上海二手房市場(chǎng)開年迎來(lái)“開門紅”，目前已連續(xù)三個(gè)月成交量站穩(wěn)2.2萬(wàn)套關(guān)口。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，成交量“企穩(wěn)”同時(shí)，成交價(jià)出現(xiàn)“止跌”信號(hào)，已連續(xù)兩個(gè)月止住下跌趨勢(shì)。

二手房成交量已連續(xù)三個(gè)月超2.2萬(wàn)套

根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，1月上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22834套。這已是上海二手房連續(xù)第三個(gè)月成交超2.2萬(wàn)套。從縱向?qū)Ρ葋?lái)看，該成交量創(chuàng)下近5年同期新高。

單日成交數(shù)據(jù)也反映市場(chǎng)熱度。據(jù)安居客上海監(jiān)測(cè)，1月10日，上海二手房單日網(wǎng)簽成交達(dá)1261套，創(chuàng)下近三個(gè)月新高。隨后的周末表現(xiàn)也熱度不減，1月17日、24日和31日的單日成交均突破1200套。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，1月上海二手房市場(chǎng)成交約2.2萬(wàn)套，環(huán)比基本持平，同比上漲約25%，成交量“企穩(wěn)”信號(hào)明顯。同時(shí)，成交價(jià)出現(xiàn)“止跌”信號(hào)，連續(xù)2個(gè)月止住下跌趨勢(shì)，市場(chǎng)成交不再單純依靠“以價(jià)換量”。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波進(jìn)一步指出，1月上海二手房成交量創(chuàng)5年新高，核心是低總價(jià)房源精準(zhǔn)適配剛需、新房熱度下滑分流減少。不過(guò)前幾年1月受春節(jié)因素?cái)_動(dòng)，成交基數(shù)偏低，因此今年這一新高不能簡(jiǎn)單等同于市場(chǎng)完全回暖，需保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)仍維持“剛需主導(dǎo)，改善發(fā)力”的特征，低總價(jià)房源成為市場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力。上海太平洋房屋數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)300萬(wàn)元以下低價(jià)房成交占比接近一半，成為市場(chǎng)主力。

58安居客線上數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這一趨勢(shì)，低總價(jià)房源的供給比例達(dá)50.06%，對(duì)應(yīng)流量比例更高，意味著低總價(jià)房源不僅是市場(chǎng)供給的主力，更能精準(zhǔn)吸引剛需群體，尤其是首次購(gòu)房的年輕家庭。與之形成對(duì)比的是，中高、高總價(jià)房源的供需占比均不足14%，更多高凈值人群仍將目光聚焦于新房市場(chǎng)。

“這種以剛需為主導(dǎo)的供需結(jié)構(gòu)，為成交量爆發(fā)提供了基礎(chǔ)，當(dāng)下剛需群體是二手房市場(chǎng)的核心購(gòu)買力，低總價(jià)房源的充足供給有效釋放了積壓的購(gòu)房需求?！睆埐ǚ治龅?。

從環(huán)線分布看，上海太平洋房屋監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)外環(huán)以外成交占比最高且持續(xù)增長(zhǎng)，反映郊區(qū)及新興區(qū)域剛需交易活躍，內(nèi)中環(huán)間成交環(huán)比顯著增長(zhǎng)，顯示改善型需求仍在釋放。此外，上海鏈家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，中環(huán)內(nèi)“老小”房源優(yōu)勢(shì)凸顯，成交占比攀升。

從區(qū)域分布來(lái)看，58安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房成交較好的區(qū)域主要集中在浦東新區(qū)、松江區(qū)、金山區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)。其中，花木、北蔡等板塊熱度居全市前列，這些區(qū)域靠近陸家嘴、張江等浦東核心商圈，交通便利且配套成熟，兼顧剛需與改善需求，吸引大量購(gòu)房者關(guān)注；松江泗涇、九亭，青浦華新，寶山顧村等近郊剛需板塊，因房?jī)r(jià)低于核心城區(qū)，對(duì)預(yù)算有限的剛需群體吸引力強(qiáng)勁；而奉賢金匯等遠(yuǎn)郊區(qū)域，憑借低總價(jià)、小戶型的產(chǎn)品特征，且兩居室占比高，加之板塊內(nèi)規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本地就業(yè)人口帶動(dòng)居住需求，持續(xù)支撐二手房成交。

多個(gè)板塊價(jià)格已現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)

