最高法院：承租人能否排除強制執(zhí)行，要求繼續(xù)使用租賃物？

承租人雖然不能排除對標(biāo)的物財產(chǎn)權(quán)益的執(zhí)行行為，但其租賃權(quán)在執(zhí)行中應(yīng)受保護，有權(quán)繼續(xù)使用租賃物

閱讀提示：

租賃使用權(quán)人能否排除強制執(zhí)行？李營營律師團隊長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行監(jiān)督案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

承租人不能排除對標(biāo)的物財產(chǎn)權(quán)益的執(zhí)行行為，但其租賃權(quán)在執(zhí)行中應(yīng)受保護。

案件簡介：

1.2020年9月30日，某乙公司（出租人）與某甲公司（承租人）簽訂《酒店租賃合同》，某乙公司將名下某某酒店部分區(qū)域租給某甲公司。

2.2023年，三亞中院執(zhí)行裁定對被執(zhí)行人某乙公司（出租人）名下某某酒店客房采取強制措施。某甲公司（承租人）提出執(zhí)行異議，經(jīng)駁回后，向海南高院申請執(zhí)行復(fù)議。

3.2023年，海南高院復(fù)議裁定駁回某甲公司（承租人）復(fù)議申請。某甲公司不服復(fù)議裁定，向最高法院申請執(zhí)行監(jiān)督。

4.某甲公司認(rèn)為，處置案涉酒店經(jīng)營權(quán)，會損害某甲公司作為租賃人的使用權(quán)。

5.2024年11月28日，最高法院認(rèn)為租賃使用權(quán)不能排除對案涉酒店的執(zhí)行行為，但某甲公司的租賃權(quán)在執(zhí)行中應(yīng)受保護，執(zhí)行監(jiān)督裁定駁回某甲公司監(jiān)督申請。

爭議焦點：

能否對某某酒店客房采取執(zhí)行措施？

裁判要點：

一、某乙公司享有對案涉房源的財產(chǎn)性權(quán)益，這部分財產(chǎn)性權(quán)益可供強制執(zhí)行。

最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二條第一款規(guī)定“人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)”。根據(jù)本案執(zhí)行依據(jù)（2021）瓊02民初116號、（2022）瓊民終173號民事判決查明的事實，某丙公司與某乙公司簽訂《酒店聯(lián)營合作協(xié)議》《酒店聯(lián)營合作協(xié)議補充協(xié)議》，約定合作建設(shè)案涉班蘭中州國際大飯店，合作方式為：某丙公司自籌資金負(fù)責(zé)項目2、3、4、5、6＃樓的建設(shè)，某乙公司自籌資金負(fù)責(zé)項目酒店Ａ＃主樓與Ｂ＃樓的建設(shè)，項目建成投入使用后，按照合同約定分配雙方享有。兩份協(xié)議得到雙方的有效履行，項目建成，交付使用。某丙公司根據(jù)協(xié)議約定，將分配給某乙公司的房源，及時交付給某乙公司使用。另據(jù)三亞中院查明的事實，在本案執(zhí)行依據(jù)生效前，某乙公司與某甲公司于2020年9月30日簽訂《酒店租賃合同》，某乙公司將班蘭中州國際大飯店Ａ、Ｂ區(qū)4-8層，大堂、停車位等租賃給某甲公司，租賃期20年。據(jù)此，被執(zhí)行人某乙公司實際占有班蘭中州國際大飯店部分房源，并將其享有權(quán)利的房產(chǎn)出租經(jīng)營、取得收益。某乙公司享有該部分房源的財產(chǎn)性權(quán)益，可以作為某乙公司財產(chǎn)予以強制執(zhí)行，三亞中院在查明事實的基礎(chǔ)上，對某乙公司享有權(quán)利的案涉客房采取強制執(zhí)行措施，并無不當(dāng)。

二、某甲公司作為承租人不能排除對標(biāo)的物財產(chǎn)權(quán)益的執(zhí)行行為，但其合法的租賃權(quán)在執(zhí)行中應(yīng)受保護。

最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十三條第二款規(guī)定“對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”；《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”故承租人合法享有租賃權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以保護。本案中，某甲公司主張與某乙公司簽訂租賃合同，已合法占有并經(jīng)營某某酒店客房，并不妨礙三亞中院對某乙公司對案涉客房享有的財產(chǎn)性權(quán)益采取強制執(zhí)行措施，如某甲公司租賃權(quán)合法有效，則執(zhí)行程序中應(yīng)依法予以保護。故某甲公司要求停止執(zhí)行的申訴主張不能成立。

綜上，最高法院認(rèn)為案涉酒店客房可供強制執(zhí)行，執(zhí)行監(jiān)督裁定駁回某甲公司監(jiān)督申請。

案例來源：

《海南某某商貿(mào)有限公司、三亞某某休閑度假有限公司等執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法執(zhí)監(jiān)543號]

實戰(zhàn)指南：

承租人能否排除對標(biāo)的物財產(chǎn)權(quán)益的執(zhí)行行為？對此，我們總結(jié)裁判規(guī)則如下：

一、承租人在法院查封之前已經(jīng)簽訂租賃合同并占有標(biāo)的物的，其權(quán)利不能阻卻法院對標(biāo)的物的執(zhí)行行為。承租人對標(biāo)的物享有占有、使用權(quán)，其權(quán)利不同于所有權(quán)，也并非以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的物權(quán)期待權(quán)。實踐中，常有房屋承租人主張排除執(zhí)行的情況，但是，法院對標(biāo)的物的查封、評估、拍賣等執(zhí)行措施通常僅對標(biāo)的物所有權(quán)產(chǎn)生影響，并不會阻礙承租人行使租賃使用權(quán)，法院通常不會支持承租人的這類請求。

