2025年的上海高端住宅市場(chǎng)，一面是持續(xù)強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力盛宴，一面是分化與角逐加劇的去化現(xiàn)實(shí)。根據(jù)央廣網(wǎng)的報(bào)道，僅2025年上半年，上海總價(jià)3000萬(wàn)元及以上的新房就成交了1096套，成交金額高達(dá)553億元，購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)依然雄厚。但在10月份《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的報(bào)道中，上海多個(gè)內(nèi)環(huán)、中環(huán)熱門(mén)高端住宅項(xiàng)目的去化速度已明顯放緩，一些此前屢開(kāi)屢罄的“紅盤(pán)”，最新批次房源去化率顯著下降。報(bào)道援引市場(chǎng)調(diào)研指出，當(dāng)前上海在售的多個(gè)單價(jià)在14萬(wàn)元/平方米至21萬(wàn)元/平方米區(qū)間的熱門(mén)樓盤(pán)，去化率普遍在50%。昔日開(kāi)盤(pán)“日光”的盛景已難以為繼，市場(chǎng)正從狂熱回歸深度理性與價(jià)值角逐的新階段。

市場(chǎng)的答卷，只獻(xiàn)給真正的價(jià)值錨點(diǎn)。在此背景下，中糧大悅城“壹號(hào)系”第五座作品——中糧·北外灘壹號(hào)，于萬(wàn)眾矚目中完成認(rèn)籌。項(xiàng)目首推90席精裝高層住宅，在短短數(shù)天的認(rèn)籌期內(nèi)，即成功收獲近九成的認(rèn)購(gòu)率，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中堪稱“逆市破局”。

市場(chǎng)冰火：供應(yīng)井噴與去化分化

進(jìn)入2025年下半年，上海高端住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出典型的“冰火兩重天”格局。一面是千萬(wàn)級(jí)乃至億元級(jí)頂豪的持續(xù)火熱，如金陵華庭、高福云境等項(xiàng)目相繼刷新成交單價(jià)與總價(jià)紀(jì)錄；另一面，則是大量同質(zhì)化高端住宅集中入市后，市場(chǎng)整體去化速度的顯著放緩。

據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，僅2025年8月，上海就有多達(dá)23個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中單價(jià)“10萬(wàn)元+”的高端住宅項(xiàng)目就有7個(gè)，占據(jù)供應(yīng)主流。上半年，保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地等頭部房企在上海的銷售額已突破250億元，并占集團(tuán)業(yè)績(jī)的20%左右。大量資金和房企重倉(cāng)上海，直接推高了市場(chǎng)的供給密度和競(jìng)爭(zhēng)烈度。

多位市場(chǎng)分析師指出，需求在前期被部分透支、股市回暖分流資金、以及購(gòu)房者“慢決策”傾向，是導(dǎo)致當(dāng)前高端住宅市場(chǎng)降溫的核心因素。尤其對(duì)于總價(jià)在2000萬(wàn)-3000萬(wàn)量級(jí)的房源，買(mǎi)家多為“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換客群，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性放緩，直接延長(zhǎng)了他們的決策周期。

逆市突圍：認(rèn)購(gòu)率近90%，定義全新價(jià)值標(biāo)桿

在市場(chǎng)從“狂熱”回歸“理性”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，任何一次成功的認(rèn)購(gòu)，都成為檢驗(yàn)項(xiàng)目真實(shí)價(jià)值的試金石。

中糧·北外灘壹號(hào)本次推出的90席建面約185-228㎡天際云邸環(huán)幕大宅，均為四房設(shè)計(jì)。這一策略精準(zhǔn)鎖定了上海城市核心區(qū)最稀缺、也最穩(wěn)定的塔尖改善需求。項(xiàng)目最終以近九成的認(rèn)購(gòu)率，回應(yīng)了市場(chǎng)的審視。這一表現(xiàn)不僅顯著高于市場(chǎng)普遍的去化水平，更在同類競(jìng)品中樹(shù)立了新的認(rèn)購(gòu)標(biāo)桿。

去化率的微妙變化，標(biāo)志著市場(chǎng)正從“價(jià)格敏感”轉(zhuǎn)向“價(jià)值敏感”。在北外灘乃至整個(gè)上海內(nèi)環(huán)，擁有不可復(fù)制的世界級(jí)S灣江景、深厚歷史文脈肌理與前瞻性整體規(guī)劃的資產(chǎn)，才能穿透周期，贏得謹(jǐn)慎買(mǎi)家的堅(jiān)定選擇。

價(jià)值基石：于世界S灣，收藏上海的過(guò)去與未來(lái)

