3月26日，瑞安房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)，00272.HK）發(fā)布2025年全年業(yè)績。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年全年瑞安房地產(chǎn)總收入約40.93億元（人民幣，下同），同比減少50%；歸母凈虧損約17.82億元，去年為盈利1.8億元。

瑞安房地產(chǎn)副主席羅寶瑜在業(yè)績會上表示，歸母凈利潤大幅虧損主要受非現(xiàn)金性投資物業(yè)評估變動，即未出售的貨存減值和撥備影響。

財報數(shù)據(jù)顯示，瑞安房地產(chǎn)2025年投資物業(yè)的公平值減值為6.43億元；其他收益及虧損錄得虧損凈額為9.24億元。

羅寶瑜還指出，公司2025年的總收入同比大幅下降主要的原因是2025年沒有新的住宅項目落成和交付，整體住宅銷售預(yù)訂實際上相對比較低。但租金收入，包含聯(lián)營和合營公司，對比增長了2%，“這是在目前的營銷環(huán)境里面相當可貴的結(jié)果”。

截至報告期末，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率約52%，同比持平；現(xiàn)金及銀行存款總額約64.51億元。

截至3月26日港股收盤，瑞安房地產(chǎn)報0.6港元/股。

持續(xù)保持審慎的資本策略，債務(wù)最大的壓力已經(jīng)過去了

“過去一年，房地產(chǎn)經(jīng)營者都感覺環(huán)境不容易，有非常大的壓力，消費市場增長非常緩慢。作為開發(fā)商，感覺到融資市場非常困難，需要很關(guān)注流動性?！比鸢卜康禺a(chǎn)主席羅康瑞在業(yè)績會上表示，“還有就是整個市場的調(diào)整還沒有完結(jié)，是非常緩慢的，市場很疲弱，但是對高質(zhì)量的房產(chǎn)還是有需求。城市更新和城中村是未來發(fā)展的重點。”

值得關(guān)注的是，在回答房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)觸底時，羅康瑞坦言，“這是一個困難的問題”。

“但是我們的判斷，整個行業(yè)這個調(diào)整還是持續(xù)的，還有就是行業(yè)需要加速尋找一個經(jīng)營模式能夠配合新的形勢?！绷_康瑞預(yù)計，中國房地產(chǎn)行業(yè)深度的調(diào)整還會持續(xù)兩三年，觸底的態(tài)勢也還是會延續(xù)下去。

不過，瑞安房地產(chǎn)在財報中表示，在地緣政治不確定性、貿(mào)易緊張局勢及消費者信心低迷等持續(xù)挑戰(zhàn)的多重影響下，在剔除非現(xiàn)金性質(zhì)投資物業(yè)的公平值變動及減值撥備影響后，集團于2025年錄得核心利潤約3.97億元。

從收入來看，2025年瑞安房地產(chǎn)被確認為收入的物業(yè)銷售金額約4.99億元，同比減少89%；租金及相關(guān)收入（不包括聯(lián)營公司及合營公司）約19.49億元，同比減少21%。

報告期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)的租金及相關(guān)收入總額約36.25億元，同比增長2%，已連續(xù)3年維持增長。

羅寶瑜表示，在財務(wù)方面，公司持續(xù)保持非常審慎的資本策略。

“在今年年頭，我們成功發(fā)行了總額3億美元的優(yōu)先票據(jù)，并同步購回將于2026年到期的2.95億美元的優(yōu)先票據(jù)。”羅寶瑜稱，“截至今年3月25日，我們集團自2021年以來累計償還了離岸債務(wù)總額達到486億，充分體現(xiàn)了我們對于履行財務(wù)責任的堅定程度?！?/p>

“公司的總負債，從2023年到期的債務(wù)大概是144億，到2026年低于70億，到2027年、2028年相對比較低的債務(wù)到期數(shù)目，大家可以看到我們公司、集團過去幾年債務(wù)的壓力已經(jīng)慢慢過去了，也希望我們未來幾年能保持比較低的債務(wù)到期水平。”瑞安房地產(chǎn)財務(wù)總裁及投資總裁孫希灝表示，“我們相信最大的壓力應(yīng)該已經(jīng)過去了。”

另據(jù)瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎介紹，目前有四個輕資產(chǎn)項目正在推進中，總在建及待建規(guī)模為122萬平方米的住宅，29.1萬平方米的商業(yè)。王穎表示，輕資產(chǎn)不是最終目的，公司目標是在變化的市場環(huán)境下，持續(xù)優(yōu)化集團的戰(zhàn)略定位，并實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展和成長。

“在市場上，我們要在特定的市場上占據(jù)領(lǐng)先地位，以上海為本土大本營，進一步擴展大灣區(qū)的業(yè)務(wù)，在模式上我們希望逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在集團收益貢獻中的平衡。在集團戰(zhàn)略定位上，順應(yīng)行業(yè)級變換的市場，我們要從綜合發(fā)展商逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展商+投資商+資產(chǎn)管理商三位一體的復合角色?！蓖醴f說。

滬七條提升了市場情緒

物業(yè)銷售方面，截至報告期末，瑞安房地產(chǎn)的合約物業(yè)銷售額約79.16億元，同比下跌47%，其中住宅物業(yè)銷售占92%，余下由商業(yè)單位銷售所貢獻。財報數(shù)據(jù)顯示，2025年住宅物業(yè)銷售的平均售價為64600元/平方米，2024年則為134900元/平方米。

瑞安房地產(chǎn)指出，合約銷售以及住宅物業(yè)銷售的平均售價下降，主要由于項目組合變化所致。2025年平均售價較高的上海項目所占合約銷售比例有所下降，“我們計劃在2026年及以后推出更多項目，主要集中在上海和武漢?！?/p>

