全球經(jīng)濟(jì)增長乏力使企業(yè)擴(kuò)張意愿減弱，為削減成本，許多企業(yè)選擇縮小辦公空間或退租，導(dǎo)致傳統(tǒng)商務(wù)樓宇空置率上升。如2024年初美國總體辦公室空置率為18.6%，創(chuàng)30年歷史新高，中國一線城市北上廣深的寫字樓空置率在2024年上半年均超過或接近20%。供大于求的市場狀況使得商務(wù)樓宇租金面臨下行壓力，業(yè)主租金收益減少。美國最大的傳統(tǒng)寫字樓REITs的股價(jià)比疫情前下跌了40%-60%，反映出商務(wù)樓宇市場價(jià)值和收益在大幅度下降。種種跡象表明，傳統(tǒng)的商務(wù)樓發(fā)展進(jìn)入了瓶頸期。

究其原因，一方面是疫情改變了人們的辦公觀念和方式，線上辦公、靈活辦公等模式逐漸普及，企業(yè)對傳統(tǒng)集中辦公空間的依賴度降低，對辦公場地的需求更加靈活多樣，減少了對傳統(tǒng)商務(wù)樓宇的長期租賃需求。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)，2024年4月，全國辦公樓施工面積累計(jì)為28472.69萬平方米，下降8%，新開工面積為708萬平方米，下降14.3%。另一方面是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整等，人口出現(xiàn)回流或分散等現(xiàn)象，影響了商務(wù)樓宇的需求分布。

一、國內(nèi)外引領(lǐng)潮流的商務(wù)樓創(chuàng)新有哪些共性

表1 國內(nèi)外商務(wù)樓創(chuàng)新項(xiàng)目分析

分析：

根據(jù)《2024全球Z世代支出報(bào)告》，全球Z世代（1997-2012年出生）將成為歷史上規(guī)模最大、最富有和消費(fèi)最高的一代。中國現(xiàn)在Z世代人口的規(guī)模約2.64億，占總?cè)丝诘谋戎夭坏?0%，但所貢獻(xiàn)的消費(fèi)規(guī)模已經(jīng)占到40%。他們的消費(fèi)觀是為興趣和價(jià)值觀買單，注重自我表達(dá)，推崇多元審美。把握消費(fèi)新趨勢，面向年輕群體需求，打造獨(dú)特非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)成為商務(wù)樓高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)重要模式。

我們選擇了北京、上海、深圳、成都和香港等城市的一些引領(lǐng)潮流的商務(wù)樓創(chuàng)新典型，發(fā)現(xiàn)有一些共性的特點(diǎn)：一是定位精準(zhǔn)，有別于一般的商業(yè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都是在研究消費(fèi)趨勢的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，錨定Z世代群體展開商業(yè)設(shè)計(jì)；二是人文+商業(yè)，提升品質(zhì)，圍繞街頭文化、藝術(shù)、社區(qū)化活動、夜經(jīng)濟(jì)等布局零售、美食、娛樂、休閑等多元業(yè)態(tài)；三是差異化發(fā)展，主要體現(xiàn)在建筑外觀、業(yè)態(tài)細(xì)分等方面。

從國外來看，東京Ginza Six以藝術(shù)與文化為主題，在藝術(shù)體驗(yàn)中購物，別有一番趣味。紐約Industry City和倫敦Battersea電站的工業(yè)風(fēng)打造了工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級的新模式。曼谷The Commons被CNN評為“曼谷最佳社區(qū)商業(yè)”，主打環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展，吸引眾多回頭客。首爾DDP東大門將藝術(shù)、技術(shù)和建筑融合在一個(gè)無縫且功能性的設(shè)計(jì)中，將服裝設(shè)計(jì)-生產(chǎn)-直播一體化發(fā)展。新加坡Funan Mall則是科技賦能商業(yè)發(fā)展的典范，動感墻、室內(nèi)自行車道、機(jī)器人輔助寄存服務(wù)等高科技元素滿滿。

啟示：

1.從“空間租賃”到“內(nèi)容生產(chǎn)”：案例中商務(wù)樓宇均主動策劃內(nèi)容，包括藝術(shù)、科技、社群等，而非被動依賴商戶，創(chuàng)新了商務(wù)樓宇運(yùn)作模式。

