1月2日，中指研究院發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，核心城市二手房在“以?xún)r(jià)換量”下維持穩(wěn)定規(guī)模，改善性需求成為新房市場(chǎng)核心支撐。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，疊加2025年年末北京政策優(yōu)化及增值稅減免等新政落地，預(yù)計(jì)2026年相關(guān)政策將繼續(xù)靠前發(fā)力，加快穩(wěn)地產(chǎn)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年，重點(diǎn)30城二手住宅成交約174萬(wàn)套，同比基本持平。其中，一季度市場(chǎng)保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)25%，二季度市場(chǎng)有所降溫，同比增幅收窄，9月二手房市場(chǎng)熱度有所修復(fù)，重點(diǎn)城市二手住宅成交量同比增長(zhǎng)13%，帶動(dòng)三季度同比小幅增長(zhǎng)1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落，但“以?xún)r(jià)換量”下仍維持穩(wěn)定規(guī)模。

從城市維度看，克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市“以?xún)r(jià)換量”效果顯著，全年成交面積同比增長(zhǎng)2%。其中上海、深圳成交量明顯反彈同比分別增長(zhǎng)7%和4%，尤其300萬(wàn)元總價(jià)以?xún)?nèi)剛需成交占比超60%，位于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊房源價(jià)格更抗跌，同時(shí)市場(chǎng)掛牌量先高后落。

從上海市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，安居客上海監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，上海二手房成交量再度沖破2.3萬(wàn)套，不僅是全年的第三高點(diǎn)，更是實(shí)現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月突破2.2萬(wàn)套，成交量創(chuàng)下近8個(gè)月新高。

另以深圳為例，據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)，自2025年3月以來(lái)，深圳二手房錄得量連續(xù)10個(gè)月超5000套，其中3月小陽(yáng)春和12月翹尾創(chuàng)下2個(gè)小高峰，分別為7703套，6613套。

此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心強(qiáng)二線城市二手房市場(chǎng)也走出了內(nèi)生驅(qū)動(dòng)下的“獨(dú)立行情”，憑借“產(chǎn)業(yè)-人口”正循環(huán)支撐展現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)內(nèi)生修復(fù)能力，全年成交面積2-3倍于新房成交規(guī)模。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二手房對(duì)市場(chǎng)的支撐作用正在進(jìn)一步凸顯。2025年，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計(jì)成交量的比重約為65%，較2024年全年提升4個(gè)百分點(diǎn)。

從新房市場(chǎng)表現(xiàn)看，改善性住房需求仍為新房市場(chǎng)的重要支撐。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年以來(lái)，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價(jià)改善樓盤(pán)去化表現(xiàn)良好，帶動(dòng)30城120平方米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120-144平方米戶型占比超30%，改善需求成為新房市場(chǎng)供求主力。具體城市來(lái)看，與2024年同期相比，2025年1-11月，30個(gè)代表城市中，20個(gè)城市120-144平方米產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中上海、長(zhǎng)沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；24個(gè)城市144平方米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中合肥、寧波、南京、無(wú)錫等城市提升幅度較為明顯。

可售庫(kù)存來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年50城可售面積小幅下行，但下半年受銷(xiāo)售趨緩影響持續(xù)橫盤(pán)，平均出清周期22.2個(gè)月。

從價(jià)格而言，2025年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌8.36%，價(jià)格已調(diào)整四年；部分核心城市改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲2.58%。

值得注意的是，2025年年末的政策優(yōu)化為市場(chǎng)注入活力。2025年12月24日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，政策內(nèi)容包括降低非京籍家庭購(gòu)房社保年限要求、支持多孩家庭多購(gòu)一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境等多個(gè)方面。

中指研究院報(bào)告顯示，本次北京政策優(yōu)化信號(hào)意義明顯，上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預(yù)期。政策效果來(lái)看，新政后首個(gè)周末，北京部分樓盤(pán)到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍在，非核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)尚不明顯。網(wǎng)簽情況來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，新政后（2025年12月25日—2025年12月31日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均網(wǎng)簽量分別為159、702套，較新政前（2025年12月1日—2025年12月24日）日均分別增長(zhǎng)72.8%、37.4%，隨著時(shí)間推進(jìn)及年末優(yōu)惠力度加大，市場(chǎng)有望保持一定活躍度。

與此同時(shí)，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，自2026年1月1日起，個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

中指研究院報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)2026年相關(guān)政策將繼續(xù)靠前發(fā)力，加快穩(wěn)地產(chǎn)。整體而言，中央和監(jiān)管部門(mén)持續(xù)落地“穩(wěn)樓市”政策，短期主要圍繞促需求、優(yōu)化供給等方面，并同時(shí)兼顧中長(zhǎng)期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及調(diào)減限制性措施，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造等方面，多管齊下釋放改善性需求。優(yōu)化供給方面，主要通過(guò)盤(pán)活存量、嚴(yán)控增量?jī)蓚€(gè)方向共同推進(jìn)。中長(zhǎng)期來(lái)看，“十五五”規(guī)劃建議明確“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，中央將圍繞完善基礎(chǔ)性制度、優(yōu)化保障性住房供給、建設(shè)“好房子”等方面持續(xù)發(fā)力。

展望2026年，報(bào)告提及，政策加力落實(shí)、經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)與居民就業(yè)收入預(yù)期改善，仍是購(gòu)房需求修復(fù)的重要基礎(chǔ)。政策靠前發(fā)力有助于住房需求加快釋放，但當(dāng)前市場(chǎng)整體仍處于“去庫(kù)存”階段，受近年新開(kāi)工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應(yīng)保持一定規(guī)模外，多數(shù)城市新樓盤(pán)供應(yīng)有限，市場(chǎng)以消化存量未售項(xiàng)目為主，市場(chǎng)供求修復(fù)仍面臨一定壓力。