“2025年上海寫字樓市場(chǎng)穿越逆周期， 2026年將是完成新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵一年。”1月15日，萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚如是表示。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司相繼發(fā)布2025年第四季度及全年報(bào)告與2026年展望。整體來(lái)看，2025年上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)盡管需求復(fù)蘇速度緩慢，但呈現(xiàn)逐季遞增的趨勢(shì)。CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，下半年隨著企業(yè)搬遷和擴(kuò)租活動(dòng)明顯增多，全年凈吸納量同比增長(zhǎng)76.6%。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2025年四季度，整體市場(chǎng)流動(dòng)性繼續(xù)溫和修復(fù)，隨著甲級(jí)與乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金差距縮小，升級(jí)需求持續(xù)釋放。萊坊的報(bào)告顯示，2025年第四季度市場(chǎng)新增供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)55%，不過(guò)凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)9.3%，釋放出需求端改善的積極信號(hào)。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“整體市場(chǎng)繼續(xù)利好租戶方，企業(yè)利用當(dāng)前市場(chǎng)條件積極爭(zhēng)取有利的租約條款和升級(jí)機(jī)會(huì)，部分行業(yè)在年末錄得大面積成交?！?/p>

租金方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，整體市場(chǎng)持續(xù)利好租戶，租金仍處于下行通道。其中中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比下降2.8%，同比下降12.1%，達(dá)到6.4元每平方米每天。多數(shù)業(yè)主在租賃條款方面保持靈活的協(xié)商空間。部分維持較高出租率的業(yè)主則采取較為穩(wěn)定的策略。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.7%，同比下降11.0%，達(dá)到4.2元每平方米每天。

從全年來(lái)看，萊坊的報(bào)告顯示，供應(yīng)端方面，2025年全年新增供應(yīng)約101.4萬(wàn)平方米，同比減少13.2%，比過(guò)去五年新增供應(yīng)平均值減少16%；截至2025年年底，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量增至1,996萬(wàn)平方米；在需求端方面，全年凈吸納量達(dá)21.88萬(wàn)平方米，但較2024年降幅收窄11個(gè)百分點(diǎn)，表明市場(chǎng)需求收縮已進(jìn)入尾聲。

從行業(yè)需求來(lái)看，CBRE的報(bào)告顯示，2025年TMT行業(yè)超越金融業(yè)位居首位，占比達(dá)20%。游戲、電商及人工智能企業(yè)成為其主要增量來(lái)源，如字節(jié)跳動(dòng)在五角場(chǎng)的新租成為年度規(guī)模最大交易之一，提振市場(chǎng)信心的同時(shí)也帶動(dòng)了新興商務(wù)區(qū)的熱度；金融業(yè)以19%的占比位列第二，保險(xiǎn)、基金及投行企業(yè)仍是需求主力；消費(fèi)品行業(yè)位居第三，占比13%，除傳統(tǒng)快消品牌及家居類企業(yè)外，戶外、寵物等新興熱門消費(fèi)品類企業(yè)也有明顯擴(kuò)張趨勢(shì)；專業(yè)服務(wù)業(yè)排名第四，占比 11%，以法律及咨詢公司的搬遷擴(kuò)張需求為主；第三方辦公排名第五，占比6%。

展望2026年，多家商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司的報(bào)告認(rèn)為，“十五五”規(guī)劃的開局有望為市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)力，推動(dòng)市場(chǎng)供需更趨動(dòng)態(tài)平衡。

萊坊的報(bào)告指出，從市場(chǎng)基本面看，供應(yīng)壓力有望邊際緩解。過(guò)去五年新增供應(yīng)呈逐年遞減趨勢(shì)，未來(lái)3-5年計(jì)劃總量約370萬(wàn)平方米，延續(xù)這一態(tài)勢(shì)。盡管2026年計(jì)劃供應(yīng)約140萬(wàn)平方米，但考慮到部分項(xiàng)目延遲交付及部分預(yù)售，實(shí)際入市面積將更為溫和，有助于市場(chǎng)在2026年下半年進(jìn)入筑底期。與此同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)的推出為市場(chǎng)提供了關(guān)鍵的流動(dòng)性支持。疊加2026年作為AI技術(shù)大規(guī)模應(yīng)用之年的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，相關(guān)投資與就業(yè)增長(zhǎng)將有效去化庫(kù)存。

“盡管外部環(huán)境嚴(yán)峻，但在政策紅利、金融創(chuàng)新、供應(yīng)理性化與科技革命的多重驅(qū)動(dòng)下，我們對(duì)2026年上海寫字樓市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展保持審慎樂(lè)觀?！比R坊的報(bào)告表示。