在萬(wàn)達(dá)深陷債務(wù)危機(jī)之時(shí)，沒(méi)想到劉強(qiáng)東出手了？

京東和萬(wàn)達(dá)公告，京東和萬(wàn)達(dá)正在籌備折扣超市的合作，從而為萬(wàn)達(dá)注入新的商業(yè)活力。京東折扣超市全國(guó)第10家門店將落戶安徽宿州CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，于3月25日正式營(yíng)業(yè)。

劉強(qiáng)東此時(shí)出手，對(duì)焦頭爛額的王健林來(lái)說(shuō)就是雪中送炭。畢竟此時(shí)的王健林債務(wù)壓力巨大，短期償債缺口巨大，2025年萬(wàn)達(dá)商管一年內(nèi)到期債務(wù)超400億，賬面現(xiàn)金僅116億，資金缺口近300億；疊加對(duì)賭回購(gòu)、股權(quán)凍結(jié)、債權(quán)人追討，資金鏈瀕臨斷裂。為償還債務(wù)，王健林被迫出售核心資產(chǎn)，從酒店、文旅到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，已累計(jì)出售超80座廣場(chǎng)。2025年5月，將北京、上海、廣州等39城48座核心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)打包出售，這是萬(wàn)達(dá)最后的“現(xiàn)金奶?！?，京東不亞于充當(dāng)了“白衣騎士”。

對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，引入京東折扣超市這樣的主力店，還能帶來(lái)其他好處。比如激活萬(wàn)達(dá)的商業(yè)活力，為萬(wàn)達(dá)商管上市增加投資信心。京東在離線超市布局上，并不是只做折扣超市，還有主打中高端市場(chǎng)的七鮮超市，兩者相互配合，覆蓋不同的消費(fèi)群體。

其實(shí)京東和萬(wàn)達(dá)頗有淵源。早在2025年5月，京東潘達(dá)就聯(lián)合多家公司共同設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，收購(gòu)了大連萬(wàn)達(dá)商管48家目標(biāo)公司的100%股權(quán)，涉及全國(guó)39個(gè)城市的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目；同年8月，京東旗下公司又聯(lián)合萬(wàn)達(dá)共同出資成立合伙企業(yè)，出資額80.53億元。

京東折扣超市落地萬(wàn)達(dá)，或只是劉強(qiáng)東的一次試點(diǎn)，對(duì)王健林卻有著非同尋常的意義。

劉強(qiáng)東和王健林算同行？

1954年出生的王健林今年72歲，劉強(qiáng)東出生于1974年，現(xiàn)年52歲，兩人年齡差高達(dá)20歲。

王健林一直做地產(chǎn)和文旅，幾乎沒(méi)有涉足過(guò)互聯(lián)網(wǎng)電商。劉強(qiáng)東雖以互聯(lián)網(wǎng)電商起家，但是京東旗下有產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（即京東產(chǎn)發(fā)），而且2026年1月，京東產(chǎn)發(fā)第二次向港交所遞交A1申請(qǐng)文件，披露了公司的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)構(gòu)成、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等。

京東產(chǎn)發(fā)的模式類似大家較為熟悉的普洛斯、易商紅木，一手是園區(qū)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，一手是基金投募管退，主要賺取持有資產(chǎn)的租金收入、出售資產(chǎn)的增值收入，以及基金管理收入和分潤(rùn)。

令外界震驚的是，據(jù)京東產(chǎn)發(fā)遞交申請(qǐng)顯示，京東產(chǎn)發(fā)開(kāi)發(fā)、持有或管理龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，包括259個(gè)物流園、20個(gè)產(chǎn)業(yè)園以及6個(gè)數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施（中國(guó)大陸232個(gè)、亞太35個(gè)、歐洲16個(gè)、中東2個(gè)）。同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)還主導(dǎo)設(shè)立了五只核心基金、一只開(kāi)發(fā)基金、一只收購(gòu)基金、一個(gè)合伙投資平臺(tái)，以及在上海證券交易所上市的一只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。這等于說(shuō)，劉強(qiáng)東和王健林其實(shí)算是地產(chǎn)同行。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)資管規(guī)?？傤~1215億元（12.8%位于境外），總建筑面積2710萬(wàn)平方米。在“新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施”這個(gè)領(lǐng)域，以建筑面積計(jì)，京東產(chǎn)發(fā)在亞太排第三（易商紅木、普洛斯分列1、2），在中國(guó)排第二（僅次于普洛斯）。

