最高法院：如何區(qū)分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同？

當(dāng)事人提供土地使用權(quán)、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、只收取固定利益的，應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

閱讀提示：

在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，合同當(dāng)事人可以通過(guò)提供土地使用權(quán)參與項(xiàng)目，此時(shí)應(yīng)當(dāng)如何區(qū)分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專(zhuān)注研究與合伙有關(guān)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類(lèi)似案件的思路。

裁判要旨：

當(dāng)事人約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

案件簡(jiǎn)介：

1.2010年7月26日，恒昌公司與御豪酒店簽訂《聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定恒昌公司向御豪酒店提供案涉土地使用權(quán)，雙方共同開(kāi)發(fā)。

2.2010年10月11日，恒昌公司、御豪酒店、李某紅簽訂《補(bǔ)充協(xié)議二》，李某紅受讓御豪酒店合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)。李某紅向恒昌公司分批支付購(gòu)地款，恒昌公司未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)、未將案涉土地使用權(quán)過(guò)戶給李某紅。

3.李某紅訴至信陽(yáng)中院，請(qǐng)求確認(rèn)案涉三合作開(kāi)發(fā)協(xié)議有效，要求恒昌公司繼續(xù)履行。恒昌公司主張案涉三協(xié)議系土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因起訴前未取得出讓證書(shū)而無(wú)效。

4.2018年2月28日，信陽(yáng)中院支持恒昌公司主張，一審判決駁回李某紅的訴訟請(qǐng)求。李某紅不服一審判決，上訴至河南高院。

5.2018年12月19日，河南高院認(rèn)為，案涉三協(xié)議是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，未取得出讓證書(shū)不影響合同效力，但合同履行條件未齊備。河南高院二審撤銷(xiāo)一審判決，改判確認(rèn)案涉三協(xié)議有效，駁回上訴人李某紅要求繼續(xù)履行等請(qǐng)求。恒昌公司不服二審判決，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

6.2020年3月31日，最高法院再審判決維持河南高院二審判決。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

案涉《聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議二》如何定性，效力如何？

裁判要點(diǎn)：

一、恒昌公司既不分享開(kāi)發(fā)建設(shè)收益，也不承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)虧損，僅收取固定的土地投資資金，協(xié)議名為“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”實(shí)為“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。

最高法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。本案中，原審已查明，根據(jù)案涉協(xié)議約定，恒昌公司負(fù)責(zé)案涉土地的拆遷，但不參與拆遷后的開(kāi)發(fā)建設(shè)，既不分享開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)生的收益也不承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)造成的虧損，僅收取每畝19.3萬(wàn)元合作投資資金；案涉土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售等全部由御豪酒店或其指定的第三方李某紅負(fù)責(zé)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)的收益和產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)由李某紅全部承擔(dān)。因此，案涉協(xié)議名為“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”實(shí)為“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。

二、轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)而與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，起訴前轉(zhuǎn)讓方取得土地使用權(quán)證書(shū)的，合同有效，起訴前未取得土地使用權(quán)證書(shū)的，合同并非當(dāng)然無(wú)效。

最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。恒昌公司雖主張根據(jù)該條解釋?xiě)?yīng)認(rèn)定案涉協(xié)議無(wú)效，但該條解釋僅就“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓”的合同效力作了規(guī)定，并未對(duì)“起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓”情形下的合同效力作出規(guī)定。

三、恒昌公司能否取得土地使用權(quán)證書(shū)，屬于合同履行問(wèn)題，并非合同生效要件。

最高法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。具體到本案，案涉協(xié)議中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為物權(quán)變動(dòng)的一種形態(tài)，其轉(zhuǎn)讓行為適用物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)原則，恒昌公司能否取得案涉土地使用權(quán)證書(shū)或經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆诤贤男袉?wèn)題，并非合同的生效要件。

綜上，最高法院認(rèn)為案涉三協(xié)議為有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，再審判決維持二審判決。

案例來(lái)源：

《河南恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、李某紅合同糾紛》[案號(hào)：最高人民法院(2019)最高法民再379號(hào)]

實(shí)戰(zhàn)指南：

一、區(qū)分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的核心在于共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

合伙關(guān)系的認(rèn)定核心在于共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。本案中，上訴人僅出讓土地使用權(quán)，但其收取投資回報(bào)的金額卻按照土地面積計(jì)算固定值，上訴人的收益不取決于項(xiàng)目運(yùn)行情況，故被法院認(rèn)定為不符合“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的要件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2020年修改）第十二條：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的合同”。司法實(shí)踐中，判斷合同雙方是否“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是確定這類(lèi)合同性質(zhì)的最主要標(biāo)準(zhǔn)，只有合同當(dāng)事人確實(shí)共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也即共享盈虧、共同面對(duì)項(xiàng)目過(guò)程中可能出現(xiàn)的不利情形時(shí)，才能夠認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。

二、針對(duì)當(dāng)事人未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)而訂立轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同，在起訴前仍未取得出讓證書(shū)的情況，實(shí)踐中經(jīng)常存在兩種不同做法。

第一種是直接認(rèn)定合同無(wú)效，將“取得出讓證書(shū)”作為合同有效的要件。如本案中一審法院，就認(rèn)為起訴前當(dāng)事人尚未取得出讓證書(shū)、完成出讓手續(xù)，故合同無(wú)效。第二種是將合同效力和履行條件區(qū)分看待，認(rèn)為合同有效但不具備履行條件。如本案中二審法院和最高法院的裁判思路，就肯定了轉(zhuǎn)讓合同不因缺乏出讓證書(shū)而必然無(wú)效。在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同效力糾紛中，采取第一種思路的多為基層法院，這類(lèi)判決在二審中被改判的情況比較常見(jiàn)。

