新“滬七條”落地后，上海二手房交易熱度持續(xù)沖高，“小陽(yáng)春”行情落地兌現(xiàn)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月9日-3月13日，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交連續(xù)5個(gè)工作日突破800套，日均成交量達(dá)874套，市場(chǎng)活躍度持續(xù)攀升。3月14日（周六）二手房成交再?zèng)_高峰，單日成交1472套，逼近1500套大關(guān)。上一次達(dá)到這一成交高點(diǎn)，還要追溯到2025年3月15日（周六）的1473套，時(shí)隔一年樓市熱度強(qiáng)勢(shì)回歸，點(diǎn)燃上海樓市“小陽(yáng)春”。

另?yè)?jù)安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周（3月9日-3月15日），上海二手房整周成交7233套，創(chuàng)近五年來(lái)的最高周成交紀(jì)錄。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，此輪成交量沖高可以理解為趨勢(shì)性回暖的信號(hào)。從安居客線上用戶行為數(shù)據(jù)看，政策落地當(dāng)周，用戶主動(dòng)發(fā)起微聊對(duì)數(shù)周環(huán)比上漲144.7%，發(fā)起用戶數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)133.7%，留電用戶數(shù)更是大增251.8%，微聊留電率提升50.5%，且上升的趨勢(shì)在3月中旬還有所延續(xù)。購(gòu)房者已從“觀望為主”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)留電、深度溝通”。

在其看來(lái)，“滬七條”政策起到了重要的推動(dòng)作用，通過(guò)限購(gòu)放松更好地打通了剛需入場(chǎng)與改善置換鏈接，形成二手房庫(kù)存下降、一二手市場(chǎng)熱度聯(lián)動(dòng)傳導(dǎo)的局面，為回暖的長(zhǎng)期性打下了政策基礎(chǔ)。

上海鏈家數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)。據(jù)上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根介紹，3月第二周，二手房成交量同比增長(zhǎng)9%；新政后，日均帶看量、日均新增客戶量對(duì)比新政前增長(zhǎng)47%、57%，客戶入市信心較前期提升，帶看與成交雙活躍。

張波分析，此次成交高峰是多重因素疊加的結(jié)果：一是“滬七條”政策落地，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍；二是市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，用戶決策積極性增強(qiáng)；三是節(jié)前積壓需求釋放，年后往往是成交的高峰，由于今年過(guò)年晚導(dǎo)致更多成交在3月得到體現(xiàn)。

從需求結(jié)構(gòu)看，剛需仍是市場(chǎng)核心支撐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)入門(mén)級(jí)房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續(xù)提升。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦進(jìn)一步指出，目前來(lái)看，這都是比較積極的信號(hào)。從以往市場(chǎng)慣例來(lái)看，通常都是剛需產(chǎn)品市場(chǎng)先行，隨后逐步傳導(dǎo)至首次改善型房源，再進(jìn)一步向高端改善等高階產(chǎn)品傳遞熱度，整個(gè)置換鏈條也會(huì)隨之逐步盤(pán)活。

價(jià)格端也開(kāi)始企穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月，上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，上海二手住宅銷售價(jià)格自2025年5月以來(lái)連續(xù)九個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，此次環(huán)比轉(zhuǎn)漲為近10個(gè)月來(lái)首次。

從新房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，核心城區(qū)改善盤(pán)關(guān)注度高，近郊剛需盤(pán)受政策利好明顯。58安居客數(shù)據(jù)顯示，核心城區(qū)中，徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等區(qū)域144平方米以上高端改善房源承接了更多改善需求。遠(yuǎn)郊板塊中，寶山、松江、閔行等區(qū)域90平方米及以下剛需房源承接大量外溢需求。

盧文曦指出，當(dāng)前新房供應(yīng)仍偏緊，熱門(mén)網(wǎng)紅盤(pán)還在蓄勢(shì)待發(fā)，成交暫未復(fù)刻二手房的爆發(fā)式增長(zhǎng)，不過(guò)新房市場(chǎng)先行指標(biāo)持續(xù)向好，雙休日售樓處到訪量節(jié)節(jié)攀升，看房熱度居高不下。

以浦東聯(lián)發(fā)金海雲(yún)墅項(xiàng)目為例，據(jù)上海鏈家新房浦東區(qū)域項(xiàng)目經(jīng)理樂(lè)欽龍介紹，截至3月14日，新政后項(xiàng)目到訪量810組，成交量18套；另有多組客戶在等后續(xù)房源加推，項(xiàng)目整體的成交周期由原來(lái)的兩周縮短到一周。其中，3月14日（周六）單日來(lái)訪110組，成交6套，回暖態(tài)勢(shì)顯著。

位于虹口的外灘瑞府項(xiàng)目同樣迎來(lái)成交高峰。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，新政后，新政客戶占比約20%，上周銷售額超10億元，項(xiàng)目熱度持續(xù)走高。

張波認(rèn)為，短期來(lái)看，市場(chǎng)大概率呈現(xiàn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。雖然市場(chǎng)熱度已經(jīng)明顯提升，但遠(yuǎn)郊板塊仍面臨新房供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格上漲將集中于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)。長(zhǎng)期來(lái)看，量?jī)r(jià)平穩(wěn)也是主要趨勢(shì)，雖然近期上海二手房掛牌量持續(xù)下降，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間收窄，價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲信號(hào)有所增強(qiáng)，但需求很難再現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，尤其是投機(jī)性需求大都離場(chǎng)，自住需求相對(duì)穩(wěn)定，更是強(qiáng)化了未來(lái)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的需求基礎(chǔ)。