從個(gè)人私交來(lái)看，在此之前劉強(qiáng)東和王健林很少有交集。公開(kāi)資料顯示，劉強(qiáng)東和王健林之間兩人極少同框、無(wú)公開(kāi)私交互動(dòng)，王健林的核心好友除地產(chǎn)圈幾位大佬之外，圈外人士董明珠和張近東算是其私交甚好的好友，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)則有馬化騰等朋友。

2017年烏鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)，劉強(qiáng)東演講時(shí)說(shuō)“富到賺一個(gè)億都是小目標(biāo)”，而王健林此前也說(shuō)過(guò)類似的話。此外，2018年京東聯(lián)合騰訊投資萬(wàn)達(dá)商業(yè)，但是這更多的是商業(yè)行為。這次投資萬(wàn)達(dá)由騰訊馬化騰牽頭，京東、蘇寧、融創(chuàng)聯(lián)合投資萬(wàn)達(dá)商業(yè)340億元，京東出資50億元。

在2025年5月的收購(gòu)?fù)瓿珊?，王健林保留萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)權(quán)，繼續(xù)收管理費(fèi)，核心資產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)易主。事實(shí)上已經(jīng)由房東變成了“管家”，而劉強(qiáng)東則成了事實(shí)上的“房東”。

合作到底對(duì)誰(shuí)有好處？

2025年，劉強(qiáng)東開(kāi)始大力押注硬折扣超市，涿州首店開(kāi)業(yè)兩天吸引超10萬(wàn)顧客，宿遷四店同開(kāi)單日客流破30萬(wàn)，隨后京東折扣超市以雷霆之勢(shì)在全國(guó)跑馬圈地，短短數(shù)月就在河北、江蘇、安徽、北京等地開(kāi)出9家門店，每一家都收獲超高人氣，2026年春節(jié)旺季全國(guó)9家門店總客流更是突破700萬(wàn)人次。

不同于普通折扣店的小區(qū)小店模式，京東采取的是商超的大店模式，單店面積都在5000平米以上，店內(nèi)提供超過(guò)5000種以上的全品類商品。生活用品一應(yīng)俱全，包含生鮮、糧油和普通日用品，依靠京東強(qiáng)大的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)，直接砍掉中間多余環(huán)節(jié)，京東喊出也做到了天天低價(jià)。5.99元/斤的豬前尖肉、9.9元30個(gè)的鮮雞蛋、16.9元/斤的金枕榴蓮、26.9元/斤的平價(jià)襪子，這些實(shí)打?qū)嵉牡蛢r(jià)好物，精準(zhǔn)擊中價(jià)格敏感型消費(fèi)者。

同時(shí)劉強(qiáng)東為布局即時(shí)零售，把京東折扣店接入京東秒送，在可以到店自提的情況下，選擇線上下單，40分鐘內(nèi)可以送達(dá)，這種消費(fèi)體驗(yàn)感，幾乎秒殺了同類折扣店。

京東折扣店沒(méi)有搞花里胡哨的裝修，選擇極簡(jiǎn)裝修，主要聚焦商品本身，再加上京東京造、七鮮等自有品牌加持，實(shí)現(xiàn)了低毛利、高周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。其折扣不是賣便宜貨，是通過(guò)數(shù)字化供應(yīng)鏈把控品質(zhì)，讓好貨賣低價(jià)，真正實(shí)現(xiàn)“購(gòu)物0風(fēng)險(xiǎn)，不滿意隨退”。

接手王健林手里的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，劉強(qiáng)東看重的是為京東量身定做的線下流量入口。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本都是當(dāng)?shù)氐暮诵纳倘?，這些廣場(chǎng)年客流量超60億人次，平均每日有近2000萬(wàn)客流量。劉強(qiáng)東試圖借助這些廣場(chǎng)，把線上的用戶引流到線下，實(shí)現(xiàn)“線上下單、門店提貨”的消費(fèi)閉環(huán)，這樣不僅能開(kāi)出多家京東折扣店，還能進(jìn)一步打造京東即時(shí)零售的護(hù)城河。

