樓頂裝飾板脫落維修能不能動(dòng)用維修基金引起了爭(zhēng)議。

12月3日，廣東佛山居民張先生向澎湃公眾互動(dòng)平臺(tái)“服務(wù)湃”（https://tousu.thepaper.cn）反映稱，小區(qū)物業(yè)申請(qǐng)使用緊急維修資金，對(duì)脫落的樓頂裝飾板進(jìn)行維修，獲主管部門批準(zhǔn)。但是，此舉未獲業(yè)主通過(guò)，業(yè)主們認(rèn)為，一方面維修工程報(bào)價(jià)過(guò)高，另一方面該維修工程應(yīng)由開(kāi)發(fā)商完成，不該由業(yè)主來(lái)負(fù)責(zé)買單。

“維修資金的錢屬業(yè)主共有，業(yè)主有相當(dāng)大的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)?！北本┦兄新劼蓭熓聞?wù)所閆創(chuàng)律師指出。

目前，因業(yè)主質(zhì)疑，該維修工程已被暫停。

樓頂裝飾板脫落，開(kāi)發(fā)商否認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題

順德區(qū)陳村鎮(zhèn)太平洋國(guó)際花園小區(qū)分為三期，共13棟住宅樓，其中10棟已有業(yè)主入住。多名業(yè)主反映，從2022年開(kāi)始，小區(qū)多次出現(xiàn)外墻裝飾板脫落。

出現(xiàn)脫落的裝飾板。本文圖均為受訪者提供

“雖然目前未發(fā)生傷人事件，但有人險(xiǎn)些被砸中。”三期業(yè)主代表張先生說(shuō)。

業(yè)主提供的照片顯示，該小區(qū)多棟樓的裝飾板存在不同程度破損和脫落。最嚴(yán)重的，單處脫落面積達(dá)數(shù)平方米，還有未完全脫落的碎片掛在半空。

出現(xiàn)問(wèn)題的裝飾板，名為“玻璃纖維增強(qiáng)混凝土”。這種材料曾因成本低、造型能力強(qiáng)、施工便捷而被廣泛使用。但因該材料在長(zhǎng)期風(fēng)吹日曬下極易開(kāi)裂、耐腐蝕性差，存在較高脫落風(fēng)險(xiǎn)，目前基本已被市場(chǎng)淘汰。

張先生等三期業(yè)主質(zhì)疑，三期交房不到三年，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商維修裝飾板，裝飾板出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題不能由業(yè)主來(lái)買單。

對(duì)此，開(kāi)發(fā)商佛山市順德區(qū)太保置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，三期是2020年10月竣工驗(yàn)收備案，裝飾工程已過(guò)保修期。其否認(rèn)存在質(zhì)量及施工問(wèn)題，稱裝飾板問(wèn)題集中在2022年之后才出現(xiàn)，而一期經(jīng)歷9年都沒(méi)事。

掉落在地上的裝飾板碎塊

物業(yè)欲動(dòng)用維修資金，業(yè)主質(zhì)疑報(bào)價(jià)過(guò)高

多名小區(qū)業(yè)主介紹，今年初，物業(yè)計(jì)劃動(dòng)用維修資金處理小區(qū)出現(xiàn)問(wèn)題的裝飾板。發(fā)布了一期1棟、2棟、6棟的維修施工報(bào)價(jià)（每棟樓有三家公司報(bào)價(jià)），組織業(yè)主投票，但未獲通過(guò)。此后，未再組織二期、三期的投票。

張先生介紹，維修方案是全部拆除、涂料找平、刷漆。在他們看來(lái)，這已非維修，而是翻新。報(bào)價(jià)每棟樓30～40萬(wàn)元，但多份報(bào)價(jià)單，連聯(lián)系人和聯(lián)系電話都沒(méi)有，而且報(bào)價(jià)很簡(jiǎn)單，只有單價(jià)、單位和總價(jià)?！皹I(yè)主們居住的10棟樓，下來(lái)總費(fèi)用要三、四百萬(wàn)。因?yàn)橥庥^毛病花掉一大半維修資金，今后真有結(jié)構(gòu)性問(wèn)題該怎么辦？”張先生質(zhì)疑。

業(yè)主們質(zhì)疑，物業(yè)聯(lián)系的維修公司報(bào)價(jià)單，過(guò)于簡(jiǎn)單，且報(bào)價(jià)過(guò)高。

12月9日，物業(yè)方廣州市金匙房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司順德分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)澎湃新聞稱，之前發(fā)起過(guò)投票，其中6棟，報(bào)價(jià)是31～38萬(wàn)元；2棟，報(bào)價(jià)是30～37萬(wàn)元；1棟，報(bào)價(jià)是34～40萬(wàn)元，均未獲得業(yè)主通過(guò)。

