終于來了。

投資界-天天IPO獲悉，京東集團(tuán)旗下京東產(chǎn)發(fā)向港交所主板提交上市申請書，再度沖擊港股IPO。而距離其首次招股申請，已過去了近3年時(shí)間。至此，京東系迎來第七家上市公司。

這恰是京東過去一年的一抹縮影。從送外賣、開廚房，再到掃貨具身智能、全球布局供應(yīng)鏈，京東在劉強(qiáng)東的帶領(lǐng)下忙的飛起。顯然，重回外界視野中的劉強(qiáng)東，依然在運(yùn)籌帷幄著京東的巨無霸版圖。

一波三折

京東系版圖浮現(xiàn)

京東產(chǎn)發(fā)的起點(diǎn)還要追溯到2007年。

此時(shí)正值京東集團(tuán)開啟自建物流體系的長期戰(zhàn)略，京東產(chǎn)發(fā)作為其中的業(yè)務(wù)之一開始運(yùn)營。隨后在2010年，京東產(chǎn)發(fā)依托京東零售及京東物流在中國的地域擴(kuò)張，于業(yè)內(nèi)率先設(shè)計(jì)及開發(fā)專有的“亞洲一號”超大型智能倉庫。

在當(dāng)時(shí)的設(shè)想中，“亞洲一號”目標(biāo)是“要做出全國乃至亞洲自動化程度最高的智能物流園區(qū)，要有超前的思路，超越所有傳統(tǒng)倉儲形態(tài)。” 歷時(shí)四年時(shí)間，“亞洲一號”順利落地，成為京東產(chǎn)發(fā)的第一個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)。

期間，京東產(chǎn)發(fā)也在2012年正式成立為一家公司，并由劉強(qiáng)東擔(dān)任董事局主席至今。隨后在2018年，京東產(chǎn)發(fā)開始獨(dú)立運(yùn)營。

緊接著在2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)設(shè)立第一只核心基金，投資主要位于中國一線城市及其衛(wèi)星城市以及二線城市的已竣工項(xiàng)目。2020年9月，京東產(chǎn)發(fā)又設(shè)立第一只開發(fā)基金，主要投資于尚未竣工的物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；同時(shí)進(jìn)行了第一次海外擴(kuò)張，并在越南完成購買一塊土地。

時(shí)至今日，京東產(chǎn)發(fā)已成為一家現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)與管理平臺，通過投資開發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化增值服務(wù)，為全行業(yè)提供現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉庫、一體化智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏新能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營的綜合解決方案。

京東東莞物流園，圖源招股書

回過頭看，京東產(chǎn)發(fā)的IPO之路可謂是一波三折。

早在2023年，京東集團(tuán)便決定將京東工業(yè)與京東產(chǎn)發(fā)同步分拆至港股主板獨(dú)立上市，隨后在同年3月兩大獨(dú)角獸向港交所首次提交上市申請。而與京東工業(yè)多次更新招股書不同，京東產(chǎn)發(fā)一度暫緩了IPO進(jìn)程，直至此次才重新提交招股書。

隨著京東產(chǎn)發(fā)再度向IPO發(fā)起沖刺，劉強(qiáng)東一手打造的京東版圖也完整呈現(xiàn)在外界面前。

從2020年開始，劉強(qiáng)東便開始進(jìn)入IPO收獲期。這年6月，達(dá)達(dá)集團(tuán)登陸美國納斯達(dá)克，彼時(shí)京東就已是達(dá)達(dá)集團(tuán)最大股東和IPO基石投資者。后在2025年6月，達(dá)達(dá)集團(tuán)宣布私有化交易完成，徹底并入京東體系。

同樣是在2020年6月，在京東618購物狂歡當(dāng)天，京東集團(tuán)完成了二次上市登陸港交所，最新港股市值超3000億港元。此后，京東健康也在同年12月于港交所掛牌上市。

馬不停蹄，京東物流也來港交所了，在2021年5月成功完成港股IPO，一年以后又拿下了上市公司德邦物流，只不過后者也于近日宣布將私有化退市。京東系最新一個(gè)IPO，則是去年12月登陸港股的京東工業(yè)，市值超300億港元。

不止于此，劉強(qiáng)東還手握著另外一個(gè)超級獨(dú)角獸——京東科技，其前身京東數(shù)科早在2020年9月，就曾提交科創(chuàng)板招股書并獲受理，后在2021年撤回申請。后來，京東宣布將云與AI業(yè)務(wù)與京東數(shù)科整合，正式成立京東科技，并提出在境外上市的申請，不過至今也沒有最新進(jìn)展。

一門隱秘生意

身后云集VC/PE

一紙招股書，揭開了京東產(chǎn)發(fā)的神秘面紗。

在招股書中，京東產(chǎn)發(fā)將自身定位為“京東集團(tuán)旗下的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺，也是京東供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石?！苯刂?025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在中國大陸29個(gè)省級行政區(qū)及境外10個(gè)國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個(gè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，總建筑面積約2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~超1200億元人民幣。

營收無疑是外界最關(guān)心的核心指標(biāo)。招股書顯示，2023年、2024年及2025年前九個(gè)月，京東產(chǎn)發(fā)的收入分別為28.68億元、34.17億元、30.02億元；毛利率分別為70.4%、69.7%、67.9%。

值得注意的是，2023年、2024年以及截至2024年9月30日和2025年9月30日止的九個(gè)月內(nèi)，源于京東集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方的收入分別占總收入42.3%、40.6%、42.1%、33.4%。

對此京東產(chǎn)發(fā)直言，其業(yè)務(wù)在一定程度上依托并受益于京東集團(tuán)及其聯(lián)系人，其收入的很大一部分與京東集團(tuán)有關(guān)并很可能在未來持續(xù)如此。

