上海二手房市場現(xiàn)“翹尾行情”。

今年8月25日落地的“滬六條”新政實施已滿三個月，外環(huán)外限購松綁、信貸優(yōu)化等組合拳持續(xù)釋放動能，推動市場平穩(wěn)向好。數(shù)據(jù)顯示，11月二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交創(chuàng)下近7個月新高，躋身年內(nèi)第三高成交月份，市場同步呈現(xiàn)“結構分化下的溫和復蘇”特征，低總價高性價比房源成交占比上升、老破小租售比回升、二手房掛牌量高位回落，正成為這一輪新政后的市場亮點。

11月二手房成交量創(chuàng)近7個月新高

新政效應的釋放呈現(xiàn)"穩(wěn)中有升"的態(tài)勢。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22943套，環(huán)比上漲約24%。據(jù)安居客上海監(jiān)測，11月全月成交量創(chuàng)下近7個月新高，僅次于“金三銀四”時期，成為今年成交量第三高的月份。

頭部中介機構的數(shù)據(jù)進一步印證市場變化。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，“滬六條”新政實施后三個月的整體成交量較新政前兩個月有明顯增長，其中外環(huán)外區(qū)域受政策刺激更為明顯，成交量增速達7%左右。從周度趨勢看，除國慶假期短暫波動外，市場運行平穩(wěn)，成交量已逐步形成"企穩(wěn)回升”態(tài)勢。

從成交結構看，剛需主導特征尤為突出。上海鏈家研究院負責人李根指出，新政實施以來，300萬以下總價段成交占比持續(xù)上行，11月，該價格段二手成交占比高達60%，實現(xiàn)連續(xù)三個月增長；500萬以下總價段成交占比更是穩(wěn)定維持在80%的高位區(qū)間。

李根在接受澎湃新聞采訪時指出，當前市場特征是政策與市場聯(lián)動的結果呈現(xiàn)，在當前上海房地產(chǎn)多重政策組合拳推動下，剛性需求持續(xù)釋放，形成總價敏感型客戶主導市場的結構性特征，同時，中小戶型產(chǎn)品去化速度顯著優(yōu)于改善型產(chǎn)品。

“市場處于高性價比房源出清階段”

值得注意的是，"以價換量"仍是當前市場的主流邏輯，價格回調(diào)成為剛需釋放的核心驅動力。

中指研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)報告顯示，11月，其監(jiān)測的100個城市二手住宅價格環(huán)比仍下跌。其中，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌1.15%，同比下跌5.62%。據(jù)該機構監(jiān)測，11月，上海二手住宅價格環(huán)比下跌1.24%。

上海鏈家滬中事業(yè)部總經(jīng)理包站國指出，當前買方以剛需客戶為主，隨著市場價格的調(diào)整，這部分買家認為當前房價已到相對低位，決策周期明顯縮短；賣方心態(tài)則有所分化，有成交意愿的業(yè)主議價更為務實，不會過度糾結短期的“議價空間”，而無明確售房需求及對后市看好的業(yè)主也會選擇暫不出售或轉為出租房源。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，當前上海房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)中向好的態(tài)勢。隨著本輪市場和價格的調(diào)整，市場對房價水平的認可程度明顯增加，包括“租售比”等指標近期頗受關注，客觀上帶動了四季度銷售行情的活躍。

“參考近3月買賣和租賃成交數(shù)據(jù)，當前全市租售比約為2.1%，長寧區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)、普陀區(qū)等核心城區(qū)的租售比相對高于全市平均水平；同時，產(chǎn)業(yè)聚集、租賃需求旺盛的區(qū)域，租售比也相對較高，例如青浦區(qū)的租售比也略高于全市平均水平。”李根說道。

上海鏈家浦東濰坊板塊經(jīng)紀人也提及，當前內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段老破小租金回報率普遍在2.5%以上，部分房源超3%，加之通勤便利等優(yōu)勢吸引了一批預算有限的置業(yè)者和剛需群體。其舉例稱，以一套250萬元的房源為例，目前租金約5000元，租金回報率約2.4%。

