人民法院案例庫：被拆遷人對(duì)還遷房享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益，能否排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行？

當(dāng)拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并明確約定補(bǔ)償安置房屋的位置和用途，且被拆遷人在查封前實(shí)際占有房產(chǎn)的，被拆遷人享有的權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對(duì)類案具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。

在拆遷過程中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為補(bǔ)償方式的安置房屋因非被拆遷人原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，涉及債務(wù)糾紛等情況時(shí)，這些房屋會(huì)面臨被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。被拆遷人能否以對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋享有的權(quán)益主張排除強(qiáng)制執(zhí)行？李營營律師團(tuán)隊(duì)長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

法律維護(hù)被拆遷（征收）人合法權(quán)益的精神是一以貫之的。被拆遷人與拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式簽訂房屋拆遷協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、面積等特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，被拆遷人在法院查封前已實(shí)際占有案涉房屋，其對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋享有的民事權(quán)益足以排除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

案件簡介：

1、1995年6月30日和1998年12月4日，案涉房屋的權(quán)利人就房屋的拆遷補(bǔ)償事宜簽訂協(xié)議，同意拆除案涉房屋，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（補(bǔ)償），相關(guān)協(xié)議經(jīng)原廣州市城市房屋拆遷管理辦公室備案登記。

2、2002年7月10日，郭某等辦理了繼承公證，正式取得被拆遷房屋權(quán)屬。

3、2003年9月18日，廣州市某房地產(chǎn)公司通知郭某等回遷。

4、2004年5月14日，廣州市某房地產(chǎn)公司和李某簽訂《收樓確認(rèn)書》，確認(rèn)郭某等已接收部分安置房，但案涉房屋因規(guī)劃調(diào)整暫未交付。

5、2016年6月30日，廣州市某房地產(chǎn)公司與七人之一的曾某簽訂《收樓確認(rèn)書》，確認(rèn)交付案涉房屋給曾某回遷使用。同年7月28日，該公司與郭某等七人簽訂《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》。

6、2016年9月，案涉房屋因沈某申請(qǐng)執(zhí)行被法院查封，郭某等提出執(zhí)行異議。執(zhí)行異議被法院駁回后，郭某等提起案外人執(zhí)行異議之訴。

7、2016年11月7日，因郭某等與拆遷方達(dá)成協(xié)議并鑒證備案，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)作出終結(jié)裁決的通知。

8、2017年12月25日，廣州市中級(jí)人民法院一審判決駁回郭某等的全部訴訟請(qǐng)求。宣判后，郭某以被拆遷人的權(quán)益理應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)為由，提起上訴。

9、2019年8月30日，廣東省高級(jí)人民法院二審判決撤銷一審判決，支持郭某等的訴求，判決不得執(zhí)行案涉房產(chǎn)。沈某不服二審判決，以郭某等所享有的權(quán)利為債權(quán)為由向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

10、2021年12月6日，最高人民法院再審裁定駁回沈某的再審申請(qǐng)。

案件爭議焦點(diǎn)：

郭某等對(duì)案涉房產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行？

最高人民法院裁判要點(diǎn)：

1、拆遷補(bǔ)償協(xié)議合法有效，雖然簽訂于案涉房產(chǎn)被查封之后，但是實(shí)質(zhì)上是對(duì)歷史遺留問題的確認(rèn)。

最高人民法院認(rèn)為，有關(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》《征地拆遷直管房屋補(bǔ)償協(xié)議書》《拆遷〈房屋補(bǔ)償協(xié)議書〉補(bǔ)充協(xié)議》陸續(xù)簽訂于1995年、1998年、2002年，其中確定了補(bǔ)償面積及地址、范圍，并于2003-2004年間實(shí)際安排了部分面積的回遷，2016年6月30日實(shí)際安排了案涉房產(chǎn)的回遷。前述1998年《征地拆遷直管房屋補(bǔ)償協(xié)議書》系由祖屋代管單位原廣州市東山區(qū)房地產(chǎn)管理局與房地產(chǎn)公司簽訂。2003年，前述祖屋不再由管理局代管而發(fā)還郭某等七位業(yè)主，有關(guān)部門通知房地產(chǎn)公司與業(yè)主重新簽訂房屋補(bǔ)償協(xié)議。2016年7月28日，房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》。雖然《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》簽訂于案涉房產(chǎn)被查封之后，但該協(xié)議只是按照政府通知要求進(jìn)行的重簽，原判決認(rèn)為本案涉及歷史遺留問題，聯(lián)系歷史沿革認(rèn)定被申請(qǐng)人對(duì)某某1、某某4鋪享有合法權(quán)利并已實(shí)際履行，有事實(shí)和法律依據(jù)

2、被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋享有優(yōu)先權(quán)。

最高人民法院認(rèn)為，本案申請(qǐng)執(zhí)行人沈某因?qū)V州市某房地產(chǎn)公司享有金錢債權(quán)而申請(qǐng)執(zhí)行登記在該公司名下的案涉房產(chǎn)。郭某等的權(quán)利為請(qǐng)求進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償安置的權(quán)利。1998年《征地拆遷直管房屋補(bǔ)償協(xié)議書》附表明確了對(duì)于非住宅的補(bǔ)償方案，案涉房屋的位置、用途符合協(xié)議約定。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款關(guān)于“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋享有優(yōu)先權(quán)。

