8月19日，珠海市住房公積金管理中心就《珠海市個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房組合貸款實施細則》（征求意見稿）公開征求意見。

不僅是珠海，今年以來，成都、鄭州、福州等全國多地已實施“商轉(zhuǎn)公”，購房者住房消費成本進一步降低。

“多地推行‘商轉(zhuǎn)公’政策，體現(xiàn)了地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)整期積極回應民生訴求、優(yōu)化住房金融服務(wù)的努力。這一政策不僅有助于降低購房者經(jīng)濟負擔，也會在一定程度上刺激住房消費需求，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！敝袊鐣茖W院研究生院特聘導師柏文喜對中國商報記者表示。

 今年以來，已有成都、鄭州、福州等數(shù)十個城市開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。圖為人們在江蘇常州住房公積金管理中心咨詢房貸事宜。（資料圖，圖片由CNSPHOTO提供） 

珠?！吧剔D(zhuǎn)公”新政亮點多

珠海市住房公積金管理中心在起草說明中稱，目前，商貸利率（3.0%）仍顯著高于公積金利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購房職工省下一筆不小開支。以100萬元30年期貸款為例，轉(zhuǎn)貸后利息差額達7.7萬元。盡管商貸利率多次下調(diào)，但是公積金貸款的成本優(yōu)勢依然顯著，“商轉(zhuǎn)公”政策可切實降低部分購房職工的負債壓力。

“2025年我市公積金貸款最高限額大幅提升，疊加職工繳存情況改善，一部分以前未充分享受住房公積金貸款紅利的純商貸購房職工提出‘商轉(zhuǎn)公’的訴求，亟待政策支持。”珠海市住房公積金管理中心表示。

據(jù)了解，“商轉(zhuǎn)公”貸款，是指個人住房商業(yè)性貸款（以下簡稱商業(yè)貸款）轉(zhuǎn)為住房公積金和商業(yè)銀行個人住房組合貸款（以下簡稱公積金組合貸款），公積金組合貸款中的商業(yè)貸款部分不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

“通過優(yōu)化‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)模式，推出‘商轉(zhuǎn)組合貸款’模式，允許借款人將部分商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，剩余部分保留商業(yè)貸款，不需先行結(jié)清原商業(yè)貸款，能夠減輕購房者自籌資金的經(jīng)濟壓力?！剔D(zhuǎn)組合貸款’后，購房者的利息負擔降低，月供壓力得到實質(zhì)性減輕?！毙轮桥尚沦|(zhì)生產(chǎn)力會客廳聯(lián)合創(chuàng)始發(fā)起人袁帥對記者表示。

從珠海發(fā)布的征求意見稿來看，申請人須為珠海市住房公積金繳存職工，且在珠海市開戶并累計繳存住房公積金24個月及以上。申請人家庭在珠海市不超過兩套住房，且申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的住房屬于其中一套住房，同時在全國范圍內(nèi)公積金貸款次數(shù)累計未滿2次，原商業(yè)貸款已持續(xù)正常還款12個月及以上，當前處于正常還款狀態(tài)，且歷史累計逾期次數(shù)不超過2次。

在貸款額度方面，應符合珠海市現(xiàn)行公積金貸款政策的相關(guān)規(guī)定，不超過申請時原商業(yè)貸款余額減去6期原商業(yè)貸款月還款本息總額及5萬元商業(yè)貸款保留余額，不得高于抵押物當前市場評估價值的80%。此外 ，“商轉(zhuǎn)公”的貸款期限也不能超過原商業(yè)貸款剩余年限。

袁帥表示，長期以來，公積金存在“繳存者用不上、用得上者繳存少”的結(jié)構(gòu)性矛盾：高收入群體因購房需求早、貸款額度高，往往更快消耗公積金資源；而中低收入群體或新市民因購房能力不足，公積金長期沉淀。珠海新政通過放寬申請條件、優(yōu)化辦理流程，降低了政策門檻，使更多的繳存者能夠共享制度紅利。同時，組合貸款模式避免了公積金資金“一刀切”的粗放使用，通過“按需分配”實現(xiàn)資金效率最大化，既防止了資金閑置，又避免了過度透支導致的流動性風險，體現(xiàn)了制度設(shè)計的精細化與可持續(xù)性。