2.精準(zhǔn)狙擊細(xì)分人群：如上海X88以熱衷嘗試新鮮事物、追逐潮流生活的年輕人為核心目標(biāo)客群，成都Regular瞄準(zhǔn)文藝青年，香港K11綁定高凈值客群。

3.在地文化挖掘：倫敦電站、首爾東大門均將本地資源轉(zhuǎn)化為獨(dú)特IP。

二、商務(wù)樓轉(zhuǎn)型升級的對策建議

商務(wù)樓作為城市經(jīng)濟(jì)活動的核心載體，具有區(qū)位優(yōu)勢、人群聚集效應(yīng)和空間靈活性，可以根據(jù)自身區(qū)位、客群、資源稟賦，選擇“藝術(shù)賦能”“科技沉浸”“圈層聚合”等不同路徑切入方式引領(lǐng)潮流消費(fèi)，打造新型商業(yè)生態(tài)。

1、充分發(fā)揮政府在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，創(chuàng)新治理機(jī)制，推動商務(wù)樓宇高質(zhì)量發(fā)展

在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的版圖中，樓宇經(jīng)濟(jì)正日益成為推動產(chǎn)業(yè)升級、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵力量。為充分釋放樓宇經(jīng)濟(jì)的潛力，政府需深度介入，通過強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)、創(chuàng)新治理機(jī)制，以精準(zhǔn)滿足產(chǎn)業(yè)訴求為導(dǎo)向，全方位提升城市在樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢。

一是創(chuàng)新商務(wù)樓宇發(fā)展政策，提升商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)化利用政策扶持軟環(huán)境。一方面深入包裝策劃樓宇資源、樓宇特色和樓宇優(yōu)勢，編制優(yōu)質(zhì)樓宇精準(zhǔn)策劃包裝手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò)平臺，延伸樓宇推介的廣度和深度。創(chuàng)新招商思路，工作重心由“平面推進(jìn)”向“立體拓展”轉(zhuǎn)變，將優(yōu)質(zhì)閑置商務(wù)樓宇項(xiàng)目，納入國內(nèi)外雙招商活動洽談推進(jìn)項(xiàng)目目錄，多渠道、全方位開展招商引資。另一方面，通過調(diào)整“商辦混合”土地性質(zhì)，突破業(yè)態(tài)限制，設(shè)置商業(yè)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，并給予財(cái)政資金補(bǔ)貼，引導(dǎo)社會資本關(guān)注與支持商務(wù)樓宇創(chuàng)新。

二是政策驅(qū)動，解決負(fù)債久期與資產(chǎn)久期錯(cuò)配問題；以時(shí)間換空間，以空間促發(fā)展。在商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)化利用中，需要制定長短期轉(zhuǎn)化利用方案，既要關(guān)注眼前的發(fā)展需要，也要考慮長遠(yuǎn)的發(fā)展需求。政府需要著眼長遠(yuǎn)，在資金、技術(shù)、稅收等多方面給予扶持。加大國有資本投入力度，與投資基金合作孵化新消費(fèi)品牌，或引入REITs模式盤活資產(chǎn)，為潮流業(yè)態(tài)落地提供資金支持。鼓勵(lì)銀行、信托等機(jī)構(gòu)，按照市場化原則積極參與商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)化利用項(xiàng)目。鼓勵(lì)符合條件的金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司通過發(fā)行債券融資，解決負(fù)債久期與資產(chǎn)久期錯(cuò)配等問題。

三是摸清家底，夯實(shí)商務(wù)樓宇創(chuàng)新利用基礎(chǔ)工作。商務(wù)樓轉(zhuǎn)化利用的基礎(chǔ)是針對性、常態(tài)化管理。在摸清商務(wù)樓宇底數(shù)的基礎(chǔ)上，為樓宇建檔，形成系統(tǒng)的樓宇信息數(shù)據(jù)庫。通過數(shù)據(jù)分析，識別出樓宇的優(yōu)勢、劣勢和潛在價(jià)值，為后續(xù)的轉(zhuǎn)化利用提供決策支持。

2、高度重視樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，精耕細(xì)作，科學(xué)分析，明晰定位，制定規(guī)劃，以商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)化利用為契機(jī)，集聚各類產(chǎn)業(yè)要素，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