市場(chǎng)成交信心也在逐漸修復(fù)重鑄。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，超八成客戶可在90天內(nèi)成交（指鏈家系統(tǒng)內(nèi)首次錄入客戶至成交），市場(chǎng)觀望情緒逐漸減弱。

上海鏈家徐匯西板塊門店店總黃燕在接受澎湃新聞采訪時(shí)指出，該門店帶看量與過(guò)往持平，但成交效率顯著提升，“現(xiàn)在有真實(shí)購(gòu)房需求的客戶，前期其實(shí)已看過(guò)不少房源，目前觀望的情緒正在減弱，遇到價(jià)格合適的房源會(huì)選擇入手?！狈繓|群體心態(tài)則呈現(xiàn)分化，部分房東并不著急出手，仍希望爭(zhēng)取到自己的心理價(jià)位；也有不少房東能夠理性看待市場(chǎng)，愿意隨行就市調(diào)整報(bào)價(jià)。

從價(jià)格方面來(lái)看，滬上多名經(jīng)紀(jì)人表示市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定。黃燕提及，目前板塊內(nèi)成交價(jià)格以及掛牌價(jià)沒有明顯波動(dòng)，但門店掛牌量較此前減少約20%，“主要原因是市場(chǎng)去化速度尚可，部分房源順利成交，同時(shí)也有一些房東選擇撤牌觀望，等待更合適的出手時(shí)機(jī)。整體而言，目前仍是買方市場(chǎng)，因此掛牌價(jià)以及成交價(jià)整體較穩(wěn)定?！?/p>

值得關(guān)注的是，上海鏈家監(jiān)測(cè)顯示，多個(gè)板塊房?jī)r(jià)已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)。其中，徐匯濱江、四川北路、董家渡等板塊價(jià)格較此前有所回升，部分板塊價(jià)格已企穩(wěn)。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦判斷，從后續(xù)市場(chǎng)趨勢(shì)看，整體二手房?jī)r(jià)格跌幅將進(jìn)一步趨緩，前期價(jià)格調(diào)整到位的房源有望率先止跌企穩(wěn)，市場(chǎng)整體將逐步進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行階段。

在張波看來(lái)，1月作為年初，不少購(gòu)房者受政策寬松、市場(chǎng)觸底回暖的預(yù)期影響，選擇在此時(shí)入市并加快購(gòu)房決策；同時(shí)，5年新高的成交量可能形成“羊群效應(yīng)”，帶動(dòng)更多觀望群體入場(chǎng)，進(jìn)一步放大成交規(guī)模。

與二手房市場(chǎng)的熱鬧形成對(duì)比，1月上海新房市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，供需兩端表現(xiàn)平淡。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積25.71萬(wàn)平方米，成交套數(shù)1939套，處于季節(jié)性低位。土地市場(chǎng)方面，1月上海全市成交各類用地規(guī)劃建面165萬(wàn)平方米，其中成交涉宅用地建面33萬(wàn)平方米。兩批次土拍均以底價(jià)收官，反映出企業(yè)在年初投資策略上保持審慎。

盧文曦指出，土地供應(yīng)、價(jià)格性價(jià)比、地段適配性等因素共同塑造了當(dāng)前上海樓市的分化格局。二手房憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)與地段實(shí)用性，在剛需與中高端改善市場(chǎng)均形成競(jìng)爭(zhēng)力；新房則在核心區(qū)域高端產(chǎn)品領(lǐng)域保持優(yōu)勢(shì)，兩者形成競(jìng)爭(zhēng)與互補(bǔ)的態(tài)勢(shì)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月商品住宅銷售金額TOP20項(xiàng)目合計(jì)銷售108.2億元，其中頂豪改善盤成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。位于徐匯濱江核心地段的安瀾上海以21.8億元位列榜首，陸家嘴太古源·源邸（17.8億元）、澐啟濱江（11.6億元）分列二三位。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)，中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇表示，隨著前期出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐步進(jìn)入供應(yīng)序列，市場(chǎng)對(duì)年后“小陽(yáng)春”行情仍抱有預(yù)期?！皩?duì)于房企而言，在整體市場(chǎng)承壓的背景下，更需堅(jiān)守產(chǎn)品主義，聚焦核心地段的價(jià)值挖掘。在政策與市場(chǎng)的雙輪驅(qū)動(dòng)下，上海樓市有望在調(diào)整中逐步尋得新的平衡點(diǎn)”。