為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署和資本市場新“國九條”要求，推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展，豐富資本市場投融資工具，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)增強多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效，中國證監(jiān)會制定了《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（以下簡稱《公告》），自2025年12月31日起實施。

《公告》共八條，主要包括以下內(nèi)容：一是產(chǎn)品定義，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責(zé)任。三是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構(gòu)作用，壓嚴(yán)壓實責(zé)任，要求嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。四是強化監(jiān)管責(zé)任，明確各監(jiān)管機構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險監(jiān)測處置等職責(zé)。此外，商業(yè)不動產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

前期，中國證監(jiān)會就《公告》向社會公開征求意見。各方對《公告》的基本思路和主要內(nèi)容總體認(rèn)可。中國證監(jiān)會對反饋意見逐條進(jìn)行了認(rèn)真研究，充分吸收合理意見。后續(xù)，中國證監(jiān)會將做好《公告》落地實施工作。

關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知

（證監(jiān)發(fā)〔2025〕63號）

中國證監(jiān)會各派出機構(gòu)，上海證券交易所，深圳證券交易所，北京證券交易所，中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司，中國證券業(yè)協(xié)會，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會：

為貫徹落實黨的二十屆三中、四中全會和中央經(jīng)濟工作會議精神，按照《國務(wù)院關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2024〕10號）工作部署，推動不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展，完善基礎(chǔ)制度，優(yōu)化監(jiān)管安排，健全市場功能，增強多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下。

一、推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展

（一）深刻認(rèn)識發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)REITs的重要意義。推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展是資本市場落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于“盤活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。各單位要高度重視、精心組織，督促REITs市場各主體、各參與方、各環(huán)節(jié)嚴(yán)格落實有關(guān)監(jiān)管要求和風(fēng)險防控要求，切實做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs各項工作，確保取得實效。

（二）激發(fā)市場主體活力。結(jié)合商業(yè)不動產(chǎn)特點，明確商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場化準(zhǔn)入安排，著力穩(wěn)定預(yù)期、提升效率，更好激發(fā)市場主體活力、充分發(fā)揮市場優(yōu)勢。重點支持符合政策導(dǎo)向、具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs，提高發(fā)行上市效率。鼓勵REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補或運營協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，提升規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險分散能力。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的銀行保險業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)參與商業(yè)不動產(chǎn)REITs業(yè)務(wù)。有序拓展原始權(quán)益人范圍。

（三）加大工作推動力度。各證監(jiān)局要充分發(fā)揮屬地監(jiān)管優(yōu)勢，加強政策宣傳解讀，推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)培育，及時協(xié)調(diào)推動解決轄區(qū)商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展過程中的堵點難點。證券交易所要持續(xù)提高市場推廣質(zhì)量，提升上市審核質(zhì)效，優(yōu)化市場服務(wù)，增強市場獲得感。進(jìn)一步壓實基金管理人、財務(wù)顧問等機構(gòu)的盡職調(diào)查與核查把關(guān)責(zé)任，確保商業(yè)不動產(chǎn)REITs信息披露真實、準(zhǔn)確、完整，嚴(yán)把資產(chǎn)合規(guī)關(guān)、風(fēng)險關(guān)和質(zhì)量關(guān)。

二、加快推進(jìn)REITs市場體系建設(shè)

（四）推進(jìn)市場擴容擴圍。持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)REITs供給，推動市場業(yè)態(tài)不斷豐富、規(guī)模有序增長。完善REITs擴募制度安排與市場化定價機制，積極探索多元、高效的擴募實施路徑。支持運營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴募、合并等方式做優(yōu)做強，有序提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風(fēng)險抵御能力，不斷增強其長期價值創(chuàng)造的內(nèi)生動力。平等對待各種所有制企業(yè)，支持民營企業(yè)通過REITs盤活存量資產(chǎn)，拓寬權(quán)益融資渠道。

（五）加強二級市場建設(shè)。豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系，支持基金管理人開發(fā)掛鉤相關(guān)指數(shù)的基金產(chǎn)品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富投資者資產(chǎn)配置選擇。加大力度引導(dǎo)保險資金、社?；?、年金基金等各類中長期資金入市，發(fā)揮其穩(wěn)定器和壓艙石作用。推動將REITs納入滬深港通標(biāo)的范圍，擴大市場高水平對外開放。推動專業(yè)投資機構(gòu)加強REITs投研能力建設(shè)，倡導(dǎo)投資者關(guān)注資產(chǎn)基本面與長期投資價值。

