招商蛇口  視覺中國 資料圖

3月17日，招商蛇口（001979.SZ）董事長朱文凱在召開的2025年度業(yè)績說明會(huì)上表示，公司要從傳統(tǒng)的開發(fā)商真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)商+運(yùn)營商+服務(wù)商”。

招商蛇口2025年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年公司營業(yè)收入約1547.27億元，同比減少13.53%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約10.23億元，同比減少74.65%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約1.69億元，同比減少93.1%；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約96.93億元，同比減少69.67%。

對(duì)于業(yè)績變動(dòng)，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)余志良稱，業(yè)績充分反映行業(yè)周期與市場(chǎng)環(huán)境的變化，主要因?yàn)閷徤饔?jì)提資產(chǎn)減值；結(jié)算規(guī)模周期性減少；以及對(duì)聯(lián)營合營企業(yè)的投資收益及股權(quán)出售收益較上期有所減少。

招商蛇口稱，公司主動(dòng)順應(yīng)行業(yè)形勢(shì)變化，精準(zhǔn)優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系，嚴(yán)守資金安全底線，堅(jiān)定執(zhí)行“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營策略，持續(xù)提升資金使用效率。全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達(dá)861.27億元。

報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率64.17%、凈負(fù)債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19。公司積極落實(shí)房地產(chǎn)融資新模式要求，堅(jiān)持簡單、高效、安全的融資原則，年內(nèi)完成120億元存量永續(xù)債全面清零，落地經(jīng)營性物業(yè)貸款141億元。2025年新增公開市場(chǎng)融資179.4億元，票面利率均處于同期行業(yè)內(nèi)最低區(qū)間；年末綜合資金成本2.74%，較年初下降25BP。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2025年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積716.12萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元。公司在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10個(gè)城市實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，全國重點(diǎn)30城中進(jìn)入當(dāng)?shù)豑OP5的城市共計(jì)15個(gè)。拿地方面，2025年，公司累計(jì)獲取43宗地塊，總計(jì)容建面約440萬平方米，總地價(jià)約938億元，公司需支付地價(jià)約為543億元。報(bào)告期內(nèi)，公司在“核心10城”的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的63%，比上年進(jìn)一步提升，先后獲取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗優(yōu)質(zhì)土地。

對(duì)于未來招商蛇口的投資，招商蛇口的副總經(jīng)理伍斌表示，很難設(shè)定一個(gè)明確的比例，2026年總體上還是會(huì)保持在重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市以銷定投、精挑細(xì)選的投資原則，確保資源的有效投放，新拿地項(xiàng)目會(huì)更聚焦于周轉(zhuǎn)速度和收益的兌現(xiàn)，既要滿足“三道紅線”，還要平衡好規(guī)模和利潤。

公司董事總經(jīng)理聶黎明表示，按現(xiàn)有項(xiàng)目鋪排，預(yù)計(jì)2026年總可售貨值3400億元。從業(yè)態(tài)占比看，83%為住宅；從城市能級(jí)看，核心城市“6+10”占比81%，“強(qiáng)心30城”占比94%；從供貨節(jié)奏上看，主要供貨集中在上半年，下半年預(yù)計(jì)會(huì)有今年新拿地的新增供貨補(bǔ)充進(jìn)來。

代建業(yè)務(wù)方面，招商建管全年新增代建項(xiàng)目（含咨詢類）80個(gè)，新增簽約面積1139萬平方米，新增合同收入超8億元。歷年累計(jì)承接代建項(xiàng)目超620個(gè)，規(guī)模突破3500萬平方米。

報(bào)告期內(nèi)，公司管理范圍內(nèi)持有物業(yè)全口徑收入76.3億元，同比上漲2.2%。報(bào)告期內(nèi)新入市29個(gè)項(xiàng)目，總建面177萬平方米，聚焦核心城市核心業(yè)態(tài)，其中包含12個(gè)公寓、8個(gè)商業(yè)、3個(gè)產(chǎn)業(yè)園。全年新增輕資產(chǎn)管理面積約82.8萬平方米，項(xiàng)目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。

商業(yè)方面，報(bào)告期末，公司管理范圍內(nèi)的集中商業(yè)在營項(xiàng)目54個(gè)，在營面積約340萬平方米，在建項(xiàng)目面積約185萬平方米。全年集中商業(yè)運(yùn)營收入為19.6億元，開業(yè)三年以上項(xiàng)目報(bào)告期末出租率93%。

對(duì)于近期核心城市陸續(xù)優(yōu)化限購、限貸等政策，公司如何看待這些政策對(duì)市場(chǎng)信心的提振作用，聶黎明表示，從2021年到現(xiàn)在，這個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了四年多的深度調(diào)整。但是近期國家和各個(gè)地方陸續(xù)出臺(tái)了很多優(yōu)化限購、限貸等政策，穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)房價(jià)。這個(gè)確實(shí)是在目前來看給市場(chǎng)帶來更多的信心，起到了一個(gè)提振信心的作用。

聶黎明稱，以今年2月25日上海發(fā)布的新政來看，在春節(jié)后帶動(dòng)了核心區(qū)從來訪量和簽約量階段性回暖。今年春節(jié)期間以及3月份應(yīng)該說來訪和成交都是非常不錯(cuò)的，到昨天3月份剛好是半個(gè)月，銷售也是出現(xiàn)了一個(gè)回暖的跡象。

但其強(qiáng)調(diào)，同時(shí)也要清醒看到，當(dāng)前市場(chǎng)其實(shí)還是處于一個(gè)筑底修復(fù)期，招商蛇口是一個(gè)謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。短期是提振信心，中長期還是在逐步筑底和修復(fù)的一個(gè)過程。政策的底已經(jīng)明確，但是市場(chǎng)底確認(rèn)仍然需要時(shí)間。

從一系列的政策，應(yīng)該有兩個(gè)非常明顯的信號(hào)，第一個(gè)信號(hào)，國家因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)的決心是堅(jiān)定的。而且也看到這一輪政策也不是一刀切地放松，而是針對(duì)不同城市、不同區(qū)域具體情況進(jìn)行差異化的調(diào)整，而且更加講究政策之間的協(xié)同，也講究政策的一步到位。既要支持合理的住房需求，又要守住風(fēng)險(xiǎn)底線，既要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，也要防止大起大落。這是一個(gè)信號(hào)。

第二個(gè)信號(hào)是國家推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新模式，從頂層設(shè)計(jì)開始到制度的落地，堅(jiān)定穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不僅是為居民合理住房消費(fèi)的支持，也是對(duì)行業(yè)長期健康發(fā)展一個(gè)制度性的托舉。