12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，會議全面盤點(diǎn)2025年工作，系統(tǒng)總結(jié)“十四五”時期住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展成就，研究部署“十五五”時期和2026年重點(diǎn)任務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，對比去年全國住建工作會議，本次會議研究部署了“十五五”時期的重點(diǎn)任務(wù)，明確提出“‘十五五’時期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)整體處在轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵期”“在提高人民生活品質(zhì)、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤、推動綠色低碳轉(zhuǎn)型、賡續(xù)歷史文脈、提升城市安全韌性、拓展高水平對外開放等方面發(fā)揮更大作用”，意味著房地產(chǎn)在未來五年宏觀經(jīng)濟(jì)中將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。

對于明年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的總體思路，本次會議明確提出了四個“堅持”、三個“更好統(tǒng)籌”，強(qiáng)調(diào)堅持因地制宜、分類指導(dǎo)，更好統(tǒng)籌投資于物和投資于人，更好統(tǒng)籌惠民生和穩(wěn)增長，更好統(tǒng)籌防風(fēng)險和促轉(zhuǎn)型。同時，大力實(shí)施城市更新，著力提升城市治理水平，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快建筑業(yè)提質(zhì)升級，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

城市更新置于2026年首要任務(wù)中

會議指出，2026年，要著力抓好4方面工作。其中高質(zhì)量開展城市更新置于2026年首要任務(wù)中。

會議明確，推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)，重點(diǎn)是：高質(zhì)量開展城市更新，編制實(shí)施“十五五”城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，抓好城市體檢、更新試點(diǎn)，實(shí)施一批民生工程、發(fā)展工程、安全工程。以“繡花”功夫精細(xì)化推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、口袋公園建設(shè)、綠地開放共享、“溫暖工程”建設(shè)、城市小微公共空間改造，提升無障礙適老化環(huán)境品質(zhì)。高質(zhì)量實(shí)施“兩重”、“兩新”項(xiàng)目建設(shè)，持續(xù)開展地下管網(wǎng)改造和綜合管廊建設(shè)，常態(tài)化推進(jìn)城市燃?xì)夤艿览匣赂脑?，力爭完成改造各類燃?xì)夤艿?萬公里。

中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次會議明確“大力實(shí)施城市更新”與去年提法一致，“高質(zhì)量開展城市更新”的定調(diào)也與中央城市工作會議相同，從位置上看，由去年第二位調(diào)整至首要工作中，城市更新成為2026年住建部門工作的重中之重，城市更新作為穩(wěn)投資、擴(kuò)需求的重要抓手，預(yù)計2026年將迎來更多政策利好，也將涌現(xiàn)出更多優(yōu)秀的實(shí)踐案例。從政策的角度來看，住建部門側(cè)重編制實(shí)施專項(xiàng)規(guī)劃，抓好城市體檢、更新試點(diǎn)等方面工作，金融監(jiān)管、自然資源等相關(guān)部門有望加快落地配套的金融、土地等政策，如提供長期低成本資金、更靈活的用地政策等。

著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

與去年“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述相比，本次會議提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，且位置由第一位調(diào)整為第二位。

中國社會科學(xué)院國家未來城市實(shí)驗(yàn)室副主任、研究員王業(yè)強(qiáng)解讀指出，2024年提出“持續(xù)用力推動止跌回穩(wěn)”強(qiáng)調(diào)?對抗下行壓力?，政策重心在?需求端托底?，以“救市”為首要目標(biāo)，手段集中于降利率、降首付、松限購。2025年提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”標(biāo)志政策進(jìn)入?長效機(jī)制建設(shè)期?，目標(biāo)從“止跌”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)得住”，策略從?單點(diǎn)刺激?升級為?供需雙側(cè)協(xié)同治理?，體現(xiàn)“?系統(tǒng)性穩(wěn)市?”的治理思維。

在王業(yè)強(qiáng)看來，2026年“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”核心抓手主要聚焦在六大領(lǐng)域，包括控增量、去庫存、優(yōu)供給、深化公積金制度改革、高質(zhì)量推進(jìn)城市更新以及構(gòu)建新型金融支持體系。

