2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（“住建部”）公布的一份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》提出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/p>

這一規(guī)范再次引發(fā)了對(duì)于買(mǎi)房執(zhí)行何種方式計(jì)價(jià)的討論。雖然與住建部提出的“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”仍有所差異，但作為全國(guó)率先實(shí)行商品房銷(xiāo)售按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的城市，“重慶樣本”仍值得借鑒。

2002年6月，重慶市人大常委會(huì)通過(guò)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，其中第十三條明確，商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)同時(shí)公布套內(nèi)建筑面積及其價(jià)格、建筑面積及其價(jià)格，并載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同。交易當(dāng)事人發(fā)生面積糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)。

該條例于當(dāng)年8月1日開(kāi)始施行，宣告重慶在全國(guó)率先施行商品房銷(xiāo)售以“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的政策。凡不按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房的，由有關(guān)部門(mén)責(zé)令改正，并依法予以查處。

重慶市住房城鄉(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受據(jù)龍華網(wǎng)采訪(fǎng)時(shí)指出，該條例施行以來(lái)，不僅減少了商品房交易面積糾紛，同時(shí)也維護(hù)了購(gòu)房群眾的利益，讓群眾明明白白購(gòu)房。

重慶作為全國(guó)率先實(shí)行商品房銷(xiāo)售按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的城市，究竟是如何實(shí)行的呢？澎湃新聞采訪(fǎng)多名重慶地產(chǎn)從業(yè)人員與地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人進(jìn)行解答。

問(wèn)題一：重慶哪些地方采用套內(nèi)建筑面積？

答：重慶雖然從17年前就開(kāi)始采取套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但并非所有城區(qū)都實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式，僅有9個(gè)主城區(qū)采取以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

重慶市主城區(qū)包括渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，即通常所稱(chēng)的“主城九區(qū)”。

在9個(gè)主城區(qū)內(nèi)，商品房銷(xiāo)售公示時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)公布套內(nèi)建筑面積計(jì)算和以建筑面積（即：套內(nèi)建筑面積+公攤面積）計(jì)算兩種價(jià)格。在具體交易的時(shí)候則使用套內(nèi)建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)。

問(wèn)題二：重慶采用的套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)使用面積有何差異？

重慶以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式，套內(nèi)建筑面積并非套內(nèi)使用面積。

根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《測(cè)量規(guī)范》）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

套內(nèi)使用面積則包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)廳、過(guò)道、貯藏室、壁柜等使用面積的總和。

簡(jiǎn)單理解，即套內(nèi)建筑面積>套內(nèi)使用面積。

值得注意之處在于，重慶9個(gè)實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式的主城區(qū)，住宅的產(chǎn)權(quán)年限僅為50年。“除了2003年前拿到地的項(xiàng)目房屋產(chǎn)權(quán)還是70年，其他的住宅一般都是50年年限?！?/p>

問(wèn)題三：一個(gè)城市不同區(qū)域房產(chǎn)交易時(shí)采取不同的計(jì)價(jià)方式，購(gòu)房者如何選擇？

開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售時(shí)，都會(huì)清楚的公布套內(nèi)建筑面積、建筑面積以及各自的價(jià)格，因此即便交易時(shí)不同區(qū)域計(jì)價(jià)方式不同，也并不會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)多少不便。

在9個(gè)主城區(qū)以外的區(qū)域，購(gòu)房者們?cè)谫I(mǎi)房前一般也都會(huì)考慮得房率（編者注：即套內(nèi)建筑面積/建筑面積）的問(wèn)題，在其他各方面條件差不多的情況下，得房率高的住宅勢(shì)必是更有優(yōu)勢(shì)一些。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)也會(huì)考慮到消費(fèi)者的這一需求。

從實(shí)際執(zhí)行層面來(lái)看，重慶地區(qū)樓盤(pán)的得房率相對(duì)較高，不太會(huì)出現(xiàn)某些地區(qū)50%的奇葩案例。

通常而言，高層住宅項(xiàng)目得房率一般可以做到78%-80%；洋房得房率可以達(dá)到85%-90%；別墅的得房率往往能達(dá)到98%以上。

隨著時(shí)代的發(fā)展和生活水平的進(jìn)步，許多購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)不再把得房率看得那么重，也越來(lái)越不排斥公攤。

“可能十年前更多的是剛性需求，大家考慮最多的是同樣價(jià)格下買(mǎi)到公攤最少、得房率最高的，但有現(xiàn)在越來(lái)越多改善型需求，許多購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注公共空間，希望有更多的配套、更好的小區(qū)環(huán)境?！?/p>

舉例來(lái)說(shuō)，十多年前重慶許多住宅項(xiàng)目都做的是兩梯八戶(hù)，公共空間盡量少、得房率盡量高；但如今，兩梯八戶(hù)的住宅已經(jīng)不再那么受大家歡迎，人們對(duì)住宅的品質(zhì)有了更高的要求，因而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在重慶推出的新住宅項(xiàng)目一般都是三梯六戶(hù)或三梯八戶(hù)。

問(wèn)題四：套內(nèi)計(jì)價(jià)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)變高嗎？

重慶采用“套內(nèi)建筑面積”進(jìn)行計(jì)價(jià)并不意味著沒(méi)有公攤。

公攤作為樓房整體的一部分，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

公攤建筑面積實(shí)際上最后也是為業(yè)主所使用。通俗來(lái)說(shuō)，這部分的成本也是加在套內(nèi)面積里的。按照目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍情況而言，套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)約等于建筑面積計(jì)價(jià)的1.2倍左右。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這些成本是真實(shí)存在的，并不會(huì)因?yàn)椴煌挠?jì)價(jià)方式而使成本消失。