二、承租人在法院查封之前已經(jīng)簽訂租賃合同并占有標(biāo)的物的，其權(quán)利能夠阻卻向買受人移交占有。根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則，承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)，租賃物發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，這是法律規(guī)定下一種“債權(quán)物權(quán)化”的特例。無論是租賃合同履行過程中，還是對租賃物的執(zhí)行過程中，這一規(guī)則一以貫之，承租人權(quán)利足以對抗買受人移交占有的主張。

三、承租人在法院查封之后簽訂租賃合同的，不能阻卻法院對標(biāo)的物的執(zhí)行行為，也不能阻卻向買受人移交占有。在此，我們需要提示承租人的是，雖然規(guī)則二給予承租人相對充分的權(quán)利保障，但其適用需要滿足“查封前簽訂”與“實際占有”兩個要件。就前者而言，承租人在簽訂租賃合同時負(fù)有一定的注意義務(wù)，有必要向房屋所有人或房屋登記部門核實房屋的真實產(chǎn)權(quán)情況，包括標(biāo)的房產(chǎn)是否存在法院的在先查封。就后者而言，如果承租人尚未對房屋產(chǎn)生現(xiàn)實的占有，其租賃債權(quán)等于尚未發(fā)生“物權(quán)化”的效力，自然也無法依據(jù)本條規(guī)定獲得充分保障。

四、承租人在執(zhí)行程序中僅能提出“阻卻交付”的異議，而不能提出“返還租金、保證金”的異議。執(zhí)行程序不解決實體爭議，而“返還租金、保證金”的請求則涉及到對租賃關(guān)系的實體權(quán)利認(rèn)定，不屬于執(zhí)行程序的審查范圍。在此過程中，另一個值得關(guān)注的問題是，承租人是否有權(quán)在執(zhí)行程序中行使優(yōu)先購買權(quán)？對此，司法實踐存有一定爭議，多數(shù)說認(rèn)為，承租人可在司法拍賣程序中“主動”行使優(yōu)先購買權(quán)，但不得以未經(jīng)通知、優(yōu)先購買權(quán)受損為由主張拍賣無效。

法律規(guī)定：

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二條 人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)。

未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。

對于第三人占有的動產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)，第三人書面確認(rèn)該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十三條 對第三人為被執(zhí)行人的利益占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；該財產(chǎn)被指定給第三人繼續(xù)保管的，第三人不得將其交付給被執(zhí)行人。

對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人。

第三人無償借用被執(zhí)行人的財產(chǎn)的，不受前款規(guī)定的限制。

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條 承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

延伸閱讀：

1.租賃使用權(quán)與所有權(quán)的分離不能阻礙所有權(quán)變更，租賃使用權(quán)不足以排除對所有權(quán)的執(zhí)行行為。

案例1：《執(zhí)行案外人、譚賢富二審民事判決書》[案號：最高人民法院(2019)最高法民終56號]

最高法院認(rèn)為，楊某某與云南金冠源房地產(chǎn)公司簽訂《停車位租賃合同》，獲得案涉車位的租賃使用權(quán)，又與云南金冠源房地產(chǎn)公司在簽訂《商品房購銷合同》的同時簽訂《溪谷雅苑儲藏室使用權(quán)贈與協(xié)議》，獲得案涉儲藏室的贈與使用權(quán)。楊某某、云南金冠源房地產(chǎn)公司對此不存在爭議，執(zhí)行法院亦未否認(rèn)。但案涉車位、儲藏室的使用權(quán)并非法定的用益物權(quán)，亦不同于以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的物權(quán)期待權(quán)，而使用權(quán)與所有權(quán)的分離并不能阻礙所有權(quán)的變更，故楊某某對案涉車位、儲藏室的使用權(quán)不足以排除處置案涉車位、儲藏室所有權(quán)的執(zhí)行行為。

對案外人提出的執(zhí)行異議之訴，其目的在于判定案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有的權(quán)益是否足以排除強制執(zhí)行，案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴請可一并裁判，因楊某某對案涉車位、儲藏室的使用權(quán)不足以排除強制執(zhí)行行為，各方當(dāng)事人以及執(zhí)行法院對其享有的使用權(quán)亦無異議，自無需在執(zhí)行異議之訴中對此進行專門確認(rèn)，故一審對楊某某確認(rèn)案涉儲藏室使用權(quán)的請求不予支持并無不當(dāng)。

2.房產(chǎn)拍賣后，承租人在執(zhí)行程序中主張自拍賣價款中退還剩余租金的，法院不予支持。

案例2：《邵某、陳某等執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法執(zhí)監(jiān)78號]

最高法院認(rèn)為，本案中，因被執(zhí)行人衷某某、熊某某未履行生效判決確定的義務(wù)，在本案執(zhí)行依據(jù)已確認(rèn)申請執(zhí)行人對處分案涉房產(chǎn)所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，三明中院有權(quán)拍賣被執(zhí)行人衷某某、熊某某名下的案涉房產(chǎn)清償債務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此，符合前述規(guī)定情形的承租人有權(quán)提出案外人異議，排除拍賣房產(chǎn)在租賃期內(nèi)的交付。但邵某在三明中院執(zhí)行案涉房產(chǎn)過程中并未提出阻卻交付的異議，而是在拍賣成交后主張退還租金及保證金，該請求涉及對租賃關(guān)系的實體權(quán)利認(rèn)定，不屬于執(zhí)行異議、復(fù)議程序直接審查處理范圍，其可依據(jù)與被執(zhí)行人衷某某、熊某某之間的租賃合同另行主張。