原創(chuàng) 真叫盧俊團(tuán)隊(duì) 真叫盧俊

上海這座城市有一個(gè)很有意思的標(biāo)簽，叫一半繁華一半煙火

的確，它既有歷經(jīng)超強(qiáng)臺(tái)風(fēng)也平安無事的超高層地標(biāo)建筑，也有家長(zhǎng)里短的上海里弄

但是真正走在市區(qū)街頭，體感上出鏡率更高的，還是這樣的老房子

這既是這座城市城鎮(zhèn)化發(fā)展的遺留產(chǎn)物，也漸漸成為了城市的一種底色

上海的老房子確實(shí)很多，我們也曾經(jīng)在

這篇文章中研究過，上海是全國(guó)擁有老房子最多的城市

在2020年的時(shí)候，上海就有一半的房子房齡在20年以上

這樣大的存量，在上海的二手房市場(chǎng)也是一個(gè)不可忽視的數(shù)字

今天，就讓我們?cè)倬劢挂稽c(diǎn)

看看在上海二手房成交市場(chǎng)上，大家都在買什么房齡的房子

01

60%以上成交的二手房房齡在15-35年

這個(gè)數(shù)據(jù)不是來自某一年，而是上海2020年至2024年的每一年

首先我去查了上海2020年-2024年二手房的成交數(shù)據(jù)

得到的結(jié)果很明顯

最近5年二手房成交超過32%都是房齡段是在25-35年的老房子

這個(gè)房齡段的二手房成交占比最多，也符合我們之前統(tǒng)計(jì)的上海一半的房子建成在2000年之前這個(gè)結(jié)果

成交量排第二的是15-25年房齡的二手房，占比超過30%，稍遜第一

這意味著整個(gè)二手房市場(chǎng)成交的房子，幾乎60%以上的房齡都在15-35年

這20年的確是上海高速發(fā)展的一段時(shí)間，上海的常住人口從1283萬漲到2303萬，幾乎漲了一倍

對(duì)住房的需求也在飛速增長(zhǎng)，所以這20年建成的房子數(shù)量激增

1990年開始開發(fā)浦東，2000年提出“一城九鎮(zhèn)”，隨后陸續(xù)規(guī)劃“五大新城”

上海城市格局在這20年也發(fā)生了變化

所以具體到每個(gè)區(qū)，成交二手房的房齡當(dāng)然也會(huì)有差異

不用看數(shù)據(jù)也能猜到，肯定是市區(qū)老房齡的二手房多，五大新城次新房多

但是差異到底有多少

我們把上海市各個(gè)區(qū)近5年的二手房成交情況做了對(duì)比

拋開人口最大的浦東，最遠(yuǎn)的崇明等幾個(gè)區(qū)

選取市區(qū)黃浦、楊浦、虹口、靜安、普陀、長(zhǎng)寧、徐匯7個(gè)區(qū)，和五大新城嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯各自的二手房成交情況做個(gè)對(duì)比

把數(shù)據(jù)拉到5年以內(nèi)的次新房和35-45年房齡的二手房這兩個(gè)維度，來看看對(duì)比結(jié)果

差異是不是非常明顯

市區(qū)徐匯、楊浦、普陀三個(gè)區(qū)35-45年房齡的二手房成交都超過10%

還要特別提一下虹口，占據(jù)上海市0.37%的土地面積，卻承擔(dān)了35-45年房齡二手房成交的6.82%

市區(qū)老房子絕對(duì)的多也不足為奇

畢竟楊浦區(qū)作為上海老工業(yè)硬核區(qū)、徐匯擁有超6成的老公房，還有普陀、虹口曾經(jīng)轟轟烈烈建設(shè)的工人新村

但市區(qū)的5年次新房成交就不夠看了

不足10%，其實(shí)并非成交不夠，很可能市場(chǎng)上市區(qū)的次新房就很少

另一邊的五大新城則是不負(fù)眾望，5年內(nèi)成交的次新房占據(jù)了市場(chǎng)的幾乎一半

而五大新城35-45年房齡的成交才占6%，同樣也是因?yàn)槭袌?chǎng)上五大新城這個(gè)房齡的老房子就很少

這些都是明面上的

我們關(guān)注各個(gè)區(qū)成交房齡，其實(shí)是為了引出下一個(gè)問題

這些老房子都在賣出什么樣的價(jià)格

于是我又統(tǒng)計(jì)2024年不同房齡二手房成交的總價(jià)段分布

我把幾個(gè)重點(diǎn)標(biāo)紅了

總的來說，二手房總價(jià)在300萬以下的成交還是主流

但也有細(xì)微差別

比如對(duì)于房齡5年內(nèi)的次新房來說，很驚喜的是主力總價(jià)段提升到了300-500萬，500-800萬的成交也不在少數(shù)

甚至總價(jià)在2000萬以上的成交，也是所有房齡段中最多的

而隨著房齡的增加，300萬以下的成交占比越來越多

35年房齡以上的二手房，超過一半的成交都是在300萬以下，這個(gè)占比是一騎絕塵

這其中，35-45年房齡的二手房成交在小總價(jià)段的最多，62.66%都在300萬以下

好，回看剛才對(duì)不同區(qū)域的分析，不難推測(cè)

