蔣立冬 派生萬物AI 圖

近期，30余只滬市REITs披露了2024年年度報告，2024年滬市33只REITs實現(xiàn)收入較去年同比增加35%。

此外，得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。根據(jù)年報信息，2024年滬市REITs共進行64次分紅，實際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實的“現(xiàn)金?！?。

可供分配金額較首發(fā)預(yù)測整體達標(biāo)

根據(jù)年報信息，2024年滬市33只REITs共實現(xiàn)收入85億元，較去年同比增加35%；共實現(xiàn)可供分配金額62億元，較首發(fā)預(yù)測整體達標(biāo)。整體來看，滬市REITs經(jīng)營情況保持穩(wěn)健，各行各業(yè)都展現(xiàn)出新氣象、新特點。

保租房板塊經(jīng)營成果亮眼。在政策趨勢的催化以及產(chǎn)品自身韌性的加持下，滬市4只保租房REITs整體實現(xiàn)收入4.1億元，完成率超過100%。從經(jīng)營指標(biāo)來看，底層保租房資產(chǎn)的出租率平均達到95%，租金收繳率平均超93%，租金單價也維持在相對穩(wěn)定的較好水平。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著未來住房租賃市場需求穩(wěn)定增長，保租房REITs發(fā)展前景依然可期。

能源需求增長助推業(yè)績穩(wěn)中有進。2024年全社會用電量同比增長6.8%，各類產(chǎn)業(yè)及居民用電需求均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，滬市5只能源類REITs表現(xiàn)優(yōu)異，平均可供分配完成率高達103%，底層資產(chǎn)總發(fā)電量達到28.1億KWH，營業(yè)收入和發(fā)電量平均完成率達到95%。

消費政策刺激釋放巨大市場潛力。隨著一系列擴內(nèi)需促消費政策的落地，疊加引入新興品牌、舉辦特色活動等各類引流措施，滬市4只消費類REITs的銷售額及客流量均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，報告期末出租率均超95%，其中華夏金茂REIT的出租率高達99%，高出租率與良好的客流增長態(tài)勢為消費類REITs的業(yè)績提升提供了有力支撐。

倉儲物流需求修復(fù)促進經(jīng)營企穩(wěn)。隨著大力提振消費、多渠道促進居民增收、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系等舉措納入2025年政府工作任務(wù)中，倉儲物流租賃市場開始迎來需求修復(fù)。滬市倉儲物流REITs營業(yè)收入完成率高達98%，運營凈收益完成率105%，租金收繳率近100%，表現(xiàn)出較強的租約穩(wěn)定性，為未來行業(yè)復(fù)蘇提供支撐。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場競爭激發(fā)運營效能。面對我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)前以城市群和產(chǎn)業(yè)鏈為主導(dǎo)的差異化競爭環(huán)境，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs相繼采取“產(chǎn)業(yè)+基金”、智慧化管理等各類運營措施，成功實現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，報告期末平均出租率達到88%，基本達到預(yù)測水平。其中，東久REIT自2024年三季度以來實現(xiàn)滿租，全年營收同比增長約2%；張江REIT 2024年末整體出租率達91.9%，較2023年末上升近20%。

高速公路階段性調(diào)整迎接復(fù)蘇。面對需求結(jié)構(gòu)調(diào)整、周邊路網(wǎng)變化、極端惡劣天氣等事件，2024年滬市高速公路REITs積極采取措施，仍然展現(xiàn)出資產(chǎn)韌性，合計實現(xiàn)收入43.7億元，較評估口徑的完成率超過90%。其中，山東高速和國金鐵建表現(xiàn)突出，凈現(xiàn)金流完成率均在115%以上。另從2025年1-2月滬市高速公路REITs最新披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)可以看到，許多前期業(yè)績表現(xiàn)不佳的路產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯反彈，有望在2025年迎來復(fù)蘇。

高速公路REITs為“現(xiàn)金?！?/strong>

2024年，在貨幣政策寬松、無風(fēng)險利率下行的背景下，REITs作為單獨大類資產(chǎn)的優(yōu)勢特性愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇。2024年滬市REITs二級市場復(fù)權(quán)價格平均上漲11.8%，投資者切實從穩(wěn)定分紅和市值增長中獲得豐厚回報。

得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。根據(jù)年報信息，2024年滬市REITs共進行64次分紅，實際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實的“現(xiàn)金?！?，資本市場投資者真正享受到交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展帶來的回報。

除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。2024年滬市REITs二級市場不復(fù)權(quán)價格平均漲幅為5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達11.5%，且各大類資產(chǎn)呈現(xiàn)出差異化走勢，為不同風(fēng)險偏好、不同投資策略的投資者提供了多元化投資選擇。