招股書顯示，2023年、2024年及2025年前九個(gè)月，京東產(chǎn)發(fā)分別產(chǎn)生凈虧損18.29億元、12億元、1.59億元。京東產(chǎn)發(fā)解釋稱，這主要是因?yàn)楣驹谙鄳?yīng)期間的投資物業(yè)及持有待售資產(chǎn)的公允價(jià)值虧損額分別達(dá)到18億元、16億元、9億元。

為此，京東產(chǎn)發(fā)也開始向輕資產(chǎn)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)主導(dǎo)設(shè)立了5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金、1個(gè)合伙投資平臺，以及嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)的基金資產(chǎn)管理規(guī)模由2023年初的255億元，大幅增至截至2025年9月30日的410億元。其基金/合伙投資平臺管理服務(wù)收入也由2023年的1.70億元增至2024年的1.97億元。

與此同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)也不斷地將業(yè)務(wù)拓展至亞太、歐洲及中東等海外市場，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點(diǎn)。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個(gè)國家和地區(qū)擁有53個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，海外資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~占比已增長至12.8%。

與京東產(chǎn)發(fā)一路走來的，還有一群投資人。

時(shí)間回到2021年3月，京東產(chǎn)發(fā)宣布獲得高瓴和華平投資的A輪聯(lián)席領(lǐng)投，本輪融資交易總額為7億美元。談及這筆投資，華平投資亞洲地產(chǎn)投資聯(lián)席負(fù)責(zé)人吳凱盈彼時(shí)表示：華平投資高度認(rèn)可京東產(chǎn)發(fā)在智能物流倉儲領(lǐng)域獨(dú)特的競爭優(yōu)勢以及一流的管理團(tuán)隊(duì)，并始終堅(jiān)定看好以物流地產(chǎn)為代表的新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的巨大發(fā)展?jié)摿??！?/p>

時(shí)隔一年，京東產(chǎn)發(fā)又獲得由華平投資、高瓴、以及一家全球領(lǐng)先的機(jī)構(gòu)投資者聯(lián)合領(lǐng)投的B輪融資，融資總額約8億美元。而據(jù)招股書披露，京東產(chǎn)發(fā)的股東陣容中還出現(xiàn)了新加坡投資公司、Eastar、CPE源峰、中國誠通、紅杉中國、貝萊德、漢能投資的身影。

至此，一個(gè)超級IPO隱隱浮現(xiàn)。

熟悉的劉強(qiáng)東回來了

回望2025年，京東來勢洶洶。

印象最為深刻的當(dāng)屬“京東外賣”。2025年2月，京東突然宣布外賣業(yè)務(wù)上線，同時(shí)還率先為全職騎手繳納五險(xiǎn)一金，由此一場轟轟烈烈的外賣大戰(zhàn)打響。截止去年11月，京東官方透露，京東外賣日單量已經(jīng)突破2500萬單，入駐商家超200萬家，全職騎手規(guī)模超15萬人。

沿著外賣這條業(yè)務(wù)線，京東此后又宣布進(jìn)軍酒旅行業(yè)，并相繼推出了“七鮮小廚”、“七鮮咖啡”。在前不久的品酒會上，劉強(qiáng)東還宣布上線京東外賣獨(dú)立App、京東點(diǎn)評以及京東真榜，他還表示京東點(diǎn)評永遠(yuǎn)不做商業(yè)化。

創(chuàng)投圈同樣頻頻出現(xiàn)京東的身影。去年5月，投資界從多方獲悉，智元機(jī)器人完成新一輪融資——京東、上海具身智能基金成為新晉股東。

這還只是開始。很快在7月21日，三筆具身智能融資同天官宣：千尋智能完成近6億元Pre-A+輪融資；逐際動力獲新一輪融資；眾擎機(jī)器人也宣布近10億元Pre-A++輪和A1輪融資。在投資陣容當(dāng)中，浮現(xiàn)著一個(gè)共同的身影——京東。

京東掃貨的腳步并未停下，隨后在7月底領(lǐng)投了具身智能技術(shù)研發(fā)公司RoboScience，緊接著又在8月初戰(zhàn)略領(lǐng)投了帕西尼的A系列融資。至此，京東在短短三個(gè)月內(nèi)，一口氣出手投了六家具身智能企業(yè)。

此外，京東還在海外開啟“買買買”模式。先是去年4月斥資2.4億澳元，收購位于澳大利亞布里斯班的Wacol物流中心；四個(gè)月后，又完成對中國香港佳寶食品超級市場的收購；12月，京東又先后拿下德國零售巨頭CECONOMY的59.8%控制性股權(quán)、香港中環(huán)的中國建設(shè)銀行大廈部分辦公樓層。

仔細(xì)復(fù)盤下來，無論是送外賣、開廚房，亦或是投資具身，京東去年以來的種種動作，都離不開“供應(yīng)鏈”一詞。此前劉強(qiáng)東曾直言，“現(xiàn)在（京東）幾乎做到所有業(yè)務(wù)，100%都是圍繞著供應(yīng)鏈來做。如果跟供應(yīng)鏈無關(guān)的事情，我從來不碰。”

實(shí)際上，他也在去年6月的內(nèi)部分享會中反思了自己?！白罱迥昕梢哉f是京東失落的五年，是走下坡路的五年，可以毫不留情地這么說，沒有創(chuàng)新，沒有成長，沒有進(jìn)步的五年，應(yīng)該算是我創(chuàng)業(yè)史上是最沒有特色的、貢獻(xiàn)價(jià)值最少的五年。”

形勢逼人，那個(gè)戰(zhàn)斗的東哥又回來了。