第一，商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)化利用規(guī)劃先行，著力構(gòu)建樓宇產(chǎn)業(yè)鏈。樓宇經(jīng)濟(jì)兼具公共屬性和產(chǎn)業(yè)屬性，商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)化利用重點(diǎn)在于產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建，因此需要統(tǒng)籌區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源和生態(tài)，整體規(guī)劃商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)定位，解決目前商務(wù)樓同質(zhì)化嚴(yán)重的問題。

第二，要素集聚、差異化發(fā)展是商務(wù)樓宇轉(zhuǎn)化利用成功的關(guān)鍵。打造主題樓宇，專業(yè)化發(fā)展、服務(wù)升級迫在眉睫?，F(xiàn)有商務(wù)樓一般都是綜合性樓宇，同質(zhì)化比較嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)沒有集聚，功能不夠完善，低水平重復(fù)競爭。北上廣等一線城市在金融、文化、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等方面具有天然優(yōu)勢，根據(jù)城市空間和產(chǎn)業(yè)布局，打造不同主題樓宇，改造現(xiàn)有一般商務(wù)樓宇，以主題招商，加速資金、人才、技術(shù)、供應(yīng)鏈集聚發(fā)展。

第三，明確功能定位，加強(qiáng)樓宇特色包裝。開展樓宇品牌化運(yùn)營策略，根據(jù)樓宇特色要素，開展主題招商。根據(jù)區(qū)域特色，提升品牌樓宇文化內(nèi)涵，培育樓宇文化。如沈陽市聚焦文化賦能戰(zhàn)略，將優(yōu)質(zhì)文化基因充分挖掘、利用、激活、整合，精心策劃推出“文化+”主題的系列活動，在充分釋放文化功能和作用的同時(shí)，與區(qū)域內(nèi)的特色樓宇、街區(qū)、產(chǎn)業(yè)充分結(jié)合、深度融合、互為促進(jìn)。

第四，轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的理念，認(rèn)真做商業(yè)，開展樓宇品質(zhì)提升工程。分析研究頭部商務(wù)樓運(yùn)營商的成功經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目立項(xiàng)到拿地開始做，一般需要三年；定位、設(shè)計(jì)、招商都要精益求精。上海的X88從2002年至今，經(jīng)歷了幾次大的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位調(diào)整。新加坡的Funan mall從2016年起閉店三年，從老舊的數(shù)碼商城進(jìn)化為“黑科技”商業(yè)地標(biāo)。

3、創(chuàng)新樓宇管理模式，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)智慧平臺，賦能雙招雙引。

一是加大樓宇智慧管理平臺的研發(fā)，利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，將樓宇的設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)（如電梯、空調(diào)等設(shè)備的狀態(tài)和能耗）、空間使用數(shù)據(jù)（空置率、租賃情況等）、企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)（營收、納稅等）等多源數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。通過在樓宇內(nèi)安裝各類傳感器，實(shí)時(shí)采集設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，上傳至智慧平臺進(jìn)行分析處理，為樓宇管理提供科學(xué)依據(jù)。通過提升樓宇經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)分析能力，為宏觀管理提供決策和依據(jù)。同時(shí)，也可以實(shí)現(xiàn)樓宇和駐廈企業(yè)信息的動態(tài)數(shù)據(jù)共享，為樓宇企業(yè)的溝通與協(xié)作搭建平臺和空間。

二是根據(jù)不同類型樓宇和入駐企業(yè)的特點(diǎn)，提供定制化服務(wù)。

三是構(gòu)建政府、樓宇業(yè)主、運(yùn)營商、企業(yè)等多方參與的協(xié)同共治模式。政府發(fā)揮政策引導(dǎo)和監(jiān)管作用，樓宇業(yè)主與運(yùn)營商負(fù)責(zé)硬件設(shè)施維護(hù)和基礎(chǔ)服務(wù)提供，企業(yè)積極參與樓宇管理反饋。定期召開多方聯(lián)席會議，共同商討樓宇發(fā)展規(guī)劃、解決管理難題等。

4、以空間重塑與科技賦能，引領(lǐng)新消費(fèi)浪潮。

雖然在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，網(wǎng)上購物等的確影響了商務(wù)樓的發(fā)展，但同時(shí)也促進(jìn)了商務(wù)樓的轉(zhuǎn)型發(fā)展。人總是要社交的，也有外出購物、交流的需求。如果商務(wù)樓模式單一，很難激發(fā)消費(fèi)熱情。

