6月25日，一則關(guān)于上海鏈家將試點(diǎn)“房客分離”服務(wù)模式的消息在網(wǎng)上傳開(kāi)。據(jù)了解，上海鏈家要求經(jīng)紀(jì)人在“房源維護(hù)”與“客源服務(wù)”中二選一。

這一舉措被業(yè)內(nèi)視為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)向“單邊代理”模式邁出的重要一步。所謂單邊代理，是指在房產(chǎn)交易中，經(jīng)紀(jì)人只代表買賣雙方中的一方，為其提供專業(yè)的服務(wù)和建議，而不是像傳統(tǒng)的“雙邊代理”模式那樣，同時(shí)服務(wù)于買賣雙方。

上海鏈家試點(diǎn)“房客分離”服務(wù)模式意欲何為？“單邊代理”模式又是否會(huì)成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的未來(lái)？

上海鏈家試點(diǎn)“房客分離”

澎湃新聞從上海鏈家方面了解到，為進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)，自7月1日起，上海鏈家將試點(diǎn)“房客分離”的服務(wù)模式，即經(jīng)紀(jì)人必須選擇做房源端或客源端。其中，默認(rèn)M序列（店經(jīng)理）自動(dòng)劃為房源端，對(duì)房源做維護(hù)、管理、跟蹤；A序列（經(jīng)紀(jì)人）自動(dòng)劃為客源端，對(duì)購(gòu)房客戶提供咨詢帶看服務(wù)。按照規(guī)定，房源端經(jīng)紀(jì)人不可獲客，只能做房源維護(hù)。

上海鏈家方面表示，隨著成交周期的拉長(zhǎng)，庫(kù)存房源越來(lái)越多，客戶獲取信息的渠道也紛繁復(fù)雜，找到合適的房源、快速賣出房子已越來(lái)越難?？蛻簟I(yè)主雙方都更需要“懂自己”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

過(guò)去，國(guó)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人通常是一人服務(wù)兩邊的模式，導(dǎo)致客戶和業(yè)主往往需要自己主動(dòng)參與到斡旋談判中。而發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均為單邊代理，他們像律師一樣只維護(hù)交易中某一方的利益。

上海鏈家方面稱，“房客分離”旨在嘗試打破傳統(tǒng)服務(wù)模式的局限性，確?？蛻艉蜆I(yè)主的核心訴求得到充分重視與滿足。

“房客分離”與“單邊代理”是否一致？

鏈家的這一做法也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)“單邊代理”的討論。

公開(kāi)信息顯示，單邊代理模式源自上世紀(jì)30年代的美國(guó)，是一種房地產(chǎn)營(yíng)銷的創(chuàng)新方式。在此模式下，交易過(guò)程中買方和賣方各自擁有獨(dú)立的經(jīng)紀(jì)人，確保了雙方的利益得到最大化保障。具體而言，代理人僅代表賣方或買方中的一方，為該方提供專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢、房源信息推廣、價(jià)格談判、交易流程協(xié)調(diào)等全方位服務(wù)，并致力于維護(hù)該方的最大利益。

此次，上海鏈家試點(diǎn)的“房客分離”是否就是“單邊代理”呢？

“和單邊代理還是有差異的?！庇猩虾ｆ溂医?jīng)紀(jì)人反饋，此前，店經(jīng)理級(jí)別既可做房源維護(hù)又可獲客，但通常為了促進(jìn)交易，他們也忙于在外面帶看，但改革后，店經(jīng)理級(jí)別主要負(fù)責(zé)對(duì)接房東，不能獲客了。“普通的經(jīng)紀(jì)人還是可以正常對(duì)接買家和房東，只是在買方市場(chǎng)下，專職多了一個(gè)人和房東對(duì)接、維護(hù)，周二開(kāi)始內(nèi)部系統(tǒng)已進(jìn)行切換”。

上海鏈家內(nèi)部人士也表示，目前的方案主要是劃定了一批優(yōu)秀的、資深從業(yè)的經(jīng)紀(jì)人專門來(lái)服務(wù)業(yè)主，即上海鏈家內(nèi)部稱呼的M店長(zhǎng)。M店長(zhǎng)只服務(wù)業(yè)主端，因此會(huì)更專注于提升業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)。但普通經(jīng)紀(jì)人（A序列）是業(yè)主和客戶都能服務(wù)的，并未做到完全不重疊。

上述內(nèi)部人士指出，過(guò)去這個(gè)行業(yè)中經(jīng)紀(jì)人普遍更注重于為客戶提供咨詢、帶看服務(wù)，對(duì)業(yè)主端的服務(wù)存在較大的進(jìn)步空間。此次房客分離劃定了一批資深的經(jīng)紀(jì)人專門服務(wù)業(yè)主，同時(shí)提升了對(duì)房源端經(jīng)紀(jì)人的績(jī)效比例，即從原來(lái)的45%提升至53%，就是希望提升對(duì)業(yè)主端的服務(wù)品質(zhì)。

