受房地產行業(yè)階段性特征影響，疊加成本高企、模式固化等挑戰(zhàn)，物業(yè)行業(yè)正經歷深刻變革，逐步從規(guī)模擴張轉向質效提升。多位行業(yè)資深從業(yè)者與研究機構指出，服務本質回歸、數字化轉型、科技賦能與多元業(yè)態(tài)探索，是行業(yè)破局的核心方向。

行業(yè)轉型期：增長承壓與結構優(yōu)化并行

物業(yè)行業(yè)“粗放擴張時代”落幕，進入精細化發(fā)展轉型期。據觀點指數研究院報告，2024年53家樣本上市物企總在管建筑面積約76.24億平方米，較中期僅增1.6%，11家物企在管面積下滑（占比20.75%）；合約面積同比增4.20%，15家物企下降，規(guī)模增速持續(xù)放緩。

規(guī)模優(yōu)化成共識。頭部企業(yè)主動退出低質效項目，碧桂園服務、萬物云汰換環(huán)衛(wèi)、住宅項目優(yōu)化管理組合；2024年世茂服務終止6090萬平方米在管面積，金科服務退出1920萬平方米住宅面積，均聚焦高收繳率、高滿意度優(yōu)質項目，標志行業(yè)從“唯規(guī)模論”轉向“質量優(yōu)先”。

盈利壓力凸顯但頭部穩(wěn)健。觀點指數數據顯示，2024年62家樣本上市物企總營收2885.02億元，平均同比增4.66%（較2023年降4.04個百分點）；歸母凈利潤111.07億元，同比下滑20.74%，13家物企凈虧損。但頭部企業(yè)通過項目優(yōu)化與服務升級實現穩(wěn)健經營，行業(yè)呈“提質控險”理性態(tài)勢。成本端，人力成本上升疊加電梯維保、綠化等剛性支出壓縮利潤，資深物業(yè)人李長江指出“部分不應由物業(yè)承擔的費用計入成本”，且地產公司欠款、應收未收利潤占比高，加劇資金壓力。

百強企業(yè)數據具有代表性。據北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業(yè)服務指數系統(tǒng)《2025中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》，2024年百強企業(yè)營業(yè)收入均值16.05億元（同比增3.52%，增速回落1.04個百分點），基礎物業(yè)服務收入占比83.71%（提升1.66個百分點），增值服務占比13.84%（降1.39個百分點），創(chuàng)新型服務占比2.45%（降0.27個百分點）。毛利潤均值3.19億元（同比降1.34%），凈利潤均值7990.71萬元（同比降4.71%）；毛利率19.87%（同比降0.98個百分點），凈利率4.98%（首次低于5%）。管理面積均值6946.30萬平方米（同比增2.18%），合約面積均值8847.83萬平方米（同比增1.01%）；第三方管理面積占比54.83%（微增0.30個百分點），非住宅業(yè)態(tài)占比34.21%（與上年持平）。

市場分化加劇，新增長極顯現。碧桂園服務、萬物云2024年營收分別達439.93億元、362.24億元（萬物云2025年中期營收181.4億元，同比增3.1%；核心凈利潤13.2億元，同比增10.8%），宋都服務僅2.48億元，差距超177倍。39家樣本物企第三方項目收入貢獻均值55.64%，34家物企非住業(yè)態(tài)收入貢獻均值33.02%，保利物業(yè)非住業(yè)態(tài)在管面積占比60.9%，印證“（物業(yè)行業(yè)）去地產化”與多元發(fā)展趨勢。

破局核心路徑：服務回歸、科技賦能與業(yè)態(tài)拓展

行業(yè)破局首在回歸服務初心，物業(yè)服務核心是滿足業(yè)主需求，而非單純商業(yè)擴張。

基礎服務是根本，質價相符是底線。李長江認為“好服務要做好清潔、綠化、安全、設施穩(wěn)定等業(yè)主關心事”，北京金誠同達（上海）律師事務所高級合伙人賀國良稱“四保一服”是“低就”，需扎實做好以建信任。雅生活構建700多項服務標準，通過AI設備巡檢實現秒級預警，80%以上項目來自第三方外拓，海南清水灣項目靠細節(jié)服務實現高收繳率與滿意率。李長江表示“低收費高承諾易致企業(yè)困境”，雅生活智慧城市服務股份有限公司執(zhí)行董事、總裁李大龍表示“物業(yè)非暴利行業(yè)，需公開透明合理效益以持續(xù)升級服務”；萬物云“彈性定價”模式為平衡成本與質量提供思路。

