2025年開春，高端酒店圈炸出一聲驚雷。

南京紫峰洲際——這座全球最高洲際酒店，從IHG官網(wǎng)“消失”。所有日期顯示“無(wú)房”，電話無(wú)人接聽，住客投訴石沉大海。業(yè)主與洲際集團(tuán)撕破臉的傳聞，瞬間沖上熱搜。

這不是孤例。

過(guò)去兩年，高端酒店摘牌、流拍、拋售的劇情，幾乎月月上演：

上海寶格麗，掛牌半年無(wú)人接盤，評(píng)估價(jià)從32億跌到20億；

澳門喜來(lái)登，全球最大體量的喜來(lái)登黯然退場(chǎng)，翻牌成“倫敦人豪華精選”；

泉州明發(fā)大酒店，被印尼千億首富黃氏兄弟以1億抄底，價(jià)格僅為重置成本的三成……

這些案例背后，是經(jīng)濟(jì)周期的一記回旋鏢。

經(jīng)濟(jì)回旋鏢下，高端酒店“風(fēng)雨飄搖”

曾經(jīng)，高端酒店是城市的面子、樓盤的嫁衣、老板的私藏。

開發(fā)商閉眼砸錢，國(guó)際品牌躺著收管理費(fèi)，業(yè)主靠著地產(chǎn)紅利“以房養(yǎng)酒”。

但如今，地產(chǎn)信仰崩塌，消費(fèi)降級(jí)殺到，高端酒店從“面子工程”變成“燙手山芋”。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊：

五星級(jí)酒店數(shù)量從2017年846家降至2024年746家，平均每月就有1家高星酒店消失；

2023年高星酒店翻牌數(shù)量同比翻倍， 42%直接摘牌，33%改換門庭；

高端酒店拍賣流拍率超60%， 資產(chǎn)估值普遍打7折。

就連江蘇前首富張近東，也不得不揮別掌舵20年的蘇寧酒店帝國(guó)。

蘇寧置業(yè)被申請(qǐng)破產(chǎn)重整，旗下上海蘇寧寶麗嘉、南京鐘山高爾夫酒店等頂奢資產(chǎn)或?qū)S為償債籌碼。

“蘇寧們”的退場(chǎng)，徹底撕開地產(chǎn)酒店黃金時(shí)代的最后一塊遮羞布。

鐵打的高端酒店，流水的業(yè)主

有人割肉離場(chǎng)，有人瘋狂抄底。

高端酒店真的沒(méi)救了嗎？

答案藏在另一組數(shù)據(jù)里：

中國(guó)內(nèi)地酒店投資市場(chǎng)交出了2024年成績(jī)單：全年交易額178.7億元。高凈值人士、國(guó)資企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)正積極入市。

中國(guó)綠發(fā)一口氣在新疆簽約17家奢華酒店，萬(wàn)豪、洲際搶著合作；

萬(wàn)達(dá)酒店輕資產(chǎn)狂奔， 付費(fèi)會(huì)員復(fù)購(gòu)率超30% ，跨界玩轉(zhuǎn)電競(jìng)、電影場(chǎng)景；

高端酒店從來(lái)不是問(wèn)題，問(wèn)題出在“人”身上。

舊時(shí)代業(yè)主（房企）：

把酒店當(dāng)“贈(zèng)品”，配套賣房、拉高地價(jià)；

運(yùn)營(yíng)一塌糊涂，硬件十年不換，服務(wù)全靠外包；

負(fù)債率飆到90%以上，最后只能“斷腕”賤賣。

新時(shí)代玩家（央國(guó)企、實(shí)業(yè)資本、基金）：

中國(guó)綠發(fā)手握綠色能源現(xiàn)金流，專攻 “碳中和酒店” ，33家酒店拿下綠色認(rèn)證；

針記集團(tuán)帶著東南亞商業(yè)綜合體經(jīng)驗(yàn)，抄底中國(guó)老舊物業(yè)，賭的是 “資產(chǎn)修復(fù)溢價(jià)” ；

黑石、凱雷等基金橫掃大灣區(qū)酒店，翻新后打包REITs上市，玩的是 “資本套利” 。

最典型的案例，藏在行業(yè)變局下的“功守道”中。

（一）資本進(jìn)退：新舊勢(shì)力交替賽

當(dāng)太古地產(chǎn)將北京瑜舍轉(zhuǎn)向零售創(chuàng)新地標(biāo)，市場(chǎng)讀懂了老牌玩家的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

與其在持續(xù)虧損的酒店賽道苦撐，不如盤活核心地段資產(chǎn)價(jià)值。

有趣的是，實(shí)業(yè)資本卻在此時(shí)逆勢(shì)入場(chǎng)：江蘇金峰集團(tuán)攜百億授信抄底滬上頂奢酒店，北京銀行將萬(wàn)豪改作總部辦公樓。