在促消費方面發(fā)揮積極作用

不僅是珠海，今年以來，已有成都、鄭州、福州等數(shù)十個城市開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。僅廣東省內(nèi)，就有廣州、深圳、中山、佛山、湛江、茂名、潮州等城市落地實施“商轉(zhuǎn)公”政策。

比如，湛江市明確，申請“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的條件為，商業(yè)貸款已正常還款不少于12個月；商業(yè)貸款最近5年逾期累計不超過6期，連續(xù)不超過3期，且無逾期貸款余額；用于商轉(zhuǎn)公貸款抵押的住房已取得不動產(chǎn)權(quán)證書。除原商業(yè)貸款對應抵押登記外，未設(shè)立其他擔保物權(quán)、居住權(quán)，且無查封等權(quán)利限制情形。

云浮市則出臺新政，探索支持異地辦理“商轉(zhuǎn)公”：異地（云浮市行政區(qū)域外）住房公積金繳存職工在云浮市購買自住住房時辦理的商業(yè)性個人住房貸款，可按云浮市住房公積金商轉(zhuǎn)公貸款相關(guān)規(guī)定，申請辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

相較珠海市，廣州市于8月20日發(fā)布的《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）的通知》，要求更為嚴格。例如，申請人在廣州市開戶并累計繳存住房公積金滿60個月及以上，在全國范圍內(nèi)未使用過住房公積金貸款（含貼息貸款、商轉(zhuǎn)公貸款）；原商業(yè)貸款的住房屬于借款人購買廣州市行政區(qū)域內(nèi)的自住住房，且申請商轉(zhuǎn)公貸款時，貸款房屋是產(chǎn)權(quán)人家庭在廣州市的唯一住房；原商業(yè)貸款在申請前12個月內(nèi)沒有逾期記錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對記者表示，廣州新政除了提及減輕繳存人住房貸款利息負擔以外，也提到了促進社會消費，這意味著公積金政策在促進消費方面能發(fā)揮積極作用。因為購房者每個月的還貸成本下降了，可支配收入情況就會改善，可以用于支持商業(yè)零售的一些消費等。因此，從更高的層面去理解，應當看到廣州新政對整個宏觀經(jīng)濟和社會消費方面的積極作用。

“預計后續(xù)會有更多城市加入”

“廣東作為經(jīng)濟大省，各城市住房市場特征差異顯著，廣州、深圳等一線城市公積金使用率高但額度緊張，而珠海、佛山等二線城市公積金資金相對充裕。”袁帥表示，“‘商轉(zhuǎn)公’的差異化實施，既緩解了熱點城市的資金壓力，又激活了非熱點城市的制度效能，形成‘資源互補、需求對接’的區(qū)域協(xié)同效應。珠海細則中‘跨行辦理’‘線上預審’等創(chuàng)新舉措，更通過技術(shù)賦能提升服務(wù)效率，為全省乃至全國提供了可復制的經(jīng)驗?！?/p>

柏文喜也表示，“商轉(zhuǎn)公”政策的實施背景是當?shù)刈》抗e金資金池相對充裕。

以珠海市為例，《珠海市住房公積金2024年年度報告》顯示，2024年年末，當?shù)毓e金繳存總額為1235.67億元，比上年末增長12.32%；繳存余額為223.92億元，同比增長17.32%。

珠海市住房公積金管理中心表示，受宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場總體形勢影響，珠海全市公積金貸款需求和個貸率均有所下降，資金池相對充足，開展“商轉(zhuǎn)公”可盤活資金，實現(xiàn)職工減負與資金盤活雙贏目標。

從廣東已實施“商轉(zhuǎn)公”政策的城市來看，政策效果顯著。例如，湛江市在政策落地4個多月內(nèi)審批通過982筆“商轉(zhuǎn)公”貸款，為購房者節(jié)約利息約3515萬元；截至6月中旬，佛山市已有超過480個家庭獲批，平均每筆貸款節(jié)省利息約3.3萬元；茂名市首個辦理者70萬元貸款轉(zhuǎn)貸后，預計節(jié)省利息約7萬元。

“預計后續(xù)會有更多的城市加入?！眹儡S進表示，目前全國至少有30多個城市已經(jīng)實施“商轉(zhuǎn)公”政策，這也意味著當前在公積金政策方面，各地支持力度可以更大，以便更好地降低購房者房貸方面的成本。（記者 王彤旭）