舉個(gè)例子：去菜場(chǎng)買(mǎi)一只活雞，稱(chēng)活雞的時(shí)候包含了羽毛、內(nèi)臟、血等一系列東西，但最后被處理后，剝干洗凈的雞你可能有一些東西不需要，但在稱(chēng)雞重量的時(shí)候，都是雞的一部分。

但是，從另一角度看，這也對(duì)于開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃能力提出了更高的要求，因?yàn)橐?guī)劃和設(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e增多的話(huà)，你的單價(jià)就可能變高，那么購(gòu)房者可能就不會(huì)認(rèn)賬。

問(wèn)題五：套內(nèi)建筑面積交易與建筑面積交易的主要差別在哪里？

目前，重慶在主城9區(qū)采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式。但出了主城9區(qū)，其他地方仍按建筑面積銷(xiāo)售。

通俗理解，套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)相較建筑面積而言，單價(jià)會(huì)提高。原來(lái)所謂公攤面積部分的價(jià)格仍會(huì)加在套內(nèi)單價(jià)上。

對(duì)消費(fèi)者的好處在于，原來(lái)在購(gòu)買(mǎi)建筑面積的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)和規(guī)劃所能體現(xiàn)出來(lái)的得房率并不一樣，同樣100平方米的房子，不同的開(kāi)發(fā)商由于工藝不夠先進(jìn)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，在同等建筑面積之下，不同開(kāi)發(fā)商體現(xiàn)出來(lái)的得房率并不一樣。因此，以套內(nèi)建筑面積來(lái)算，不會(huì)像“月餅包裝”一樣買(mǎi)單。

問(wèn)題六：采用建筑面積交易有損購(gòu)房者自身利益？

購(gòu)房者可能認(rèn)為開(kāi)發(fā)商會(huì)修大電梯前室面積、樓道面積等來(lái)多賺錢(qián)，但事實(shí)上，一些大型的開(kāi)發(fā)商并不需要靠這些來(lái)賺錢(qián)，因?yàn)槎嘈迌蓚€(gè)平方的電梯前室也需要成本。一些開(kāi)發(fā)商房子公攤較多，其實(shí)是源于經(jīng)驗(yàn)不足的小開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)及工程能力有所欠缺，并不說(shuō)開(kāi)發(fā)商想騙錢(qián)。

問(wèn)題七：其他地方如果轉(zhuǎn)變成“重慶模式”，會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)何種影響？

目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題。

對(duì)市場(chǎng)而言，轉(zhuǎn)變?yōu)橹貞c“套內(nèi)建筑面積”或者住建部征求意見(jiàn)稿中提及的“套內(nèi)使用面積”計(jì)算，會(huì)更加規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自我設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程這些層面的提升，把不必要的成本省下來(lái)，因?yàn)檫@些成本消費(fèi)者不會(huì)再買(mǎi)單。

對(duì)購(gòu)房者而言，不會(huì)不需要電梯前室、過(guò)道等，但是通過(guò)規(guī)范被制約后，開(kāi)發(fā)商會(huì)在這方面用更多的心力、用更好的技術(shù)，把這些方面修的更合適。同樣的過(guò)道，多少更合適、更經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在就會(huì)更加規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)集中度越來(lái)越高之后，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，也會(huì)想通過(guò)節(jié)約客戶(hù)的購(gòu)房成本而提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

問(wèn)題八：按套內(nèi)面積交易會(huì)降低配套條件嗎，比如會(huì)所之類(lèi)？

會(huì)所確實(shí)也占公攤，但是在用地規(guī)范中，除了容積率、限高等，物業(yè)用房、會(huì)所、配電房，這些都是在土地出讓文件中就規(guī)范下來(lái)的，都是必須的。但這些確實(shí)是為購(gòu)房者服務(wù)的。

無(wú)論是按“套內(nèi)建筑面積”、“套內(nèi)使用面積”還是“建筑面積”來(lái)交易，都不會(huì)影響這些配套的存在與否，但開(kāi)發(fā)商一定會(huì)使其更加優(yōu)化，功能最大化。

問(wèn)題九：房企會(huì)為了最大化套內(nèi)面積在設(shè)計(jì)上有所改變嗎？

對(duì)消費(fèi)者而言，按“套內(nèi)建筑面積”比按建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)更合理更公平，也更加能保證消費(fèi)者的利益。新建商品房預(yù)售制之下，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房合同和實(shí)際交房面積的誤差，在計(jì)算購(gòu)房面積誤差時(shí)，重慶按套內(nèi)建筑面積，而非其他城市所用的建筑面積。

重慶的梯戶(hù)比例高主要是和重慶地貌等因素有關(guān)，土地稀缺，使用更加集約化，也會(huì)形成重慶房屋建設(shè)的習(xí)慣，而非是為了最大化的得到套內(nèi)面積而形成的。重慶和其他城市一樣，品質(zhì)越高的樓盤(pán)，價(jià)格越高，重慶也有得房率低的項(xiàng)目，還是要看項(xiàng)目的定位。

問(wèn)題十：物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、精裝修等重慶按何計(jì)算？

物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)——按建筑面積算。

精裝費(fèi)用——按套內(nèi)建筑面積算。