人民法院案例庫：“以房抵債”取得的房屋能否排除強制執(zhí)行？

以房抵債協(xié)議合法有效，且受讓人已經(jīng)實際占有房屋的，可優(yōu)先于普通債權(quán)排除執(zhí)行。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權(quán)威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。

執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴是目前我國司法實務(wù)中執(zhí)行救濟的重要途徑，有助于保護相關(guān)當事人的合法權(quán)益。在以房抵債協(xié)議引發(fā)的執(zhí)行異議糾紛中，受讓不動產(chǎn)的案外人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益？李營營律師團隊長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以山西省太原市中級人民法院處理的執(zhí)行異議案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

通過以房抵債協(xié)議受讓不動產(chǎn)的案外人，若在查封前已簽訂合法有效協(xié)議，案外人對被執(zhí)行人的債權(quán)合法有效且抵債數(shù)額與房屋實際價值相當，不存在規(guī)避執(zhí)行情形，且非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)，人民法院可以認定案外人享有足以排除強制執(zhí)行的實體權(quán)益。

案件簡介：

1、2014 年，太原某融資擔保公司因追償權(quán)糾紛起訴山西某鋼鐵公司及張某等，法院判決山西某鋼鐵公司償還本息1097萬余元，張某等承擔連帶保證責任。

2、2014年9月22日，山西中某鋼融資再擔保公司依據(jù)另案生效裁判對張某等申請執(zhí)行，法院查封張某名下案涉房屋。

3、2015年5月28日， 張某與山西中某鋼融資再擔保公司簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定以案涉房屋抵償100萬元債務(wù)，并交付房屋。

4、2017年4月，山西中某鋼融資再擔保公司將案涉房屋出租給中行某資產(chǎn)管理公司，租期20年。

5、2021年8月30日，太原某融資擔保公司依據(jù)之前的生效判決向法院申請執(zhí)行，太原市中級人民法院查封案涉房屋。之后，山西中某鋼融資再擔保公司提出執(zhí)行異議，主張排除執(zhí)行。

6、2022年7月27日，太原市中級人民法院裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。該裁定送達后，當事人均未提起執(zhí)行異議之訴。

案件爭議焦點：

山西中某鋼融資再擔保公司對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益？

太原市中級人民法院裁判要點：

1、以房抵債協(xié)議合法有效，且案外人與被執(zhí)行人存在到期的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

太原市中級人民法院認為，案外人山西中某鋼融資再擔保公司與被執(zhí)行人張某在案涉房屋被查封前存在經(jīng)生效裁判確認、合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議，不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形，應(yīng)屬合法有效。

2、本案可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條。

太原市中級人民法院認為，雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議，案外人山西中某鋼融資再擔保公司實際合法占有涉案房屋。并非因山西中某鋼融資再擔保公司自身原因未辦理過戶登記，并且以房抵債協(xié)議約定的抵債價格適當。因此參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定，案外人山西中某鋼融資再擔保公司對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

綜上所述，太原市中級人民法院認為，案外人山西中某鋼融資再擔保公司對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，依法支持其提出的排除對案涉房屋強制執(zhí)行的主張。

案例來源：

人民法院案例庫：《山西中某鋼融資再擔保公司與太原某融資擔保公司案外人執(zhí)行異議案》[案號：山西省太原市中級人民法院(2022)晉01執(zhí)異25號]，入庫編號：2024-17-5-201-004。

實戰(zhàn)指南：

1、根據(jù)本期入庫參考案例的觀點，案外人以以房抵債為由請求排除強制執(zhí)行，同時具備以下七個條件，人民法院可參照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，依法支持案外人提出的排除對案涉房屋強制執(zhí)行的主張：（1）案外人與被執(zhí)行人的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)到期；（2）案外人與被執(zhí)行人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在案涉房屋被查封前就已經(jīng)存在，且已經(jīng)生效裁判確認、合法有效；（3）雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議；（4）以房抵債協(xié)議約定的抵債數(shù)額與房屋實際價值相當；（5） 以房抵債不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)的情形；（6）非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)；（6）在本案執(zhí)行依據(jù)生效前且在案涉房屋被查封之前，案外人已實際合法占有涉案房屋。其中值得注意的是第一點，以物抵債的協(xié)議要在債權(quán)債務(wù)到期后簽訂。在(2021)最高法民終1029號案件中，最高人民法院明確了這一觀點，即在履行期限屆滿前達成的以物抵債協(xié)議，較一般金錢債權(quán)不具有優(yōu)先性，無法排除執(zhí)行。