不過(guò)，也有經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，上海鏈家推出房客分離是為堵住“跳單”的痛點(diǎn)，與房東保持深度的維護(hù)關(guān)系有助于將房源鎖定在上海鏈家，如果其他中介機(jī)構(gòu)有合適的買家也便于合作。對(duì)此，上海鏈家內(nèi)部人士表示，上海鏈家不存在獨(dú)家協(xié)議。變革的初心是希望沉淀一批“社區(qū)專家”專門服務(wù)業(yè)主端，客戶業(yè)主最終如何選擇，是市場(chǎng)化的體現(xiàn)。

深圳的單邊代理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

從已有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的城市來(lái)看，深圳在單邊代理模式的推行上走在前列。2021年11月19日，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線的通知》，在新版交易系統(tǒng)中首次引入“單邊代理”模式。在這一模式下，買賣雙方通過(guò)獨(dú)立委托，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系，中介方“各為其主”，以爭(zhēng)取委托方在實(shí)際交易中的合法利益最大化。

深圳一經(jīng)紀(jì)人表示，“目前，深圳所有的二手房買賣都是執(zhí)行單邊代理，我們叫做‘委買委賣’，賣家最多可以委托3家中介機(jī)構(gòu)賣房，首家委托機(jī)構(gòu)在委托期限內(nèi)享有優(yōu)先銷售權(quán)?，買家則可以同時(shí)委托多家機(jī)構(gòu)買房?！?/p>

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)文章顯示，深圳“單邊代理”模式通過(guò)官方網(wǎng)簽系統(tǒng)成功簽署委托（委賣）合同的房源，均會(huì)生成帶有委托機(jī)構(gòu)名稱，且唯一的房源編碼；主管部門規(guī)定所有公開(kāi)展示房源的渠道，均要附帶房源編碼，未附帶有效房源編碼展示的房源信息均將按“假房源”查處，以此確保非房源代理機(jī)構(gòu)按照委買機(jī)構(gòu)角色參與到交易中，相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)房源雖在一家進(jìn)行委托，但全網(wǎng)合規(guī)經(jīng)紀(jì)主體均能以“聯(lián)賣”方式參與到房源的銷售活動(dòng)中，提升房源的銷售效率。

同時(shí)，為解決“單邊代理”服務(wù)模式下跨機(jī)構(gòu)不合作糾紛，明確投訴處理規(guī)則，形成業(yè)內(nèi)相互監(jiān)督及專門的處理機(jī)制。當(dāng)前，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，深圳主要頭部企業(yè)間的跨機(jī)構(gòu)合作路徑已相對(duì)暢通。

單邊代理時(shí)代要來(lái)了？

上海鏈家試點(diǎn)的“房客分離”或許是單邊代理的一種嘗試。

上海鏈家內(nèi)部人士指出，目前房客分離模式僅在上海試點(diǎn)，未來(lái)是否會(huì)推廣至其他城市甚至行業(yè)，要看后續(xù)是否真的能帶來(lái)客業(yè)雙方滿意度的提升、經(jīng)紀(jì)人作業(yè)效率的提升。

上海易居研究院報(bào)告顯示，觀察去年以來(lái)全國(guó)二手房市場(chǎng)情況，可見(jiàn)其結(jié)構(gòu)差異顯著。從房屋質(zhì)量分類來(lái)看，好房源占比較低，僅占30%左右，這類房源地段宜居、交通便捷，具備產(chǎn)業(yè)賦能、學(xué)區(qū)賦能等優(yōu)勢(shì)，且多為5年內(nèi)次新房，質(zhì)量較高。

澎湃新聞通過(guò)搜索發(fā)現(xiàn)，目前，市場(chǎng)上已出現(xiàn)不少標(biāo)榜“單邊代理”的公司。他們通常為賣方提供房屋美化、清潔布置、價(jià)格參考、權(quán)證辦理等服務(wù)。

“在市場(chǎng)下行階段，賣方往往面臨著定價(jià)困難、推廣渠道有限以及談判能力不足等問(wèn)題。賣方代理憑借其專業(yè)的市場(chǎng)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，能夠幫助賣方更精準(zhǔn)地定價(jià)，依據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、房屋特點(diǎn)以及周邊同類房源的成交情況，制定出既符合市場(chǎng)規(guī)律又能最大程度保障賣方利益的價(jià)格策略?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在其看來(lái)，在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系呈現(xiàn)買方少賣方多的格局下，探索創(chuàng)新的市場(chǎng)運(yùn)作模式對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)至關(guān)重要。單邊代理模式作為一種適應(yīng)市場(chǎng)變化、提升客戶體驗(yàn)的有效機(jī)制有其優(yōu)勢(shì)和潛力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單邊代理模式作為一種更加專業(yè)化、規(guī)范化的服務(wù)模式，代表了行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。然而，要實(shí)現(xiàn)單邊代理模式的全面推廣，還需要政府、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)等各方共同努力。

上海鏈家試點(diǎn)“房客分離”只是一個(gè)開(kāi)始，單邊代理模式能否在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。