北交所近日對廣東玫瑰島家居股份有限公司（下稱“玫瑰島家居”）公開發(fā)行股票并在北交所上市的申請文件發(fā)出第二輪問詢。問詢主要圍繞業(yè)績真實性及可持續(xù)性、收入確認(rèn)準(zhǔn)確性、關(guān)聯(lián)租賃公允性、產(chǎn)品創(chuàng)新性等五大核心問題。

根據(jù)北京證券交易所披露的項目動態(tài)信息，玫瑰島家居IPO申請于今年6月30日獲北交所受理，7月28日收到首輪問詢，12月4日獲第二輪問詢函。

公開信息顯示，玫瑰島家居成立于2006年10月，是一家從事淋浴房、浴室柜、智能馬桶、花灑等全衛(wèi)定制產(chǎn)品及全景門、生態(tài)門、玻璃金屬柜類等定制家居的研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)及銷售的國家高新技術(shù)企業(yè)。其于2024年10月31日在全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌并同時進(jìn)入創(chuàng)新層。

業(yè)績增長可持續(xù)性引監(jiān)管追問

招股書顯示，玫瑰島家居在廣東省中山市、江門市建成兩大智能制造基地，占地總面積300余畝。同時，建立覆蓋全國的零售網(wǎng)絡(luò)體系，擁有近700家經(jīng)銷商，覆蓋中國30個省、自治區(qū)和直轄市，門店主要入駐紅星美凱龍、居然之家、喜盈門等高端連鎖家居建材賣場。

據(jù)招股書，在大宗業(yè)務(wù)方面，玫瑰島家居與保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等國內(nèi)頭部房地產(chǎn)企業(yè)建立了長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，并逐漸開拓酒店業(yè)務(wù)渠道，與華住集團(tuán)等酒店客戶達(dá)成戰(zhàn)略合作并成為其指定供應(yīng)商。在出口業(yè)務(wù)方面，與ABG、KOHLER、MERLYN、BATHROOM等國際知名衛(wèi)浴企業(yè)合作，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷愛爾蘭、英國、美國、加拿大、克羅地亞等30多個國家和地區(qū)。

根據(jù)其披露的數(shù)據(jù)，2022年至2024年，玫瑰島家居的營業(yè)收入分別為7.52億元、7.76億元、8.23億元，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，但扣非歸母凈利潤則從2022年的1.07億元逐年下滑至2024年的6830.34萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也從1.84億元降至1885.19萬元。

此次問詢函提及，2025年上半年，玫瑰島家居披露的營業(yè)收入同比增長7.98%，扣非歸母凈利潤同比增長11.09%，而同期可比公司收入均呈下滑趨勢。此外，玫瑰島家居的收入主要來源于中高端淋浴房，2023年至2025年1-6月，其淋浴房在三線、二線城市毛利率高于一線城市。

對此，北交所要求玫瑰島家居結(jié)合報告期內(nèi)全國各層次城市房地產(chǎn)市場交易活躍度、景氣度變化、公司銷售策略等，說明不同層次城市的收入構(gòu)成變動趨勢及合理性，以及2023年至今公司淋浴房產(chǎn)品毛利率在二、三線城市較高而收入占比降低的原因。此外，問詢函要求說明2025年業(yè)績呈現(xiàn)增長趨勢與可比公司業(yè)績變動不一致的合理性。

據(jù)招股書，零售業(yè)務(wù)模式下，玫瑰島家居主要通過經(jīng)銷商對外銷售，經(jīng)銷商客戶公司主要采用先款后貨的結(jié)算方式，也會給予部分經(jīng)銷商信用支持，公司未獲取經(jīng)銷商進(jìn)銷存情況，中介機(jī)構(gòu)通過訪談確認(rèn)主要經(jīng)銷商不存在囤貨的情形。

此次問詢重點關(guān)注信用支持政策、經(jīng)銷商囤貨風(fēng)險及終端銷售實現(xiàn)情況，要求說明第三方回款占比長期維持在18%以上的合理性。此外，問詢函指出，玫瑰島家居與供應(yīng)商華之鵬存在“采購鋁棒+銷售鋁材廢料”的雙向交易關(guān)系，北交所要求進(jìn)一步披露該類客戶供應(yīng)商重疊的商業(yè)合理性及交易公允性。

對于其業(yè)績增長可持續(xù)性，問詢函要求玫瑰島家居說明各期大宗及零售業(yè)務(wù)在二手房和新建商品房等的銷售金額及占比，大宗業(yè)務(wù)收入是否主要來源于新建商品房以及大宗業(yè)務(wù)主要客戶的項目建設(shè)、土地投資等情況。同時，結(jié)合在手訂單、期后經(jīng)營業(yè)績、各類業(yè)務(wù)客戶合作穩(wěn)定性、同行業(yè)公司情況等分析期后業(yè)績的穩(wěn)定可持續(xù)性，是否存在業(yè)績下滑風(fēng)險。