對此，公募內(nèi)部人士表示，優(yōu)異的市場表現(xiàn)推動了整體流動性的提升，市值提升與交易活躍互相促進，REITs作為獨立大類資產(chǎn)的投資價值進一步顯現(xiàn)。

部分典型項目主動披露關(guān)鍵機制建設(shè)情況

REITs作為一個資產(chǎn)上市的平臺，其長久穩(wěn)定發(fā)展有賴于激勵、擴募、決策等運營機制的建立和有效運行。在2024年年報中，部分典型項目主動披露了關(guān)鍵機制建設(shè)情況，通過在集團層面設(shè)置REITs運營官、優(yōu)化運管機構(gòu)激勵約束機制、積極推進擴募等，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方積極作用，構(gòu)建REITs市場良性循環(huán)，為REITs平臺的持續(xù)發(fā)展保駕護航。

根據(jù)年報信息，京能光伏、京東倉儲、華潤有巢等項目在原始權(quán)益人集團層面設(shè)置了REITs運營官的角色，從集團戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后的信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴募等重大事項的推動實施，為REITs平臺發(fā)展提供了源源不斷的資源活水。

其中，東吳蘇園年報顯示，該產(chǎn)品已在執(zhí)行前期披露的運營管理機構(gòu)激勵約束安排，當(dāng)運營管理機構(gòu)所運營的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)年度凈收入超過對應(yīng)目標(biāo)金額時，將不低于50%的績效管理費作為團隊績效激勵到崗位個人，能夠充分激發(fā)一線運營人員的工作積極性。

此外，京能光伏、國君東久、華夏京保、華潤有巢、國君臨港、廈門安居等則在年報中披露了擴募進展情況，資產(chǎn)類別涵蓋清潔能源、產(chǎn)業(yè)園、保租房等類型，通過擴募優(yōu)化資產(chǎn)組合，在提高資產(chǎn)組合投資收益的同時，增強整體抗風(fēng)險能力，促進REITs平臺向深度、廣度發(fā)展。

基金管理人表示，從國內(nèi)外的成熟經(jīng)驗來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大離不開產(chǎn)業(yè)方的積極參與，原始權(quán)益人的專業(yè)能力、資源優(yōu)勢是資產(chǎn)運營、持續(xù)擴募的重要引擎，對發(fā)揮REITs服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展、盤活存量資產(chǎn)和擴大有效投資作用具有重要意義。主動在年度報告中披露關(guān)鍵機制建設(shè)情況，讓投資者充分感受到企業(yè)著力打造REITs平臺的決心和能力。

保租房、消費及倉儲物流的出租率較高

2024年11月，上交所發(fā)布了REITs年度報告指引，進一步完善以“管資產(chǎn)”為核心的基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息披露規(guī)則體系。

從年報披露情況看，滬市各行業(yè)REITs項目均按照年度報告指引的要求詳細披露了基金管理人、運營管理機構(gòu)等市場參與主體的履職情況，對不同行業(yè)的基本情況、周期性特點、競爭格局及可比項目作了詳實分析，并在此基礎(chǔ)上對不同底層資產(chǎn)的運營指標(biāo)及未來變化趨勢進行比較、解釋及研判，年報信息披露的規(guī)范性、針對性及有效性顯著提升。

從年報信息可以看出，保租房、消費及倉儲物流的出租率較高，絕大部分項目都在90%以上，疊加相對穩(wěn)定的價格水平，獲得了投資者的普遍認可；能源環(huán)保保持了相對穩(wěn)定的發(fā)電量及污水處理量，部分項目電力價格在可控范圍內(nèi)有所波動；產(chǎn)業(yè)園區(qū)則出現(xiàn)明顯分化，出租率分布在70%-100%，部分項目租金價格在報告期內(nèi)出現(xiàn)一定波動；高速公路整體經(jīng)營有所承壓，國金鐵建、山東高速則展現(xiàn)了較強的抗周期能力，貨車流量逆勢增長有效支撐了通行費收入的穩(wěn)定。

多家投資機構(gòu)表示，從年報使用者的角度來看，2024年年報信息相較之前的年度報告更加豐富立體，凸顯了REITs的權(quán)益屬性。詳細披露的運營指標(biāo)抓住了不同行業(yè)的資產(chǎn)特性，精準(zhǔn)反映了底層資產(chǎn)在報告期內(nèi)的實際運營情況，結(jié)合年報中對行業(yè)形勢的分析研判，使投資者能夠直觀、迅速了解關(guān)鍵運營信息，為投資決策提供了有力依據(jù)。而根據(jù)新規(guī)則修訂的年度報告模板結(jié)構(gòu)清晰、重點明確、數(shù)據(jù)詳實，大大增加了年報可讀性，夯實了數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)，給投研工作帶來了極大便利。信息披露作為REITs市場的重要機制，相關(guān)規(guī)則制度的完善優(yōu)化及有效落實為REITs市場持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。