住房租賃案件審理面臨三大挑戰(zhàn)，新型、疑難案件不斷出現(xiàn)。

9月24日，北京通州法院通報(bào)2022年至2025年6月期間住房租賃案件審理情況并發(fā)布《北京市通州區(qū)人民法院住房租賃案件審判白皮書（2022-2025）》（以下簡稱《白皮書》）。

白皮書顯示，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快與租賃需求持續(xù)釋放，住房租賃新型案件、疑難案件不斷出現(xiàn)，案件審判難度大幅提升。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1月至2025年6月，通州法院共受理案由為房屋租賃合同糾紛的案件8510件，審結(jié)8242件，案件數(shù)量逐年穩(wěn)步增長。在審結(jié)的案件中，住房租賃案7864件，占比達(dá)95.41%。

白皮書指出，在住房租賃案件中，批量案件頻發(fā)，但相關(guān)訴訟主體的訴訟地位相對固定，涉及中介公司參與訴訟的案件，中介公司多為被告。2022年至今，中介公司為被告的案件5617件，占比達(dá)71.42%。

“訴訟請求是爭議焦點(diǎn)的集中體現(xiàn)，在房屋租賃合同糾紛案件中當(dāng)事人的訴訟請求主要集中于租金、押金、違約金、合同解除、水電費(fèi)、清潔費(fèi)、裝飾裝修、房屋騰退等內(nèi)容?！卑灼赋?，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，訴訟請求的類型亦趨多元化、復(fù)雜化，比如在中介公司托管租賃的案件中，可能涉及甲醛房認(rèn)定、群租房認(rèn)定、租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、押金退還、房屋騰退、違約金支付等等。通常情況下，案件中多訴求是常態(tài)，單訴求為例外。

白皮書認(rèn)為，訴訟請求的多元化、復(fù)雜化直接導(dǎo)致房屋租賃合同糾紛的調(diào)撤難度提升。一方面，中介公司“爆雷”現(xiàn)象頻發(fā)，引發(fā)群體性訴訟，且難以實(shí)質(zhì)化解。另一方面，訴辯雙方“對抗”表現(xiàn)顯著。租賃雙方因長期未達(dá)成一致意見，且涉及騰退交房等問題，矛盾逐漸激化，在訴訟中的對抗情緒較為激烈。

通州法院審判委員會專職委員陳漢東分析指出，隨著住房租賃市場進(jìn)一步回暖，新型、疑難案件不斷出現(xiàn)，住房租賃案件審理面臨三大挑戰(zhàn)：一是訴訟主體不適格，程序空轉(zhuǎn)提速難。確定住房租賃合同案件的訴訟主體，一般應(yīng)遵循“合同相對性”原則，即合同當(dāng)事人一方基于合同應(yīng)向合同相對方提出請求或提起訴訟，但在審理中當(dāng)事人由于認(rèn)識有誤或法律意識淡薄等原因，屢屢出現(xiàn)主體不適格的問題，不利于矛盾糾紛的實(shí)質(zhì)性化解。二是合同違約類型多，違約責(zé)任判定難。確定違約方及其違約責(zé)任是住房租賃案件中的重要部分，因?qū)嵺`中當(dāng)事人的違約行為形式多樣且程度不一，對于違約責(zé)任的判定，法院需根據(jù)不同案件中的具體情形分別認(rèn)定。三是合同解除不規(guī)范，解約后果處理難。住房租賃案件中，合同解除后易引發(fā)免租期租金扣減、裝飾裝修物處理及居住主體騰退等一系列問題，若當(dāng)事人的解除行為不規(guī)范，極易引發(fā)后續(xù)糾紛。

比如，在涉群租案件中，出租人在與承租人初步達(dá)成租賃意向或正式簽訂租賃合同后，擅自更改房屋結(jié)構(gòu)，責(zé)任如何承擔(dān)？

典型案例顯示，朱某與尚某相約看房，看房時涉案房屋結(jié)構(gòu)為三室一衛(wèi)，雙方亦在看房時多次確認(rèn)了房屋結(jié)構(gòu)為三室一衛(wèi)，并最多承租給三個人。確定房源后尚某通過微信提交了定金。在交房簽合同時尚某從朱某拍攝的視頻中發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)多出一房間（暗間），現(xiàn)在房屋結(jié)構(gòu)變成四室一衛(wèi)，朱某亦表示后續(xù)會按照四室出租。尚某認(rèn)為涉案房屋涉嫌違法群租，故要求朱某退還2100元定金。

通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，尚某看房時該套房屋（包括廳臥在內(nèi)）共計(jì)三個臥室，在尚某支付定金后，該套房屋餐廳被隔斷為第四個臥室，該套房屋內(nèi)共計(jì)四個臥室，構(gòu)成租賃房屋的重大變更，現(xiàn)房屋租賃合同未實(shí)際簽訂和履行，朱某應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，尚某據(jù)此要求朱某退還定金2100元，具備事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。一審宣判后，朱某提起上訴，二審法院維持原判。

“在該案中，房東在租客支付定金后，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，將餐廳變?yōu)榕P室，屬于租賃房屋進(jìn)行了重大變更，房東應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”法院在闡述案例典型意義時認(rèn)為，一方面，《住房租賃條例》明確，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積亦應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)匦姓C(jī)關(guān)規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。而擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合上述規(guī)定。另一方面，達(dá)成初步租賃意向時若對房屋狀態(tài)進(jìn)行了確認(rèn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，亦屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。