首先，空間重塑，契合新消費(fèi)趨勢。

一是場景化消費(fèi)空間打造。改變傳統(tǒng)商務(wù)樓宇單一功能的商業(yè)空間模式，融合生活、娛樂、社交等多元場景，打造場景化消費(fèi)空間。

二是關(guān)注消費(fèi)者個(gè)性化需求，提供個(gè)性化空間定制服務(wù)。在商業(yè)綜合體中，為特色品牌商家提供專屬的店鋪設(shè)計(jì)方案，從裝修風(fēng)格到空間布局，都契合品牌調(diào)性和目標(biāo)客群喜好。如一些小眾設(shè)計(jì)師品牌店，其店鋪空間可打造成藝術(shù)展覽風(fēng)格，展示獨(dú)特的時(shí)尚理念，吸引追求個(gè)性的消費(fèi)者。如寵物友好商場，為帶寵物的消費(fèi)者提供寵物活動空間。

三是營造開放式空間。打破傳統(tǒng)商業(yè)空間的封閉性，營造開放式空間。將店鋪與街道自然融合，設(shè)置公共休閑區(qū)域、景觀小品等，增加消費(fèi)者的參與感和互動性。消費(fèi)者可以在漫步過程中自由穿梭于各店鋪之間，享受開放、自由的消費(fèi)體驗(yàn)，提升消費(fèi)樂趣。

其次，科技賦能，構(gòu)建智慧消費(fèi)新生態(tài)

一是數(shù)字化運(yùn)營管理。運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營的數(shù)字化。通過消費(fèi)者在商場內(nèi)的消費(fèi)記錄、行為軌跡等數(shù)據(jù)收集與分析，了解消費(fèi)者偏好和需求，為商家提供精準(zhǔn)的營銷建議。例如商務(wù)樓管理方可以根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果，調(diào)整店鋪布局和品牌組合，優(yōu)化資源配置，提高運(yùn)營效率。

二是提升智能購物體驗(yàn)。引入人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)提升購物體驗(yàn)。如智能導(dǎo)購機(jī)器人，能為消費(fèi)者提供商品信息查詢、路線指引等服務(wù)；智能服務(wù)機(jī)器人，為消費(fèi)者提供寄存、助老、幼兒看護(hù)等服務(wù)；無人便利店實(shí)現(xiàn)自助購物、自動結(jié)算，減少排隊(duì)等待時(shí)間；虛擬現(xiàn)實(shí)（VR）、增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)（AR）技術(shù)在試衣、家居展示等方面的應(yīng)用，讓消費(fèi)者在購買前獲得更直觀的體驗(yàn)，增加購買意愿。

三是線上線下融合。借助互聯(lián)網(wǎng)和移動技術(shù)，實(shí)現(xiàn)線上線下、虛擬與現(xiàn)實(shí)相融合的消費(fèi)模式。一方面消費(fèi)者可以通過線上平臺預(yù)訂商品，到線下門店體驗(yàn)和自提；商家也可以通過線上渠道進(jìn)行推廣和銷售，利用線下門店提供售后服務(wù)和體驗(yàn)服務(wù)。另一方面，可以探索元宇宙與商業(yè)融合，根據(jù)商務(wù)樓宇主題打造相應(yīng)的元宇宙體驗(yàn)項(xiàng)目，通過虛擬現(xiàn)實(shí)、增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)等技術(shù)，讓消費(fèi)者沉浸式感受主題氛圍。

空間重塑與科技賦能相輔相成，共同推動商業(yè)領(lǐng)域適應(yīng)新消費(fèi)趨勢，打造智慧消費(fèi)新生態(tài)，為消費(fèi)者帶來更優(yōu)質(zhì)、便捷、個(gè)性化的消費(fèi)體驗(yàn)，也為商業(yè)企業(yè)創(chuàng)造新的發(fā)展機(jī)遇和競爭優(yōu)勢。

（作者魏曉雁系上海立信會計(jì)金融學(xué)院會計(jì)學(xué)院審計(jì)系主任、副教授，李培功系上海立信會計(jì)金融學(xué)院會計(jì)學(xué)院院長、教授）