強(qiáng)城市以全國(guó)13%的土地，集聚50%的人口，創(chuàng)造約73%的GDP，占全國(guó)商品住宅銷量的約62%。深圳占據(jù)城市發(fā)展?jié)摿Π袷?，北京、上海、廣州緊隨其后。

二線城市中，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位列前10名；鄭州、長(zhǎng)沙、西安、濟(jì)南、合肥等省會(huì)城市，廈門、青島等計(jì)劃單列市，蘇州、東莞、佛山等發(fā)達(dá)地級(jí)市進(jìn)入前20名。省會(huì)城市除呼和浩特、銀川、西寧、拉薩外均排名前50。在前50名城市中，東部地區(qū)多達(dá)32個(gè)，中部、西部、東北地區(qū)分別有6、8、4個(gè)。除直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市外，前50名其余地級(jí)市大多分布在長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)，其中長(zhǎng)三角城市群8個(gè)，珠三角城市群4個(gè)，海西城市群、山東半島城市群各2個(gè)。

分地區(qū)看，東部、中部、西部地區(qū)排在200名之后的城市占比分別為4.6%、22%、64.1%；東北地區(qū)有30座城市位列200名之后，占本區(qū)域地級(jí)單位個(gè)數(shù)的83.3%，發(fā)展?jié)摿傮w靠后。需注意，各指標(biāo)經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理后合成的發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)僅具備序數(shù)意義。

2.人口現(xiàn)狀：人口持續(xù)向大城市集聚，中西部核心城市崛起

從區(qū)域?qū)用婵?，?dāng)前人口回流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚并存，京滬津蘇黑吉遼人口增長(zhǎng)低迷甚至負(fù)增長(zhǎng)。當(dāng)前人口回流明顯的是安徽、四川、廣西、河南、貴州等省，安徽常住人口年均增量從2000-2010年的-33萬回升至2010-2015年的37萬，再增至2015-2018年的60萬，四川從-56萬回升至32萬，再增至46萬。廣東、浙江等省常住人口增長(zhǎng)一度受人口回流而明顯放緩，但2015-2018年人口重新明顯集聚，當(dāng)前年均增量分別為166、66萬。江蘇則從2000-2010年的54萬降至2010-2015年的22萬，2015-2018年為25萬、無明顯起色，江蘇與廣東的人口集聚差異類似經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，2016年開始兩地經(jīng)濟(jì)總量逐漸拉大。

從分線城市看，人口持續(xù)向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續(xù)流出。1982-2017年，一線、二線城市人口年均增速均顯著高于全國(guó)平均水平，且一線城市增速更高，表明人口長(zhǎng)期凈流入、且向一線城市集聚更多。其中，1991-2000年、2001-2010年、2011-2017年，一線城市人口年均增速分別為3.9%、3.4%、1.5%，二線城市分別為1.9%、1.8%、1%，表明2011年以來一二線城市人口流入放緩但仍保持集聚，放緩的原因包括京滬控人、人口老化農(nóng)民工回流等。

上述三個(gè)時(shí)期，三四線合計(jì)人口年均增速分別為0.63%、0.29%、0.44%，而全國(guó)人口平均增速為1.04%、0.57%、0.52%，表明2011年以來人口雖有回流但仍在持續(xù)凈流出。其中，2001-2010年、2011-2017年三線城市人口年均增速分別為0.50%、0.44%，基本持平于全國(guó)0.57%、0.52%的人口增速；四線城市人口年均增速均為0.14%、0.38%，明顯低于全國(guó)平均水平。

從重點(diǎn)城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長(zhǎng)，西安、成都、長(zhǎng)沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長(zhǎng)明顯放緩。

過去二十年，城市的人口集聚格局發(fā)生深刻變化。2000-2010年，常住人口年均增量最大的前五個(gè)城市為上海、北京、蘇州、深圳、天津，分別年均增加66、61、37、34、31萬。2010-2015年，常住人口年均增量最大的前五個(gè)城市為天津、北京、上海、深圳、鄭州，分別年均增加50、42、22、20、18萬。2015-2018年，常住人口年均增量最大的前五個(gè)城市為深圳、廣州、杭州、長(zhǎng)沙、西安，分別年均增加55、47、26、24、23萬；成都、鄭州、重慶（主城）常住人口年均增加也超過15萬，而傳統(tǒng)的人口集聚大市北京、上海、天津、蘇州、無錫年均增加不足5萬，北京2017-2018年持續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)、天津2017年一度負(fù)增長(zhǎng)。