具體而言，控增量即嚴(yán)控供地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地資源配置。2026年將全面實(shí)施“以人定房、以房定地”機(jī)制，嚴(yán)控新增住宅用地供應(yīng)，從源頭遏制過剩供給。去庫存即存量收購成主渠道，推動“商品房向保障房”轉(zhuǎn)化。鼓勵地方政府、國企收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房、人才公寓、長租房，實(shí)現(xiàn)“?以購代建、以租代售?”的去化新路徑。

優(yōu)供給方面，全面推行“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)品質(zhì)升級。有序推動“?好房子?”建設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)涵蓋綠色、智能、適老化、全生命周期安全，引導(dǎo)開發(fā)商從“造房子”轉(zhuǎn)向“造生活”。深化公積金制度改革意味著從“住房專用”邁向“民生賬戶”，公積金使用場景與“好房子”“城市更新”項(xiàng)目深度綁定，形成“制度激勵—需求釋放”閉環(huán)。此外，城市更新被提升為“內(nèi)需主導(dǎo)”核心引擎，金融支持不再“撒胡椒面”，而是精準(zhǔn)投向?合規(guī)、優(yōu)質(zhì)、民生導(dǎo)向?項(xiàng)目。

明年需求端政策仍有優(yōu)化空間

值得一提的是，此次會議明確，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，鼓勵“用足用好”“適時調(diào)整優(yōu)化”“支持”等均表明2026年支持需求端的政策仍有優(yōu)化空間和預(yù)期，預(yù)計更多從地方政府的角度落位具體舉措，如清理限制性措施、加大購房補(bǔ)貼力度、提升公積金貸款支持力度等。

王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步提出，城市政府的調(diào)控自主權(quán)，正從“靈活調(diào)整”走向“系統(tǒng)設(shè)計”。其認(rèn)為，現(xiàn)房貸款激勵將全面制度化。2026年，?“現(xiàn)房貸款額度上浮”? 將從地方試點(diǎn)升級為全國性政策工具，倒逼房企從“預(yù)售制”向“現(xiàn)售制”轉(zhuǎn)型，降低爛尾風(fēng)險，增強(qiáng)購房者信心。同時，城市更新“以租代拆”模式試點(diǎn)，對低效工業(yè)廠房、老舊商辦樓宇，允許改造為?保障性租賃住房?或?長租公寓?；改造后產(chǎn)權(quán)不變，但?租金收益權(quán)可證券化?，發(fā)行REITs融資等。

統(tǒng)籌防風(fēng)險和促轉(zhuǎn)型，防范化解房企債務(wù)風(fēng)險

本次會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌防風(fēng)險和促轉(zhuǎn)型”，并提出“堅持市場化、法治化原則，防范化解房企債務(wù)風(fēng)險”。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至目前，21家出險房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬億元，減輕企業(yè)在短期內(nèi)公開債務(wù)償還壓力，為其他有息債務(wù)展期創(chuàng)造有利條件。出險房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險出清進(jìn)程，預(yù)計2026年將成為企業(yè)風(fēng)險出清的關(guān)鍵年。

另外，近期中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時，明確指出“支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型”，明確了房企向“開發(fā)+持有物業(yè)+高品質(zhì)服務(wù)”的多元化模式轉(zhuǎn)型方向。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，房企從 “高周轉(zhuǎn)” 向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵路徑有三條，一是依托 “聯(lián)動機(jī)制” 實(shí)現(xiàn)資金穩(wěn)健化，有效降杠桿、拓寬融資渠道。二是聚焦 “好房子” 建設(shè)，打造安全、舒適、綠色、智慧的符合本地化需求的產(chǎn)品。三是從房子建造者轉(zhuǎn)向全周期服務(wù)，強(qiáng)化物業(yè)與社區(qū)運(yùn)營，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可使項(xiàng)目本身的價格的支撐力更強(qiáng)。從58安居客線上數(shù)據(jù)來看，有良好口碑的項(xiàng)目往往會比周邊同類二手房價溢價10%-15%，找房熱度也會保持高位。

此外，會議指出，“十五五”時期推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，看到我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來城鎮(zhèn)化帶來的住房需求、城市存量優(yōu)化調(diào)整均具備空間，根據(jù)中指研究院測算，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平方米，隨著支持政策不斷落地，房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿⒂型患せ睢?/p>