該物業(yè)負(fù)責(zé)人堅(jiān)稱，施工隊(duì)都是業(yè)主介紹的。不過(guò)，記者追問(wèn)是哪幾戶業(yè)主介紹的，其拒絕透露。

澎湃新聞致電報(bào)價(jià)單中留有聯(lián)系電話的一家企業(yè)。該企業(yè)表示，是物業(yè)聯(lián)系他們報(bào)價(jià)的，因水平、細(xì)節(jié)不同，報(bào)價(jià)有高低出入。

小區(qū)有3棟樓尚未對(duì)外出售，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，全部拆除、砂漿找平。張先生提供的他與施工隊(duì)的聊天錄音顯示，施工工人介紹，每棟樓十名工人，每人每天600元，每棟樓要十多天，費(fèi)用只需十多萬(wàn)元。

佛山市順德區(qū)太保置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，因涉及合同，其無(wú)法透露維修費(fèi)用。動(dòng)用維修基金需要招投標(biāo)、聘請(qǐng)監(jiān)理、公證等，流程和開(kāi)發(fā)商選擇施工企業(yè)不同，“參照我們開(kāi)發(fā)商自己掏錢維修這個(gè)價(jià)格，是沒(méi)有意義的”。

緊急維修已暫停，律師：業(yè)主有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)

今年11月，在未經(jīng)業(yè)主投票的情況下，物業(yè)突然貼出陳村鎮(zhèn)城建和水務(wù)辦公室同意使用緊急維修資金的文件，業(yè)主們質(zhì)疑程序違規(guī)。

對(duì)此，金匙物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，裝飾板脫落的風(fēng)險(xiǎn)日漸嚴(yán)峻，每一次大風(fēng)大雨都會(huì)有脫落情況。雖然工作人員每月檢查，并在能力范圍內(nèi)將其敲落，但物業(yè)沒(méi)有專業(yè)工具和人力，敲落時(shí)也會(huì)帶來(lái)二次傷害，打爛樓下玻璃棚，還存在員工高空作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。有些部位工作人員觸及不到，有些脫落毫無(wú)預(yù)兆。

金匙物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正常工作得不到業(yè)主支持，遂向政府部門尋求幫助。政府部門多次現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察以及了解事情始末，后回復(fù)物業(yè)依據(jù)《佛山市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)條文實(shí)施推動(dòng)緊急使用資金來(lái)排險(xiǎn)。

《佛山市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三十條顯示，緊急使用資金的情況包含，“嚴(yán)重危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的其他情形”等。

澎湃新聞注意到，第三十一條“緊急使用資金的程序”規(guī)定，發(fā)生“樓體外墻墻面存在脫落危險(xiǎn)的”“危及房屋使用安全和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況時(shí)”等，組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)采取措施，書(shū)面報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）。沒(méi)有緊急預(yù)案的，需先確定工程量、選擇施工單位、施工方案、組織驗(yàn)收、計(jì)算列支、申請(qǐng)列支。申請(qǐng)列支時(shí)，向維修資金管理部門申請(qǐng)支付項(xiàng)目費(fèi)用，維修資金已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)自行管理的，向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支。

張先生介紹，因小區(qū)三棟樓仍未售出等原因，小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會(huì)。陳村鎮(zhèn)城建和水務(wù)辦公室稱是適用“樓體外墻墻面存在脫落危險(xiǎn)”，才批準(zhǔn)動(dòng)用維修資金。但裝飾條作為裝飾工程，業(yè)主認(rèn)為不屬于墻面。

業(yè)主們紛紛進(jìn)行投訴。張先生提供的官方信息顯示，目前，緊急維修已暫停，物業(yè)尚未報(bào)送施工方案和報(bào)價(jià)給主管部門。

北京市中聞律師事務(wù)所閆創(chuàng)律師認(rèn)為，裝飾板不屬于主體結(jié)構(gòu)。既然有爭(zhēng)議，應(yīng)該由鑒定機(jī)構(gòu)來(lái)鑒定屬于哪部分損壞，履行相應(yīng)的民主程序。

閆創(chuàng)律師指出，民法典規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

“雖然小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，但維修資金的錢屬業(yè)主共有，對(duì)資金的使用，業(yè)主其實(shí)有相當(dāng)大的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)?！遍Z創(chuàng)律師說(shuō)。

澎湃新聞致電順德區(qū)陳村鎮(zhèn)城建和水務(wù)辦公室，工作人員登記記者證件信息、采訪問(wèn)題后，表示會(huì)進(jìn)行回復(fù)，但截至發(fā)稿時(shí)未予回復(fù)。