中糧·北外灘壹號(hào)逆市突圍的底氣，源于其無(wú)法撼動(dòng)的“三合一”價(jià)值基石：央企中糧的頂級(jí)產(chǎn)品力、北外灘世界級(jí)S灣的極致地段，以及對(duì)上海海派情懷的深度共鳴。

央企匠心，壹號(hào)系傳奇再續(xù)：作為中糧大悅城“壹號(hào)系”的第五部作品，其傳承了該產(chǎn)品線十六年來(lái)“逢壹必火”的基因。從陸家嘴到瑞虹新城，每一座“壹號(hào)”都成為區(qū)域的價(jià)值封面的。中糧憑借對(duì)城市發(fā)展的深刻洞察和精工品質(zhì)，奠定了打造傳世高端住宅的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

世界S灣，執(zhí)掌時(shí)代動(dòng)脈：項(xiàng)目坐落于北外灘“黃金三角”的S灣芯，與陸家嘴、外灘鼎足而立。這里不僅是840萬(wàn)方規(guī)劃體量的世界會(huì)客廳歷史風(fēng)貌街區(qū)核芯，更坐擁480米浦西新地標(biāo)的未來(lái)視野。窗外是奔涌向前的黃浦江與陸家嘴天際線，窗內(nèi)是凝聚城市雄心與個(gè)人抱負(fù)的生活主場(chǎng)。

歷史風(fēng)貌，對(duì)話海派文脈：項(xiàng)目深植于北外灘歷史風(fēng)貌區(qū)，與百年建筑河濱大樓、上海郵政博物館等比鄰而居。這不是一處孤立的居所，而是能與上海百年風(fēng)華對(duì)話的精神家園。設(shè)計(jì)巧妙融合現(xiàn)代建筑美學(xué)與歷史街區(qū)肌理，讓居住于此，既享有國(guó)際化的巔峰視野，亦能漫步于梧桐樹(shù)下，感受最地道的海派生活溫度。

產(chǎn)品解析：極致視野與匠心細(xì)節(jié)的雙重奏

在產(chǎn)品層面，北外灘壹號(hào)同樣體現(xiàn)了中糧對(duì)高端住宅的深刻理解。

項(xiàng)目規(guī)劃突破性地采用“掘地三層”設(shè)計(jì)，打造了約1800㎡的私享頂奢會(huì)所，由知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)CCD操刀，包含恒溫泳池、舞蹈錄音室等高端配置。按戶均計(jì)算會(huì)所資源占有量，這在當(dāng)前高端住宅市場(chǎng)中實(shí)屬頂尖水平。

在戶型設(shè)計(jì)上，建面約185㎡四房采用2梯2戶設(shè)計(jì)，私享電梯廳獨(dú)立入戶；建面約228㎡四房則擁有近53㎡的客餐廳與陽(yáng)臺(tái)空間，高區(qū)房源更能直面陸家嘴城市天際線與黃浦江景。

特別值得一提的是項(xiàng)目的定價(jià)策略。相較于黃浦江兩岸同類濱江項(xiàng)目普遍30萬(wàn)+的單價(jià)，中糧·北外灘壹號(hào)以清晰克制的定價(jià)，盡顯高性價(jià)比。一房一價(jià)表顯示，中糧·北外灘壹號(hào)高層產(chǎn)品低區(qū)房源總價(jià)2188萬(wàn)元起，單價(jià)僅11萬(wàn)+起步，而S灣濱江沿線同類房源單價(jià)普遍突破20萬(wàn)元/㎡。

收官焦點(diǎn)：一場(chǎng)關(guān)于城市未來(lái)的價(jià)值共識(shí)

隨著認(rèn)籌落幕，中糧·北外灘壹號(hào)的開(kāi)盤(pán)已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。這90席藏品，不僅是2025年上海高端住宅市場(chǎng)的收官之作，更可能成為定義下一個(gè)市場(chǎng)周期的價(jià)值風(fēng)向標(biāo)。

在供應(yīng)充足、選擇多元的市場(chǎng)下半場(chǎng)，真正的贏家不屬于跟風(fēng)者，而屬于價(jià)值的定義者。中糧·北外灘壹號(hào)以扎實(shí)的產(chǎn)品、稀缺的資源和深刻的文化共鳴，成功凝聚了市場(chǎng)共識(shí)，證明了在城市核心區(qū)，擁有絕對(duì)稀缺性的資產(chǎn)始終是穿越周期的硬通貨。

一場(chǎng)關(guān)于上海未來(lái)、關(guān)于塔尖生活方式的共識(shí)已經(jīng)達(dá)成。市場(chǎng)正屏息以待，看這艘停泊于世界S灣的“海上方舟”，如何正式啟航，為波瀾壯闊的2025年畫(huà)上圓滿的句點(diǎn)。