業(yè)主參與是關鍵。李長江建議“確定服務模式需獲業(yè)主同意并明確內容”，業(yè)委會需優(yōu)化機制協(xié)同。據中指研究院報告，2025年行業(yè)滿意度72.9分，標桿企業(yè)89.9分；車輛管理70.1分、裝修管理72.4分、公共設施維護72.6分、客戶服務78.8分、社區(qū)文化活動78.1分；磨合期業(yè)主滿意度不足70分，穩(wěn)定期72.0分，入住逾兩年老業(yè)主超75分。

數字化是生存剛需，核心是重構業(yè)務流程。卓越商企服務集團有限公司首席執(zhí)行官楊志東稱“數字化是唯一出路”，卓越商企服務通過數字化基建打通數據，AI智能派單實現“工時結算到價值結算”，人效提升20%，成本降10%-30%。騰訊用企業(yè)微信與AI催繳話術，將物業(yè)費收繳率從50%提至95%；克而瑞數據顯示，50%頭部物業(yè)企業(yè)已落地AI大模型。

數據驅動決策，中小物企有差異化路徑。金茂物業(yè)服務發(fā)展股份有限公司首席信息官袁鴻凱強調“數字化核心是提生產力”，十年實踐顯示業(yè)財一體、運營透明化、專業(yè)領域智能化是關鍵。雅生活整合7億平方米管理面積數據，70%-80%日常服務線上解決，AI客服響應60%-70%咨詢。袁鴻凱指出“中小物企先解決業(yè)財一體、運營數字化”，觀點指數研究院建議其聚焦特定領域或依托國資切入城市服務。

科技賦能從概念落地，機器人與AI重構場景。灣區(qū)智控執(zhí)行董事、壹智控機器人首席執(zhí)行官林木雄測算，物業(yè)行業(yè)年服務費1.7萬億元，清潔和保安占40%，機器人替代10%即有600億市場空間；其清潔機器人租賃成本與人工相當，購買一年半回本，已落地5個項目，計劃年內擴至100個。碧桂園服務副總裁、CTO趙曉光強調“機器人應用需以降本、提效、服務升級為核心”。

AI深度滲透，政策技術共振。趙曉光表示物業(yè)行業(yè)物聯(lián)網、大數據應用加速追趕互聯(lián)網行業(yè)，AI成產業(yè)“大腦”：騰訊與碧桂園合作23個場景，AI起關鍵作用；多agent模式解決60%-70%固定問題，年內分階段落地。2024年國家持續(xù)出臺支持AI與新質生產力政策，袁鴻凱認為“具身智能實戰(zhàn)化、大語言模型多模態(tài)化將為物業(yè)場景帶來新價值”。

多元業(yè)態(tài)拓展破邊界，尋第二增長曲線。僑銀股份總裁夏冠明稱城市服務為“萬能插座”，雖存政府要求差異、部分地區(qū)不認可科技替代人工等痛點，但全國城市工作會議明確“科技賦能為城市服務核心”，僑銀正洽談多地全域智慧化城服。

社區(qū)增值服務以信任為基。彩生活服務集團副總裁于海華介紹彩生活新增保險業(yè)務拓展空間，騰訊智慧零售與生活解決方案負責人翟昆指出“多經業(yè)務需先服務好消費者”，金碧物業(yè)多經業(yè)務年營收約10億元，優(yōu)秀管家月收入達3萬元。

設施管理向高端進階。隨客戶需求升級，物業(yè)向IFM轉型，2025年上半年萬物梁行、卓越商企服務在上海高端商辦項目表現突出，推動行業(yè)從“空間運維者”向“生產力伙伴”進化。

未來趨勢：長期主義與價值重塑

物業(yè)行業(yè)必要性不變，服務模式將深度重構，未來核心在“守正”與“創(chuàng)新”平衡。

政策錨定服務升級方向。2025年政府工作報告首次以“安全、舒適、綠色、智慧”定義“好房子”標準，與物業(yè)轉型高度契合；物企需以智慧技術為支撐，借數字化提服務響應速度，將政策要求轉化為差異化競爭力。

長期主義是發(fā)展底色。袁鴻凱以胖東來為例，“2024年其普通員工平均薪酬9000元，管理技術員工年薪70萬，理念值得借鑒”；李大龍強調“物業(yè)是長期行業(yè)，需經營筑基、文化引領”；李長江提出“堅持加薪善待員工”。

技術重塑不可逆轉。趙曉光指出“技術成本節(jié)約達40%時行業(yè)將顛覆”，AI向“產業(yè)大腦”進化，人機協(xié)同消除管理壁壘；觀點指數研究院預測，行業(yè)將涌現“智能運營、數據驅動”新型物企。

價值邊界持續(xù)拓展。從住宅到城市服務，從基礎物業(yè)到IFM，從人力密集到科技賦能，物業(yè)行業(yè)價值內涵不斷豐富。正如李大龍所言，“服務應扎根需求，體現差異化與溫度，與城市、社會共生共長”，這是行業(yè)穿越周期、實現高質量發(fā)展的核心邏輯。