從戶籍情況看，主要大城市外來人口眾多、人口本地化空間很大，隨著戶籍制度改革深化推進(jìn)有望釋放部分住房需求。中央要求，除北京、上海少數(shù)超大城市外，其他城市均需放開放寬落戶限制。當(dāng)前常住人口與戶籍人口之差大于500萬人的有上海、北京、深圳、東莞、廣州、天津6座城市，在200-500萬人的有蘇州、佛山、武漢、鄭州、寧波5座城市，在100-200萬人的有15座城市，50-100萬人的有18座城市。

上述44城或?yàn)橹陛犑?、省?huì)城市、計(jì)劃單列市，或?yàn)殚L(zhǎng)三角、珠三角、海峽西岸地區(qū)發(fā)達(dá)城市。近年在戶籍制度改革和“搶人大戰(zhàn)”的背景下，部分大城市戶籍人口增長(zhǎng)迅猛。2018年西安、成都、武漢、廣州戶籍人口分別較上年增加86.6、40.8、30.1、29.8萬人，主要以戶籍遷入的機(jī)械增長(zhǎng)為主。

3.人口潛力：人隨產(chǎn)業(yè)走，一二線產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及潛力突出

一二線城市以25.5%的人口創(chuàng)造了46.5%的GDP，人口集聚潛力很大。當(dāng)前一線城市以5.2%的人口創(chuàng)造了全國(guó)12.3%的GDP，二線城市以20.3%的人口創(chuàng)造了34.1%的GDP，三線城市的人口份額與經(jīng)濟(jì)份額基本持平、分別為33.9%、34.0%，四線城市的人口份額明顯低于經(jīng)濟(jì)份額、分別為39.7%、24.5%（因統(tǒng)計(jì)問題，地區(qū)GDP合計(jì)與全國(guó)存在差異）。

從經(jīng)濟(jì)——人口比值來看，2017年一、二、三、四線城市分別為2.4、1.7、1.0、0.6；從剔除工業(yè)因素的第三產(chǎn)業(yè)-人口比值看，2017年一、二、三、四線城市分別為3.2、1.7、0.8、0.5。

從經(jīng)濟(jì)增速看，2015-2017年，一線、二線、三線、四線城市年均經(jīng)濟(jì)增速分別為7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四線經(jīng)濟(jì)規(guī)模基數(shù)小、但增速仍然乏力。

從區(qū)域看，近幾年經(jīng)濟(jì)增速比較低的地區(qū)是遼寧、山西等數(shù)據(jù)擠水分地區(qū)及東北、西部等偏遠(yuǎn)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)增速多在6%以下；而中部不少地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速在8%-10%之間，西南部分地區(qū)更是在10%以上。

總體上看，未來人口將繼續(xù)向大都市圈和區(qū)域中心城市集聚，三四線城市全域人口未來將繼續(xù)大幅流出。

在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面，一二線城市頭部效應(yīng)明顯，京滬深占據(jù)絕對(duì)高地，杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的城市差異比經(jīng)濟(jì)實(shí)力更加明顯，這主要因?yàn)閯?chuàng)新需要高度集聚才更有效率。從反映龍頭企業(yè)的A+H股上市公司數(shù)來看，北京占全國(guó)的比重達(dá)10.7%，京滬深合計(jì)占比高達(dá)27.5%，一二線城市合計(jì)占69.9%。從發(fā)明專利授權(quán)量來看，北京由于占盡產(chǎn)學(xué)研資源優(yōu)勢(shì)而獨(dú)占全國(guó)的14.4%，京滬深合計(jì)占26.8%，一二線城市占比達(dá)到75.5%。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新排名相對(duì)靠前的三線城市主要是紹興、常州、臺(tái)州、嘉興、珠海等長(zhǎng)三角、珠三角城市。

在公共資源方面，一二線城市優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源密集，城市軌道交通提升城市運(yùn)行效率。公共資源是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套，優(yōu)質(zhì)公共資源對(duì)人口有著明顯吸引力。

從教育看，直轄市和省會(huì)城市多擁有區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)和高等教育資源，擁有的985/211大學(xué)數(shù)合計(jì)占全國(guó)的81%，擁有的在校大學(xué)生數(shù)量合計(jì)占全國(guó)的58%；其中，京津滬的一本升學(xué)率位居全國(guó)前三。

從醫(yī)療資源看，一線、二線、三線、四線城市每千人口執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)分別為3.2、3.1、2.2、1.9，并且醫(yī)療資源的質(zhì)量差異巨大，全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源主要集中在一二線城市。