李根認為，當前供需兩端心態(tài)分化，不同區(qū)域與房源類型的市場表現(xiàn)差異顯著，整體處于高性價比房源出清階段。

掛牌量已高位回落

面對剛需主導、性價比為王的市場特征，中介行業(yè)也在尋求變革。以鏈家為例，該機構于今年7月推出“房客分離”模式，擬通過服務創(chuàng)新來提升交易效率。所謂“房客分離”模式，是指房源維護人專注于挖掘房源價值，通過合理定價、多渠道推廣等方式增強房源競爭力；客端經(jīng)紀人則聚焦需求匹配，減少無效帶看。按照上海鏈家的說法，該模式旨在嘗試打破傳統(tǒng)服務模式的局限性，確?？蛻艉蜆I(yè)主的核心訴求得到充分重視與滿足。

同時，該平臺還構建了房源分量化評估體系，基于房屋實際情況、價格合理性、信息完整度、市場熱度、業(yè)主意愿等核心維度，通過大數(shù)據(jù)對房源動態(tài)評分，房源分達到9分，則可獲得更多曝光流量。

據(jù)上海鏈家提供的數(shù)據(jù)，10月份，該機構成交房源中，以“9分房”為核心的高分房源的成交占比已達54%，且去化量逐月提升，7月至10月月均去化比1-3月上漲8%-10%。此外，為進一步加速交易，上海鏈家還引入open house集中看房模式。

包站國指出，“open house集中帶看模式，通常需要先和賣家進行一對一面訪，經(jīng)線下聚焦篩選后，進行經(jīng)紀人內(nèi)部的空看，再以固定時間集中向客戶開放，主推的是‘9分房’優(yōu)質房源，這樣既提升購房者看房效率，也為急售業(yè)主吸引更多潛在買家?！?/p>

但事實上，無論房地產(chǎn)市場處于下行調(diào)整期還是上行周期，中介行業(yè)的做法都容易成為市場情緒的“焦點”，從而被動卷入爭議。

“對我們中介來說，本質就是撮合交易”。包站國提及，“無論市場如何變化，為保障買賣價格透明，我們會依托大數(shù)據(jù)向買賣雙方同步同小區(qū)、同戶型房源的真實過往成交價格、當前掛牌價區(qū)間，并禁止經(jīng)紀人引導業(yè)主虛高掛牌或客戶惡意壓價。我們所做的事情都是為了提效，這樣也更有利于市場的穩(wěn)定?！?/p>

從掛牌量指標來看，多家機構數(shù)據(jù)均顯示掛牌量較此前高位明顯下降。

58安居客研究院院長張波指出，當前全市掛牌量環(huán)比開始下降，無效供給減少，特別是虹口、靜安等核心區(qū)降幅更為明顯，主要原因是更多房東開始“不愿低價拋售”，撤牌離場不斷提升。

嚴躍進表示，無論是從歷史數(shù)據(jù)還是其他城市的橫向對比數(shù)據(jù)看，上海樓市總體保持了較優(yōu)的態(tài)勢。尤其是存量房市場的交易表現(xiàn)積極，為全年房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好發(fā)揮了重要的貢獻，同時，部分中介公司推行“二手含新”策略，在服務二手房客戶時同步推薦合適新房源，助力新房去化，這對后續(xù)市場保持積極向好的發(fā)展態(tài)勢起到助推作用。

從年底趨勢來看，58安居客研究院院長張波預測，新房市場成交將趨穩(wěn)， 12月新批次供應量將預計和11月持平，中內(nèi)環(huán)豪宅備案價或突破15萬/平方米，郊環(huán)外項目可能推出包括物業(yè)費減免等多種促銷手段帶動銷售，以緩解年底業(yè)績壓力。二手房市場掛牌量預計會繼續(xù)下降，核心區(qū)高性價比房源成交加速；房東年末不愿低價成交與購房者對市場猶豫的心態(tài)將并存，部分房源可能暫停掛牌或轉售為租。