京東即時(shí)零售最大優(yōu)勢(shì)就是快，這也是消費(fèi)者消費(fèi)體驗(yàn)感拉滿的核心需求，現(xiàn)在京東外賣、京東到家發(fā)展得越來(lái)越好，核心商圈基本實(shí)現(xiàn)小時(shí)達(dá)，部分區(qū)域可以在40分鐘內(nèi)送達(dá)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)優(yōu)越的地理位置，剛好可以滿足線下履約場(chǎng)景需求，京東可以將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)改造為京東物流的“前置倉(cāng)”或城市配送中心，這樣就足以實(shí)現(xiàn)其“小時(shí)達(dá)”的履約能力，這對(duì)即時(shí)零售來(lái)說(shuō)足以形成護(hù)城河。同時(shí)京東和萬(wàn)達(dá)還在物流領(lǐng)域進(jìn)行合作，京東物流與萬(wàn)達(dá)商管合作的“萬(wàn)物快閃計(jì)劃”，已經(jīng)在廣東7個(gè)城市的22座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)試點(diǎn)，為商戶提供高效物流服務(wù)。

此次聯(lián)手對(duì)劉強(qiáng)東和萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是一種雙贏。萬(wàn)達(dá)成熟的商業(yè)體系，讓京東不需要選址就能獲取優(yōu)質(zhì)場(chǎng)地，降低選址和裝修成本后，自然提升開(kāi)店效率，有利于京東折扣店的快速擴(kuò)張。同時(shí)萬(wàn)達(dá)穩(wěn)定的客流量，省去不少獲客成本，和萬(wàn)達(dá)的合作也讓京東折扣店的曝光度和便利性進(jìn)一步提升。京東折扣店能為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)大量追求高性價(jià)比的消費(fèi)群體，可以顯著提升商場(chǎng)客流，帶動(dòng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)餐飲、零售、以及影院娛樂(lè)等其他業(yè)態(tài)消費(fèi)，進(jìn)一步夯實(shí)一站式消費(fèi)生態(tài)，增加商場(chǎng)客群的消費(fèi)粘性。萬(wàn)達(dá)用線下點(diǎn)位與流量反哺線上，京東用供應(yīng)鏈與數(shù)字化能力賦能線下，兩者可以有益互補(bǔ)，一旦形成良性循環(huán)，將為整個(gè)零售行業(yè)提供了新的思路，或能破局實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限。

地產(chǎn)賺錢京東成了老師？

劉強(qiáng)東押注即時(shí)零售和其電商增速放緩有直接關(guān)系，目前電商紅利減弱，用戶觸及天花板的情況下，三大電商平臺(tái)增長(zhǎng)明顯放緩，在不久前發(fā)布的2025年年報(bào)中，京東營(yíng)收1.309萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.9%，凈利潤(rùn)只有196.3億元，同比下滑52.54%。2025年全年毛利率為16.04%，相比上一年的15.87%還有提升，凈利潤(rùn)卻降至近三年新低，由上一年的3.85%降至1.77%，下滑了2.08個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)于營(yíng)收過(guò)萬(wàn)億的京東來(lái)說(shuō)顯然面臨挑戰(zhàn)。

京東外賣支出不少，或是京東2025年凈利潤(rùn)波動(dòng)的原因，線下開(kāi)店也是影響到凈利潤(rùn)的原因之一。對(duì)于京東言，線下擴(kuò)張也伴隨著成本支出。2025年前三季度，京東的新業(yè)務(wù)累計(jì)虧損達(dá)到了318.4億元。平均算下來(lái)，每天虧損超過(guò)1億元。要出手和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合作，意味著要承擔(dān)這些商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、改造和整合成本，這對(duì)京東的現(xiàn)金流和管理能力都是考驗(yàn)。好在京東目前現(xiàn)金流充裕，2025年財(cái)報(bào)顯示，京東期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額達(dá)1496億元，相比2024年財(cái)報(bào)的1157億元，還增加了339億元。