從城市軌道交通看，根據(jù)各城市地鐵公司官網(wǎng)及發(fā)改委最新批復(fù)，至2019年3月全國(guó)已通城市軌道交通（不含有軌電車）的城市有35個(gè)，加上已批復(fù)未開通的城市則增至45個(gè)。二線城市中太原、呼和浩特、南通、泉州、煙臺(tái)尚未開通城市軌道交通，三線城市目前僅溫州開通。已批復(fù)未開通地鐵的城市除太原、呼和浩特、南通3座二線城市外，還包含包頭、徐州、常州、紹興、金華、蕪湖、洛陽等7座三線城市。

4.購買能力：一二線城市絕對(duì)購買能力較高，相對(duì)購買能力較低

一線城市人均儲(chǔ)蓄存款、可支配收入分別高達(dá)11.5、6.6萬元，遠(yuǎn)高于其他城市。絕對(duì)購買能力不僅是可支配收入，還應(yīng)包括人均儲(chǔ)蓄存款，盡管當(dāng)前“存款搬家”現(xiàn)象明顯，但仍能反映相關(guān)情況。

從城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款看，2017年一線、二線城市分別為11.5、6.6萬元，三線、四線城市分別為4.1、3.2萬元。從城鎮(zhèn)居民可支配收入看，2017年一線、二線城市分別為6.4、4.5萬元，三線、四線城市分別為3.6、3.1萬元。此外，包頭、鄂爾多斯、呼和浩特等部分資源型城市人均儲(chǔ)蓄存款及可支配收入也較高。

2017年，一線、二線、三線、四線城市房?jī)r(jià)收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年；但一線城市因土地供給不足，房?jī)r(jià)并非由中位數(shù)收入人群決定，而是由高收入人群決定。其中，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比分別為26.5、22、21.4年；二三線城市中三亞、廈門、福州房?jī)r(jià)收入比也很高，分別為31.2、24.2、21.5年。

一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區(qū)有過剩風(fēng)險(xiǎn)、套戶比超過1.1。我們?cè)?018年11月報(bào)告《中國(guó)住房存量測(cè)算：過剩還是短缺？》估算了2017年各省級(jí)、地級(jí)單位城鎮(zhèn)住宅套戶比。

分地區(qū)看，2017年東部、中部、西部地區(qū)包括學(xué)生及其宿舍的城鎮(zhèn)套戶比分別為0.99、1.05、1.03，東北地區(qū)為1.13；東部、中部、西部地區(qū)不含學(xué)生及其宿舍的套戶比分別為1.02、1.09、1.08，東北地區(qū)為1.17。分線看，2017年一線、二線、三四線城市套戶比（含學(xué)生及其宿舍）分別為0.97、1.02、1.06，一二線城市住房供給偏緊。

東部、中部土地財(cái)政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市分別為64%、50%，高于一線、四線城市。分區(qū)域看，東部、中部近三年土地財(cái)政依賴度（土地出讓收入/地方一般公共預(yù)算收入）分別為57%、51.7%，高于西部、東北的31.6%、19.4%。這是由于西部、東北需求相對(duì)偏弱，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的能力有限。

分線看，二、三線城市近三年土地財(cái)政依賴度分別為64.2%、49.5%，高于一線城市的42.2%和四線城市的35%。其中，上海、深圳土地財(cái)政依賴度分別為25%、26%，而北京、廣州達(dá)50%、68%。在全國(guó)336個(gè)地級(jí)單位（不含三沙）中，有16座城市土地財(cái)政依賴度大于100%，占比4.8%；有31座城市在70%-100%之間，占比9.2%；有98座城市在40%-70%之間，占比29.2%；有191座城市在40%以下，占比56.8%。

市場(chǎng)面：2019年百強(qiáng)城市何時(shí)布局最佳？

1.榜單概覽：發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)分3檔

在基本面分析基礎(chǔ)上，我們結(jié)合市場(chǎng)面情況將發(fā)展?jié)摿?00強(qiáng)劃為3檔，其中深北上廣等15個(gè)城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。市場(chǎng)面由庫存去化周期、需求透支率、房?jī)r(jià)周期、地價(jià)房?jī)r(jià)比4項(xiàng)指標(biāo)組成。

前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在需求透支風(fēng)險(xiǎn)。比如，一個(gè)城市過去3-5年的銷售增速均在20%以下，在基本面改變不大的情況下，某年銷售增速突然飆升，比如達(dá)到50%及以上，這種城市在短期存在需求透支風(fēng)險(xiǎn)，從數(shù)據(jù)看主要是部分受棚改貨幣化刺激的三四線城市。