綜上所述，最高人民法院認(rèn)為，郭某等對(duì)案涉房產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，故駁回沈某的再審申請(qǐng)。

案例來源：

人民法院案例庫：《郭某等訴沈某、廣州市某房地產(chǎn)公司、張某案外人執(zhí)行異議之訴案》[案號(hào)：最高人民法院(2020)最高法民申1586號(hào)]，入庫編號(hào)：2023-10-2-471-005。

實(shí)戰(zhàn)指南：

1、2003年生效的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定（已刪除）：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”依據(jù)該法條的規(guī)定，被拆遷人基于所有權(quán)調(diào)換形式的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益，具有優(yōu)先于商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的效力。但在2020年被刪除以后被拆遷人權(quán)利保障就失去依據(jù)的支撐。實(shí)踐中多數(shù)裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)置換安置房作為被拆遷/征收人犧牲原房屋居住權(quán)來滿足城市建設(shè)等社會(huì)公共利益需要的特殊不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)被拆遷人依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議享有的安置房請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)先保護(hù)。本案例也明確了這一觀點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)置換安置房在滿足一定條件的情況下，被拆遷人享有的權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

值得注意的是，雖然本案裁判要旨要求被拆遷人在查封前實(shí)際占有案涉房屋方能排除執(zhí)行，但部分裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，基于拆遷安置房的特殊性質(zhì)，實(shí)際占有時(shí)間不影響排除執(zhí)行的權(quán)利。這主要是基于拆遷安置房屋特殊性質(zhì)及特殊法律地位，法官認(rèn)為對(duì)被拆遷人所提異議進(jìn)行審查時(shí)，審查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)?shù)陀凇蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。

2、在此，我們建議被拆遷人在回遷后第一時(shí)間要求拆遷方配合辦理過戶，留存溝通記錄，同時(shí)妥善保管拆遷協(xié)議、收樓文件、水電費(fèi)繳納憑證等，以證明自己實(shí)際占有安置房屋。遇到拆遷方拖延時(shí)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過行政投訴或者訴訟途徑維權(quán)，避免權(quán)利休眠。對(duì)于債權(quán)人來說，我們建議債權(quán)人在接受拆遷安置房抵押時(shí)，要審慎核查抵押物權(quán)屬，核實(shí)是否存在未披露的被拆遷人權(quán)益，調(diào)查補(bǔ)償協(xié)議簽訂及履行情況，避免后續(xù)執(zhí)行時(shí)出現(xiàn)困難。

法律規(guī)定：

1、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營營律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，被拆遷人的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)。

案例一：《天津市某商務(wù)發(fā)展服務(wù)中心訴某銀行股份有限公司天津分行、天津某置業(yè)有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民再140號(hào)]

最高人民法院認(rèn)為，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，被拆遷人的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，可以排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。拆遷人、被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議約定，由被拆遷人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買房屋作為還遷房，用于安置被拆遷人，以履行拆遷人的拆遷安置義務(wù)，房屋的位置、面積確定的，可以認(rèn)定為“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”。

2、被拆遷人以其所有的房屋以產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償?shù)男问饺〉昧税干娣课莶?shí)際占有使用該房屋，實(shí)際占有該房屋是否在查封之前不影響其享有排除執(zhí)行的權(quán)利。

案例二：《劉某某訴張某某、西寧九海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[青海省高級(jí)人民法院(2020)青民終128號(hào)]

青海省高級(jí)人民法院認(rèn)為，基于拆遷安置房屋特殊性質(zhì)及特殊法律地位，法院對(duì)異議人所提異議是否成立進(jìn)行審查時(shí)，不應(yīng)過苛，其審查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)低于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，張寶正以其所有的房屋以產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償?shù)男问饺〉昧税干娣课莶?shí)際占有使用該房屋，張寶正實(shí)際占有該房屋是否系在查封之前不影響其享有排除執(zhí)行的權(quán)利。

3、被拆遷人對(duì)拆遷還建房產(chǎn)享有的特種債權(quán)優(yōu)于買受人的期待物權(quán)，進(jìn)而優(yōu)于債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的抵押權(quán)。

案例三：《楊純與陽新縣市場開發(fā)服務(wù)中心執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2021)最高法民申45號(hào)]

最高人民法院認(rèn)為，當(dāng)時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”，明確被拆遷人對(duì)拆遷還建房產(chǎn)享有的特種債權(quán)優(yōu)于買受人的期待物權(quán)。而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條和第二條的規(guī)定，建筑工程承包人對(duì)工程款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其所享有的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。由此可見，因被拆遷人對(duì)拆遷還建房產(chǎn)享有的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于買受人的期待物權(quán)，買受人的期待物權(quán)優(yōu)先于工程承包人對(duì)工程款享有的優(yōu)先受償權(quán)，而工程款的優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的抵押權(quán)。