京東除了線下開(kāi)京東MALL和3C數(shù)碼店之外，京東養(yǎng)車和京東折扣店成為線下開(kāi)店大頭，其中京東養(yǎng)車一年新開(kāi)門店超4000家，京東折扣店9家。3C店、養(yǎng)車店深入三四線及縣域，填補(bǔ)線上覆蓋盲區(qū)，實(shí)現(xiàn)下沉市場(chǎng)滲透。開(kāi)店、裝修、租金、人力投入巨大。2025年Q2履約費(fèi)用同比增長(zhǎng)28.6%至221.5億元，費(fèi)用率6.2%。年報(bào)顯示新業(yè)務(wù)（含線下）2025年虧損466億元，短期拖累整體利潤(rùn)率。

但是京東和萬(wàn)達(dá)展開(kāi)深度合作打開(kāi)了更多想象力。劉強(qiáng)東若將折扣超市布局于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這不僅是零售業(yè)態(tài)的物理疊加，更是京東核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力向商業(yè)地產(chǎn)的一次深度輸出?；诰〇|產(chǎn)發(fā)在物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的四大核心能力，這一合作將為萬(wàn)達(dá)注入全新的商業(yè)活力與地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。

京東獨(dú)特的“項(xiàng)目獲取與生態(tài)協(xié)同能力”將為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)精準(zhǔn)的流量引擎。京東依托其龐大的生態(tài)系統(tǒng)，具備推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和獲取優(yōu)質(zhì)區(qū)位的能力。折扣超市作為高頻剛需業(yè)態(tài)，若能結(jié)合京東的大數(shù)據(jù)選品與供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)，將有效解決傳統(tǒng)商超同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題。這種“自帶流量”的業(yè)態(tài)入駐，能顯著提升萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的家庭消費(fèi)粘性，激活存量空間的商業(yè)活力，使其從傳統(tǒng)的購(gòu)物中心升級(jí)為社區(qū)生活服務(wù)中心。

此外，京東產(chǎn)發(fā)的“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力”將為萬(wàn)達(dá)提供新的管理范本。資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)通過(guò)定制化解決方案滿足客戶多變需求，其資產(chǎn)平均出租率超過(guò)90%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，且外部客戶收入占比高達(dá)62.5%。這種不依賴單一母體、高度市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，意味著京東能將高效的庫(kù)存周轉(zhuǎn)、極致的成本控制以及數(shù)字化的用戶洞察帶入萬(wàn)達(dá)。對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，學(xué)習(xí)這種以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策、以效率提升滿意度的運(yùn)營(yíng)模式，是應(yīng)對(duì)當(dāng)前消費(fèi)降級(jí)趨勢(shì)、提升坪效的關(guān)鍵。

值得強(qiáng)調(diào)的是，京東產(chǎn)發(fā)成熟的“資本循環(huán)能力”為萬(wàn)達(dá)提供了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的寶貴經(jīng)驗(yàn)。面對(duì)開(kāi)發(fā)耗資巨大、自持過(guò)重的行業(yè)痛點(diǎn)，京東通過(guò)與黑石、高瓴等資本伙伴合作，利用公募REITs等工具實(shí)現(xiàn)了“投融管退”的良性閉環(huán)。萬(wàn)達(dá)同樣面臨資金沉淀壓力，京東的成功案例證明，只有具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和卓越資管能力，才能吸引長(zhǎng)期資本。雙方若在資本層面展開(kāi)合作，將有助于萬(wàn)達(dá)盤(pán)活存量資產(chǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)在市場(chǎng)波動(dòng)中的韌性。

京東折扣超市的入駐，表面是業(yè)態(tài)補(bǔ)充，實(shí)則是京東將經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的“獲取、融資、運(yùn)營(yíng)、循環(huán)”四位一體的資產(chǎn)管理體系植入萬(wàn)達(dá)。這不僅能為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)注入高性價(jià)比的消費(fèi)活力，更將推動(dòng)其在地產(chǎn)管理上向精細(xì)化、資本化、輕量化轉(zhuǎn)型，共同探索存量時(shí)代下商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的新路徑。

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作 者 | 無(wú)忌