3.庫存去化：西部地區(qū)、四線城市總體庫存風(fēng)險(xiǎn)較高

從可售庫存看，2019年3月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個(gè)月，三四線城市庫存去化周期從2018年下半年以來有一定上升。

從廣義庫存看，西部地區(qū)、四線城市庫存偏高，2017年土地消化周期分別為2.5、2.1年。

近期土地成交有所回暖。2018年百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價(jià)率分別為6.1%、12.5%、18.1%，均較2017年的21.9%、38.3%、45.3%明顯下滑。不過，從最近半年數(shù)據(jù)看，土地成交有所回暖，2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價(jià)率分別為4.2%、21.6%、21.4%，其中二線城市連續(xù)4個(gè)月上行、三四線城市連續(xù)5個(gè)月上行。

地價(jià)房?jī)r(jià)比總體回落，但少數(shù)城市地價(jià)成本仍較高。2018年一、二、三、四線城市地價(jià)房?jī)r(jià)比分別為29%、25%、19%、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個(gè)百分點(diǎn)外，二、三、四線城市分別下降7、5、2個(gè)百分點(diǎn)（由于地級(jí)層面的新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)不全，在此以二手房?jī)r(jià)格分析，由此估計(jì)的地價(jià)房?jī)r(jià)比可能偏低）。盡管各線城市地價(jià)房?jī)r(jià)比總體上差距不大，但具體城市之間差異巨大。此外，當(dāng)前部分城市推行的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓模式有效地平抑了新房?jī)r(jià)格，但在供給不足的情況下容易引起新房搶購。

擁抱城市群，把握大趨勢(shì)

以中心城市為引領(lǐng)的都市圈城市群更具生產(chǎn)效率，更節(jié)約土地、能源，是支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)，是中國(guó)當(dāng)前以及未來發(fā)展的重點(diǎn)。根據(jù)基本面排名，2019年發(fā)展?jié)摿Π購?qiáng)城市中有96個(gè)位于19大城市群，其中處于24個(gè)千萬級(jí)大都市圈的有54個(gè)。

在都市圈層面，24個(gè)1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創(chuàng)造約54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發(fā)展?jié)摿γ黠@居前。鑒于當(dāng)前多數(shù)城市群發(fā)育不成熟，且部分核心城市生產(chǎn)要素明顯向周邊溢出，中央把以大城市為核心的都市圈作為城市群建設(shè)的突破口和抓手。2019年2月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，這是中國(guó)第一份以“都市圈”為主題的中央文件,要求以大城市及周邊地區(qū)同城化為方向推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施一體化、強(qiáng)化城市間產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、加快建設(shè)統(tǒng)一開放市場(chǎng)、推進(jìn)公共服務(wù)共建共享等，包括以軌道交通等為基礎(chǔ)打造1小時(shí)通勤圈。根據(jù)有關(guān)城市群規(guī)劃及相關(guān)地方規(guī)劃，當(dāng)前中國(guó)有上海、北京、廣佛肇、杭州、深莞惠等10個(gè)2000萬人以上的大都市圈，有重慶、青島、廈泉漳等14個(gè)1000萬-2000萬人大都市圈。24個(gè)千萬級(jí)大都市圈以全國(guó)6.7%的土地集聚約33%的常住人口，創(chuàng)造約54%的GDP。從發(fā)展?jié)摿?，上海、北京、深莞惠、廣佛肇都市圈居前，之后則是蘇錫常、天津、南京、長(zhǎng)株潭、杭州、重慶等都市圈。需要注意的是，部分都市圈范圍有重合，比如上海都市圈與杭州都市圈、蘇錫常都市圈均有重合。

第二類是距離中心大城市較遠(yuǎn)、轄區(qū)或腹地人口規(guī)模大的中西部地方性中心城市，如洛陽、包頭、銀川、鄂爾多斯、岳陽、綿陽、衡陽、安陽、廣安、遂寧、柳州、南陽等，也多數(shù)位于城市群內(nèi)。其中，銀川為省會(huì)城市，洛陽、包頭、鄂爾多斯、岳陽、衡陽、柳州、南陽分別為所在省份的省域副中心城市。此外，宜昌、常德、遵義、襄陽、贛州等地方性中心城市目前不在發(fā)展?jié)摿Π購?qiáng)城市之列，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍具備一定發(fā)展?jié)撡|(zhì)。

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