（六）不斷完善市場生態(tài)。完善REITs發(fā)行與交易機制，優(yōu)化以市場化為導(dǎo)向的REITs估值與發(fā)行定價機制，規(guī)范推介、詢價、定價、配售等發(fā)售行為。結(jié)合不動產(chǎn)運營特點與風(fēng)險收益特征，強化REITs信息披露和市場約束。持續(xù)加強與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，積極推動REITs配套政策落實落地，提升政策合力。加快推進(jìn)REITs專項立法及部門規(guī)章的制定工作，著力提升制度的包容性和適應(yīng)性，夯實REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的法治基礎(chǔ)。健全多層次REITs市場體系。

三、完善REITs申報注冊制度機制

（七）優(yōu)化審核注冊流程。健全規(guī)范透明、權(quán)責(zé)清晰的REITs審核注冊流程，統(tǒng)一審核理念與標(biāo)準(zhǔn)，完善工作機制，優(yōu)化環(huán)節(jié)銜接，更好發(fā)揮集體決策把關(guān)機制作用，切實提升審核注冊效率。強化公權(quán)力運行監(jiān)督制約，建立健全有效制衡的質(zhì)量控制體系與廉政監(jiān)督機制，為REITs審核注冊流程規(guī)范運行提供堅實保障。強化證監(jiān)會對證券交易所REITs上市審核工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督檢查，一體推進(jìn)審核質(zhì)量、效率提升與廉政風(fēng)險防控。REITs審核注冊工作堅持“能公開、盡公開”原則，接受社會監(jiān)督。

（八）健全市場化標(biāo)準(zhǔn)體系。堅持REITs作為資產(chǎn)上市平臺的證券本質(zhì)屬性，持續(xù)完善針對不同業(yè)態(tài)資產(chǎn)的REITs審核重點關(guān)注事項和信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”原則，以適當(dāng)形式公開相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。及時總結(jié)REITs審核注冊實踐中的共性問題，研究形成解決方案并向市場傳導(dǎo)，促進(jìn)形成穩(wěn)定預(yù)期。研究建立與無風(fēng)險利率等市場基準(zhǔn)掛鉤的、更具靈活性的收益率要求。監(jiān)督REITs回收資金使用，嚴(yán)格遵照國家產(chǎn)業(yè)政策、外匯管理和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，重點支持盤活存量，鼓勵用于擴大投資。

四、加強監(jiān)管與風(fēng)險防范

（九）健全全鏈條監(jiān)管機制。遵循REITs特點規(guī)律和風(fēng)險特征，完善覆蓋盡職調(diào)查、發(fā)行定價、上市交易、資產(chǎn)運營管理、信息披露等全鏈條監(jiān)管制度，強化對不動產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量、運營管理、治理水平的穿透式監(jiān)管。證監(jiān)局要堅持問題和風(fēng)險導(dǎo)向，做好REITs日常監(jiān)管與風(fēng)險監(jiān)測處置，及時發(fā)現(xiàn)、處理違法違規(guī)行為和風(fēng)險事件。證券交易所要通過審核問詢、現(xiàn)場督導(dǎo)、現(xiàn)場檢查等方式嚴(yán)把REITs發(fā)行上市準(zhǔn)入關(guān)，做好上市交易、信息披露、風(fēng)險監(jiān)測等自律監(jiān)管工作，切實維護市場平穩(wěn)運行。證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會要加強對基金管理人、財務(wù)顧問、網(wǎng)下投資者等REITs參與主體的自律管理。強化科技監(jiān)管應(yīng)用。

（十）促進(jìn)市場主體歸位盡責(zé)。持續(xù)壓實基金管理人的REITs主動管理職責(zé)，通過協(xié)議安排、監(jiān)督檢查等方式強化運營管理機構(gòu)對不動產(chǎn)的運營責(zé)任，更好發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方專業(yè)優(yōu)勢，提升運營管理效能，持續(xù)增強REITs運營質(zhì)量和分紅能力。督促基金管理人、基金托管人、財務(wù)顧問、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人及其他專業(yè)機構(gòu)，嚴(yán)格依照法律法規(guī)、合同約定和公開承諾切實履行職責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護投資者合法權(quán)益。

（十一）維護市場平穩(wěn)運行。著力健全REITs信息披露制度，提升信息披露的透明度、標(biāo)準(zhǔn)化和及時性，強化對重大事件的臨時披露要求。進(jìn)一步健全REITs交易監(jiān)測監(jiān)控機制，加強風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警，維護二級市場平穩(wěn)運行，有效防范化解重大風(fēng)險，不斷增強市場韌性和抗風(fēng)險能力。強化預(yù)期引導(dǎo)和投資者教育，多種方式開展政策解讀與輿論宣傳，持續(xù)營造良好市場環(huán)境。

請各單位各司其職、協(xié)同聯(lián)動，切實提升監(jiān)管合力，積極推動REITs各項工作落實落地。

中國證監(jiān)會

2025年12月31日