這場(chǎng)“退場(chǎng)”與“抄底”的時(shí)空交錯(cuò)，恰似資本市場(chǎng)的太極推手，有人看見風(fēng)險(xiǎn)，有人嗅到周期機(jī)遇。

（二）本土突圍：銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與場(chǎng)景革命

亞朵把客房變成生活美學(xué)體驗(yàn)館，上海巴塞羅那酒店則瞄準(zhǔn)“新退休世代”——春節(jié)檔推出的康養(yǎng)度假套餐，讓酒店大堂變身銀發(fā)社群據(jù)點(diǎn)。

這些轉(zhuǎn)型背后，是酒店業(yè)從“空間租賃”向“場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)”的躍遷。

賣枕頭也能賣成爆款？亞朵用周邊產(chǎn)品6倍于行業(yè)均值的復(fù)購(gòu)率，證明用戶愿意為生活方式持續(xù)買單。

（三）存量煥新：城市更新的酒店樣本

天津泰達(dá)控股的“騰籠換鳥”頗具啟示：將9.5萬(wàn)平閑置酒店改造成北塘北文旅小鎮(zhèn)，引入露營(yíng)經(jīng)濟(jì)、沉浸式劇場(chǎng)等新業(yè)態(tài)，讓老建筑化身濱海網(wǎng)紅地標(biāo)。

這類改造不是簡(jiǎn)單的硬件翻新，而是通過(guò)“內(nèi)容重組”激活資產(chǎn)——當(dāng)酒店泳池變身皮劃艇基地，宴會(huì)廳改造為劇本殺劇場(chǎng)，傳統(tǒng)空間便被賦予新生。

高端酒店從來(lái)都是好資產(chǎn)，但好資產(chǎn)只留給“會(huì)算賬”的人。

未來(lái)十年，高端酒店往哪卷？

行業(yè)8-10年的周期律正在顯靈，當(dāng)行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)入“價(jià)值深挖”，真正的較量才剛剛開始。

2025年的高端酒店戰(zhàn)場(chǎng)，早已換了劇本。

舊邏輯（地產(chǎn)時(shí)代）：

比誰(shuí)樓高（南京紫峰洲際450米）；

比誰(shuí)砸錢狠（上海寶麗嘉耗資50億）；

比誰(shuí)牌子洋氣（清一色萬(wàn)豪、希爾頓）。

新邏輯（碎銀時(shí)代）：

輕資產(chǎn)，高坪效：萬(wàn)達(dá)將北京東壩373間客房拆成 “錦華+美華” 雙品牌，投資減少40%，入住率沖到82%；

重里子，強(qiáng)ESG：上海艾迪遜酒店改造后， 碳排量砍掉一半 ，房?jī)r(jià)反而漲了20%；中國(guó)綠發(fā)在新疆賽里木湖蓋酒店， 就地取材用光伏板發(fā)電 ，省下的錢反哺員工薪資。

未來(lái)，綠色認(rèn)證就是高端酒店的“文憑”。

數(shù)字基建降成本：瘋狂卷科技，AI管家2.0，元宇宙前臺(tái)……某國(guó)際集團(tuán)通過(guò)AI預(yù)測(cè)系統(tǒng)，將布草清洗成本壓縮23%。

死磕年輕人：華住"付費(fèi)會(huì)員+跨界權(quán)益"模式，讓用戶復(fù)購(gòu)率提升18個(gè)百分點(diǎn)。

……

在酒店業(yè)這場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的馬拉松里，穿越周期的從來(lái)不是最勇猛的沖刺者，而是最懂得調(diào)整呼吸的耐力型選手。

結(jié)語(yǔ)

高端酒店的命運(yùn)，從來(lái)與經(jīng)濟(jì)周期血肉相連。

地產(chǎn)狂飆時(shí)，它是開發(fā)商融資的籌碼；消費(fèi)退潮時(shí)，它是第一個(gè)被甩賣的包袱。

但穿過(guò)周期迷霧，真正的贏家永遠(yuǎn)是 “尊重商業(yè)本質(zhì)” 的人——

中國(guó)綠發(fā)用綠色改造降本，萬(wàn)達(dá)拿輕資產(chǎn)突圍，就連印尼首富抄底老酒店，賭的也是 “閩商情懷+資產(chǎn)修復(fù)” 的化學(xué)反應(yīng)。

碎銀擊碎幻想，但砸不出真正的黃金時(shí)代。

當(dāng)行業(yè)褪去浮華，或許正是回歸本質(zhì)的開始。