很多老房子可能位于不錯(cuò)的位置，但是因?yàn)榉魁g太老而賣不出一個(gè)好價(jià)格

只看成交結(jié)果還不夠，當(dāng)我們把市場(chǎng)供應(yīng)端和成交結(jié)合一起看的時(shí)候

這個(gè)困境表現(xiàn)得更明顯

02

15-35年房齡的二手房，供大于求最明顯

存量市場(chǎng)，供大于求是肯定的

但是哪個(gè)房齡段的房子供應(yīng)最多

或者換句話說，哪個(gè)房齡段的房子最不好賣

我們來看一下2024年的數(shù)據(jù)

只看掛牌和成交已經(jīng)比較清楚了

15-35年房齡的房子供應(yīng)量明顯很大

再看下掛牌套數(shù)減去成交套數(shù)的差值會(huì)更明顯

5年以內(nèi)的次新房掛牌和成交差值最少，很可能這類房子是好賣的

而15-35年房齡的二手房差值最多

原本我以為會(huì)出現(xiàn)，房齡越大的二手房越不好賣，也就是越容易出現(xiàn)供大于求

事實(shí)是，由于15-35年房齡的二手房供應(yīng)占比絕對(duì)多，幾乎占到每年掛牌總量的70%左右

導(dǎo)致，市場(chǎng)上15-35年房齡的二手房成交量雖然還不錯(cuò)，但是太大的供應(yīng)量讓這個(gè)房齡段的二手的明顯供大于求

換句話說

15-35年房齡的二手房，很可能是最不好賣的

而市場(chǎng)需求正在向次新房?jī)A斜

這種傾向也體現(xiàn)在成交周期上

我選擇了楊浦區(qū)作為研究對(duì)象，隨機(jī)選擇房齡在10年內(nèi)和房齡在20年以上的二手房，看看他們的成交周期

數(shù)據(jù)整理自：鏈家

20年房齡以上的老房子成交周期普遍在120天以上

而10年內(nèi)的次新房相比之下成交周期則縮短很多

甚至還看到陽光城·檀悅101有一個(gè)成交周期6天的記錄

面對(duì)這樣的市場(chǎng)情況

又進(jìn)一步牽扯出下一個(gè)問題，關(guān)于老房子的存量

03

上海的老房子存量到底有多少

關(guān)于二手房市場(chǎng)的存量，目前沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)

但是從2020年的第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，可以看到一些端倪

在《中國(guó)人口普查年鑒-2020》中，將各地區(qū)按住房建成時(shí)間分的家庭戶住房狀況做了統(tǒng)計(jì)，我們也因此得到這份關(guān)于上海老房子的數(shù)據(jù)

上海15-35年房齡的老房子存量是最多的

這也解釋了15-35年房齡的二手房明明成交占比也是最多的，為什么供應(yīng)端還是最多的

因?yàn)榇媪孔銐虼?

而截止到2020年，上海市在2015年以后建成的次新房還是非常少的一個(gè)占比，只有8.31%

換句話說，在2020年，上海每十個(gè)家庭中，只有一個(gè)家庭能住在10年房齡的次新房里

讓我們?cè)訇P(guān)注一下這些存量老房子的戶均面積

會(huì)發(fā)現(xiàn)，存量房占比最多的那段時(shí)間，也就是1980-2009年這近三十年，也是戶均面積增長(zhǎng)最快的三十年

這也不難理解，這三十年的飛速發(fā)展，落在我們每個(gè)人身上都有體感

1988年，正好是住宅商品化的開始的一年

此后的十年整個(gè)上海增加了25萬套以上的住宅

2000-2009年，浦東飛速發(fā)展，上海申辦世博會(huì)成功，并且開始了如火如荼的大建設(shè)

這十年上海的住宅市場(chǎng)也發(fā)展到一個(gè)感人的高度，住宅量超過26萬套，戶均面積也超過90平

而在2006年，7090政策的出臺(tái)，很快影響到后續(xù)新房的戶配

緊接著在2010-2014年，戶均面積已經(jīng)下降到80多平

為什么要去研究存量

其實(shí)是反過來更全面的看市場(chǎng)

在2024年這些粗略統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)背后

是71萬多套的存量

這些老房子不會(huì)消失，只會(huì)隨著時(shí)間變得更老

04

好，我們來回顧一下關(guān)于上海老房齡的二手房

1.最近5年，60%以上成交的二手房房齡都在15-35年

2.市區(qū)7個(gè)區(qū)35-45年房齡的老房子成交能占64%，五大新城5年內(nèi)的次新房占比達(dá)49%

3.次新二手房總價(jià)段更豐富，而房齡越老的二手房，300萬以下總價(jià)的成交占比越來越多

4.15-35年房齡的二手房，存量最多，供大于求的情況也最明顯

5.次新房成交周期比20年房齡以上老房子成交周期短得多

于是，我們看到上海這座城市從很早就開始通過美麗家園、家裝電梯工程讓老房子的居住環(huán)境更舒適

每條線索都指向同一個(gè)線頭

因?yàn)橛刑啻媪康睦戏孔?，市?chǎng)對(duì)改善居住的需求一直是沒有被滿足的

很好的是，我們也能看到2024年的政策調(diào)整中

中小套型的面積限制，從90至100㎡放大到了100至120㎡

將來會(huì)有更大的空間給到改善戶型

相信未來關(guān)于改善的市場(chǎng)，將會(huì)進(jìn)一步完善

注：文中數(shù)據(jù)除標(biāo)注外，其余都整理自兔博士app

以上為正文，來自O(shè)nce

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5899篇原創(chuàng)文章

原標(biāo)題：《在上海買的二手房大概都是多少房齡》

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