值得一提的是，羅康瑞在業(yè)績會上指出：“在春節(jié)之后，上海出臺了樓市滬七條，短期內(nèi)激活了一波交易量，提升了市場情緒。作為全國的經(jīng)濟中心，上海持續(xù)保持人口凈流入，購房需求基礎(chǔ)還是很堅實的，目前中高端核心資產(chǎn)價格依然堅挺，買家的信心相對比較穩(wěn)健，估計2026年上海核心地段房價將會率先企穩(wěn)，非核心區(qū)域延續(xù)以價換量的走勢?！?/p>

此外，羅康瑞補充，在城市分化方面，核心城市與三四線城市的走勢會持續(xù)分化，一線跟強二線城市憑借其自己產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，人口和資源集聚的效應(yīng)應(yīng)該有比較強的市場影響，但是多數(shù)的三四線城市還是會面臨較大去化的壓力。同時在同一個城市內(nèi)部，核心地段跟非核心地段的價格會進一步拉大，優(yōu)質(zhì)的地段價格會凸顯，成為資金避險重要的選擇?！拔磥砜梢哉f市場分化應(yīng)該會比較嚴重，但是這也是很正常的。”羅康瑞說。

“我們中國房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型和調(diào)整的階段，去年全國的商品銷售面積與銷售額同比分別繼續(xù)下降了8.7%和12.6%，在這樣比較低迷市場活躍度的環(huán)境下，購房者心態(tài)仍然非常謹慎。”羅寶瑜在業(yè)績會上表示，“但在一線城市，特別是上海高端住宅板塊展現(xiàn)了相對的韌性，主要受益于購房者對于高品質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)和資產(chǎn)長期價值的關(guān)注不斷在提升。未來增長將依賴于高品質(zhì)的城市更新項目，這也是符合國家邁向可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型方向。在這個發(fā)展過程當中，集團仍然具備一定的優(yōu)勢。”

值得一提的是，王穎在業(yè)績會上表示，翠湖天地·六和的風貌別墅產(chǎn)品已經(jīng)取得預(yù)售許可的別墅及聯(lián)排全部售罄，成交均價達到每平方米31.1萬元，其余待售的別墅待預(yù)售許可獲批后就可以完成簽約。另外2025年11月，武漢新天地住宅收官之作云逸入市后銷售的勁頭也比較強勁，截至2025年底，去化率已經(jīng)超過72%，目前項目已經(jīng)接近于清盤。截至2025年底，集團已經(jīng)鎖定待確認為正式收入的銷售額達172.31億元，將在2026年以及以后的交付，并在財務(wù)的業(yè)績中得以確認。

零售物業(yè)組合平均出租率達94%

商業(yè)部分，瑞安房地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)零售物業(yè)組合的平均出租率達94%，“彰顯新天地社區(qū)的實力”。組合的整體銷售額增長15%，客流增長12%。不過受零售市場消費模式改變的影響，續(xù)約租金轉(zhuǎn)跌。

財報數(shù)據(jù)顯示，集團于2025年的租金及相關(guān)收入為19.49億元，同比下跌21%，租金收入下跌主要是因為集團于2024年11月宣布對創(chuàng)智天地的股權(quán)進行重組，創(chuàng)智天地的租金收入于2025年起重新歸類為來自合營公司的租金收入，金額為4.35億元。

2025年，瑞安房地產(chǎn)的租金及相關(guān)收入（包括來自合營公司及聯(lián)營公司物業(yè)的租金及相關(guān)收入）為36.25億元，同比增長2%。其中78%來自上海的物業(yè)組合。

從出租率來看，截至報告期末，上海新天地石庫門街區(qū)的出租率為99%，上海新天地時尚、瑞安廣場及新天地廣場、企業(yè)天地5號及新天地湖濱道、蟠龍新天地、嶺南新天地以及重慶新天地的出租率均超過95%。

瑞安房地產(chǎn)指出，由于供需失衡狀況持續(xù)，辦公樓市場仍然受壓，不確定因素沖擊企業(yè)信心。不過，瑞安房地產(chǎn)表示，盡管辦公樓市場表現(xiàn)低迷，公司在上海成熟辦公樓組合的出租率仍保持穩(wěn)定，截至報告期末的平均出租率為93%。

瑞安房地產(chǎn)行政總裁張斌在業(yè)績會上表示，2026年在零售板塊，公司會持續(xù)提升基本面部分的表現(xiàn)，包括營業(yè)額和客流情況，“為了達到這樣的營業(yè)額和客流持續(xù)提高，讓我們的租戶和我們實現(xiàn)共贏，我們會用多元創(chuàng)新的方法?！倍谵k公部分，公司會把出租率作為首要的任務(wù)。

“基于剛才提到的市場環(huán)境，我們將繼續(xù)推進以下的策略，短期內(nèi)，流動性管理和財務(wù)安全仍然是首要任務(wù)。同時，我們將充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢，特別是剛公布的新天地社區(qū)品牌，以及高端住宅品牌翠湖來拓展我們未來的業(yè)務(wù)?！绷_寶瑜指出，“我們聚焦在上海及其他大灣區(qū)里面的一線城市，繼續(xù)去擴大我們的版圖。此外，我們還會運用輕資產(chǎn)的策略，推動業(yè)務(wù)的發(fā)展和提升土地儲備，謹慎把握市場新的機遇。長期來看，我們通過以上的策略，希望達到物業(yè)開發(fā)，資產(chǎn)管理和管理費收入的平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>