發(fā)出商品結(jié)轉(zhuǎn)比例持續(xù)下滑

收入確認(rèn)準(zhǔn)確性及核查充分性也是此次問詢的重點。根據(jù)問詢回復(fù)，玫瑰島家居的零售業(yè)務(wù)以送貨單、物流單確認(rèn)收入，部分訂單存在供應(yīng)商直接發(fā)貨至經(jīng)銷商處或經(jīng)銷商自提的情況，未取得收入單據(jù)。大宗業(yè)務(wù)對于不附安裝義務(wù)項目的發(fā)貨、簽收至到貨驗收平均時長最長達(dá)267天，且2024年與2025年上半年大宗項目批量與非批量劃分標(biāo)準(zhǔn)差異較大。同時，報告期內(nèi)各期末，玫瑰島家居發(fā)出商品金額逐期提高，2023年至2025年6月末發(fā)出商品第一大客戶均為深圳領(lǐng)潮，但截至2025年8月末，發(fā)出商品各期末結(jié)轉(zhuǎn)比例持續(xù)下滑，從98.34%逐步下滑至15.06%。

對此，問詢函要求說明深圳領(lǐng)潮的具體情況、客戶類型、合作歷史、各期收入金額及毛利率等，該客戶為各期末發(fā)出商品第一大客戶的合理性，各期末發(fā)出商品涉及項目的關(guān)鍵節(jié)點時間、訂單金額、對應(yīng)發(fā)出商品金額及期后結(jié)轉(zhuǎn)情況，結(jié)合前述情況說明發(fā)行人確認(rèn)收入時點是否準(zhǔn)確。同時，說明長賬齡發(fā)出商品具體情況、涉及的主要客戶、長期未結(jié)轉(zhuǎn)收入的具體原因，相關(guān)發(fā)出商品目前狀態(tài)，期后是否已結(jié)轉(zhuǎn)等。

租賃實控人廠房十年，擬募資投建新基地

問詢函還提及租賃中山制造基地的背景及租賃價格公允性。根據(jù)申請文件，玫瑰島家居長期向?qū)嶋H控制人租賃中山制造基地，主要用于淋浴房、全景門等產(chǎn)品的組裝和浴室柜的生產(chǎn)，報告期內(nèi)每年租金均為528.86萬元。根據(jù)雙方于2021年5月簽署的租賃協(xié)議，該廠區(qū)租賃期限為2021年5月1日至2031年4月30日。另據(jù)披露，2025年7月，玫瑰島家居與中山市自然資源局簽署《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，取得位于中山市港口鎮(zhèn)勝隆社區(qū)的工業(yè)用地60659.79平方米，擬用于建設(shè)生產(chǎn)基地、總部大樓、研發(fā)中心及信息中心。

對此，北交所要求玫瑰島家居說明中山制造基地建設(shè)完成后的使用歷史情況，發(fā)行人承租使用的合規(guī)性、協(xié)議簽訂及租賃定價情況、租賃面積與實際經(jīng)營是否相符，是否存在閑置或與關(guān)聯(lián)方共用的情形。此外，說明募投項目用地與目前租賃廠區(qū)的地理分布，募投項目用地的建設(shè)使用投產(chǎn)進(jìn)度安排以及發(fā)行人是否存在關(guān)于后續(xù)續(xù)租的銜接規(guī)劃；如發(fā)行人不再續(xù)租，實際控制人關(guān)于租賃廠區(qū)的后續(xù)處置安排，是否存在閑置的風(fēng)險及對實控人經(jīng)濟(jì)狀況的影響。

同時，問詢函要求結(jié)合前述事項進(jìn)一步說明未直接從實際控制人處收購廠房，擬使用募集資金建設(shè)生產(chǎn)基地、總部大樓、研發(fā)中心及信息中心的原因及合理性；說明報告期各期租賃價格及變動情況與同區(qū)域房產(chǎn)租賃情況是否一致，租賃合同中的定價方式是否符合市場行情，是否存在利用租賃調(diào)節(jié)業(yè)績或侵占發(fā)行人利益情形。

根據(jù)招股說明書，玫瑰島家居此次擬募集資金3.7億元，其中3.2億元擬投入定制家居產(chǎn)品研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化技術(shù)改造項目，包括定制家居生產(chǎn)基地建設(shè)項目（一期）、總部大樓、研發(fā)中心及信息化建設(shè)項目以及品牌推廣及營銷展示中心建設(shè)項目；另有5000萬元則用于補(bǔ)充流動資金。

玫瑰島家居在招股書中稱，隨著訂單量的不斷增加，公司中山基地現(xiàn)有的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)線在旺季已達(dá)到滿負(fù)荷生產(chǎn)狀態(tài)，可能影響產(chǎn)品的交付周期和質(zhì)量穩(wěn)定性。此外，由于生產(chǎn)空間的局限，生產(chǎn)動線難以進(jìn)一步優(yōu)化及調(diào)整，導(dǎo)致生產(chǎn)過程中的物流成本增加，生產(chǎn)效率受到制約。通過建設(shè)新的生產(chǎn)基地，可以按照現(xiàn)代化的生產(chǎn)理念和工藝流程進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu)化公司生產(chǎn)布局，提升生產(chǎn)效率，滿足市場需求，提高公司的盈利水平。