2、在此，我們建議債權(quán)人在接受以物抵債時，應(yīng)對債權(quán)債務(wù)關(guān)系進行結(jié)算確認，核實抵債資產(chǎn)是否已經(jīng)被查封。債權(quán)人應(yīng)當簽訂書面的以物抵債協(xié)議，在接受抵債之后應(yīng)及時占有不動產(chǎn)，更換鑰匙，支付物業(yè)、水電費用，并及時申請辦理房屋過戶登記手續(xù)。如果遇到債務(wù)人的其他債權(quán)人執(zhí)行抵債資產(chǎn)時，債權(quán)人可以《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條為依據(jù)，及時提出執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴。

法律規(guī)定：

1、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條：“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！保ū景高m用的是2022年1月1日施行的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十四條）

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營營律師團隊總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條可以適用于“以房抵債”的情形。

案例一：《龍口市某某融資擔保有限公司、煙臺某某企業(yè)集團股份有限公司等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民申3586號]

最高人民法院認為，我國以不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動產(chǎn)物權(quán)變動的原則，但實踐中，亦存在大量簽訂書面合同，甚至已經(jīng)實際占有相關(guān)不動產(chǎn)，非因不動產(chǎn)受讓人自身原因而未對相關(guān)不動產(chǎn)辦理過戶登記的情況。故《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條在綜合考慮一般債權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)受讓人利益的情況下，對符合該條四項條件的不動產(chǎn)物權(quán)受讓人權(quán)利作出了保護性規(guī)定，該種保護不因不動產(chǎn)受讓人系通過買賣合同或者以物抵債協(xié)議受讓相關(guān)不動產(chǎn)而不同。不論是債務(wù)更新還是新債清償，只要新的債務(wù)被實際履行，其后果一樣，都是所有債務(wù)的消滅。如果在案涉不動產(chǎn)被查封之前，受讓人已經(jīng)從一般債權(quán)人身份變更為該不動產(chǎn)的實際權(quán)利人，即已符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的4項條件，則其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于一般金錢債權(quán)，可以排除一般金錢債權(quán)就案涉不動產(chǎn)的強制執(zhí)行。2、買受人通過“以物抵債”方式取得房屋期待權(quán)的，對抗買賣合同之外的申請執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。

案例二：《田蕙、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽黔靈支行等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2022)最高法民申104號]

最高人民法院認為，執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實體問題在于比較執(zhí)行標的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。普通買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍是債權(quán)請求權(quán)。對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實意思表示。一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實現(xiàn)方式，雙方的真實意思表示在于以房屋這一標的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞剑煌趯嵸|(zhì)意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。

3、受讓人主張的案涉借款未屆清償期，其與債務(wù)人簽訂的以物抵債協(xié)議只具有借款擔保的性質(zhì)，不具有以物抵債的性質(zhì)，不能通過以物抵債的方式消滅原借款債權(quán)，亦無法據(jù)此排除對案涉房屋的強制執(zhí)行。

案例三：《李某屹與西藏信托有限公司、盤錦龍驛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2021)最高法民終1029號]

最高人民法院認為，李兆屹提交了武悅出具的《說明》以及2019年3月27日武悅與龍驛公司簽訂的《房屋抵償借款確認書》，擬證明2015年8月10日龍驛公司向武悅借款100萬元現(xiàn)金，借款期限為一個月，借款利息為壹拾萬元的事實，但李兆屹并未提交武悅出借100萬元現(xiàn)金的來源以及借款協(xié)議等直接證據(jù)佐證上述事實。雖然武悅與龍驛公司于2015年8月10日簽訂了《房屋買賣合同》和《產(chǎn)權(quán)認購協(xié)議書》，武悅、龍驛公司、李兆屹也于2015年9月5日達成《抵債協(xié)議書》，但此時李兆屹所主張的上述借款尚未屆清償期，故上述行為也只具有借款擔保的性質(zhì)，而不具有以物抵債的性質(zhì)。李兆屹不具備《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除強制執(zhí)行的條件。