此外，現(xiàn)行《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2020年修訂）已經(jīng)刪除了原第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。根據(jù)新司法解釋第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持”，可見(jiàn)，立法者的目的旨在盡可能促進(jìn)交易、維護(hù)交易安全，將未取得出讓土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為有效合同，更有利于保護(hù)合同守約方，維持交易市場(chǎng)穩(wěn)定。

綜上，在涉及合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的糾紛中，當(dāng)事人首先要抓住合同本質(zhì)特征、準(zhǔn)確認(rèn)定合同性質(zhì)，并基于合同性質(zhì)確定具體的訴訟請(qǐng)求。其次，涉及合同效力問(wèn)題時(shí)，當(dāng)事人也要格外慎重，不能僅通過(guò)合同無(wú)法履行或物權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，就反推合同無(wú)效。最后，即使合同有效，當(dāng)事人還是要盡可能確保及時(shí)取得土地使用權(quán)證書(shū)、完成審批手續(xù)，以避免因履行條件不齊備而陷入僵局。

法律規(guī)定：

1.《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛解釋》（2020年修改）第十三條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

2.《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛解釋》（2020年修改）第二十一條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

3.《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

延伸閱讀：

1.結(jié)合合同目的和主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人不能證明承擔(dān)實(shí)質(zhì)性投資風(fēng)險(xiǎn)的，不能認(rèn)定為合伙合同法律關(guān)系，不能要求分配土地增值對(duì)價(jià)。

案例1：《張家口市銀澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、張家口通泰控股集團(tuán)有限公司合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛》[案號(hào)：最高人民法院(2019)最高法民終529號(hào)]

最高法院認(rèn)為，確定合同的性質(zhì)，應(yīng)以當(dāng)事人的根本合同目的和合同的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系為依據(jù)，合同書(shū)的名稱(chēng)或宣示性條款不必然決定合同性質(zhì)。共同出資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是具有合伙性質(zhì)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的基本特征。事實(shí)上，銀澤公司依約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)包括施工費(fèi)用或者管理費(fèi)用在內(nèi)的全部建設(shè)資金，《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》的上述約定和銀澤公司的說(shuō)明表明，通泰公司通過(guò)控制最低銷(xiāo)售均價(jià)以實(shí)現(xiàn)利益最大化，銀澤公司設(shè)定銷(xiāo)售、利潤(rùn)分配順序可以優(yōu)先收回投資及代建費(fèi)以避免風(fēng)險(xiǎn)；而在低于最低銷(xiāo)售均價(jià)時(shí)由通泰公司回收全部樓房及地上建筑并向銀澤公司支付投資及代建費(fèi)，甚至不以出現(xiàn)項(xiàng)目虧損為條件。相較于一般保底條款，上述交易安排更有利于銀澤公司控制風(fēng)險(xiǎn)。銀澤公司并不能證明或者合理說(shuō)明其在涉案《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)協(xié)議》所指向的交易中承擔(dān)何種實(shí)質(zhì)性投資風(fēng)險(xiǎn)，銀澤公司上訴主張案涉協(xié)議系合伙合同法律關(guān)系，故其應(yīng)當(dāng)分配土地增值對(duì)價(jià)，缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。

2.起訴前，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中的當(dāng)事人均未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，合同無(wú)效。

案例2：《吳國(guó)生、李建軍等返還原物糾紛民事再審民事裁定書(shū)》[案號(hào)：海南省三亞市中級(jí)人民法院 (2025)瓊02民再8號(hào)]

三亞中院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋?zhuān)?005］5號(hào))第十五條規(guī)定，“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！眳菄?guó)生與李建軍作為自然人，均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，且截至起訴之日，其二人亦未取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)亦或成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，故該案涉《合作建房合同》屬無(wú)效合同。原審判決對(duì)該合同效力認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

3.“物債兩分”是正確審理合同效力的基本裁判原則，土地使用權(quán)合同糾紛中，未取得證書(shū)或未經(jīng)批準(zhǔn)不等于合同無(wú)效。

案例3：《深圳市騰海科技有限公司、連錦洲確認(rèn)合同無(wú)效糾紛》[案號(hào)：廣東省深圳市中級(jí)人民法院(2020)粵03民終28889號(hào)]

深圳中院認(rèn)為，無(wú)論是根據(jù)“新法優(yōu)于舊法、后法優(yōu)于前法”的法理，還是從上述法律變遷及歷年審判實(shí)踐來(lái)看，近年來(lái)，在不動(dòng)產(chǎn)利益價(jià)值驟然巨升的背景下，堅(jiān)持盡可能維持涉不動(dòng)產(chǎn)交易合同的效力，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)正常合法流轉(zhuǎn)，促進(jìn)誠(chéng)信交易，保障交易秩序，遵循“物債兩分(債權(quán)行為本身有無(wú)效力+是否發(fā)生物權(quán)變動(dòng))”是正確審理合同效力的基本裁判原則。因此，在從邏輯推理上，不能依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定直接得出“未取得證書(shū)或者未經(jīng)批準(zhǔn)＝無(wú)效”結(jié)論的情況下，應(yīng)當(dāng)綜合具體案情分析本案合同是否違反了國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于土地交易秩序及市場(chǎng)行為的效力性規(guī)定。