上海正在加快五個(gè)新城的建設(shè)與發(fā)展，其中涉及不少城中村的改造。即將召開的2025上海兩會(huì)上，致公黨上海市委擬提交一份《關(guān)于加強(qiáng)五個(gè)新城建設(shè)中的城中村協(xié)同發(fā)展的提案》。

提案認(rèn)為，目前，在新城建設(shè)與城市更新發(fā)展背景下，城中村改造協(xié)同發(fā)展仍存在一些問題與挑戰(zhàn)：一是不同成因的城中村需要區(qū)別提出對(duì)策；二是新一輪城中村改造堅(jiān)持凈地出讓，在現(xiàn)有的政策約束下不會(huì)再出現(xiàn)之前的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式；三是由政府主導(dǎo)的新一輪城中村改造會(huì)更加保障公共利益，但是一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)的短期成本、維護(hù)后續(xù)公共服務(wù)設(shè)施的支出容易造成財(cái)務(wù)失衡；四是城中村改造項(xiàng)目規(guī)模較大、周期較長，且在項(xiàng)目過程中需要協(xié)調(diào)多個(gè)利益主體的關(guān)系，需要專業(yè)隊(duì)伍全過程參與。

針對(duì)這些問題和挑戰(zhàn)，致公黨上海市委在這份提案中提出了四個(gè)方面的具體建議：

第一，建設(shè)上精細(xì)化識(shí)別改造對(duì)象。建議首先要科學(xué)劃定改造單元，針對(duì)不同區(qū)域現(xiàn)狀特征與面臨的實(shí)際問題，構(gòu)建識(shí)別指標(biāo)體系，包括土地利用、建筑空間、歷史資源、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)廊道、城市風(fēng)貌等關(guān)鍵要素。其次要精細(xì)評(píng)測(cè)改造潛力，采集城市建成區(qū)的建筑物空間形態(tài)、土地利用、歷史資源、手機(jī)信令數(shù)據(jù)、業(yè)態(tài)POI數(shù)據(jù)、街景數(shù)據(jù)等多源數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)基于大數(shù)據(jù)分析的多系統(tǒng)信息疊加整合，動(dòng)態(tài)分析、規(guī)劃、考核改造對(duì)象。

第二，制度上探索更合理的操作機(jī)制。切割土地一二級(jí)開發(fā)，會(huì)增大政府投入壓力，降低企業(yè)參與積極性，在實(shí)際操作過程中，應(yīng)該逐步探索相適應(yīng)的土地儲(chǔ)備制度、土地出讓制度。

第三，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)資源變資產(chǎn)。靈活運(yùn)用多種融資渠道，積極籌措多類型、多主體、多輪次的融資組合，包括政府財(cái)政資金、金融機(jī)構(gòu)資金、產(chǎn)權(quán)人投入資金和社會(huì)資本投入資金等。城市更新基金及類REITs作為創(chuàng)新金融模式，可同時(shí)滿足多元混合的融資需求，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“由重轉(zhuǎn)輕”，形成一定的資產(chǎn)溢價(jià)收益，構(gòu)建“投融建管退”全周期良性循環(huán)，將成為城中村改造資金難題的重要突破口。要探索籌建多類型的更新基金，強(qiáng)化國企平臺(tái)引領(lǐng)作用，積極引入優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)與金融資本參與基金籌建，推進(jìn)更新基金市場(chǎng)化運(yùn)作。

第四，結(jié)合“三師”聯(lián)創(chuàng)制度，加強(qiáng)項(xiàng)目全流程策劃研究。上海市規(guī)劃和自然資源局于2023年11月印發(fā)了《關(guān)于建立“三師”聯(lián)創(chuàng)工作機(jī)制推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見（試行）》，探索建立國際接軌、上海特色的責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師、責(zé)任評(píng)估師聯(lián)創(chuàng)工作機(jī)制。建議發(fā)揮專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)對(duì)于城中村改造的全流程統(tǒng)籌支撐作用，特別是責(zé)任評(píng)估師的綜合評(píng)估作用，依托責(zé)任評(píng)估師在低效用地識(shí)別度、價(jià)值感知度、市場(chǎng)敏感度等方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)和維護(hù)相關(guān)更新產(chǎn)權(quán)主體的資源資產(chǎn)合法權(quán)益，開展不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，探索“多模式、多地塊、多主體、長周期”的多組合經(jīng)濟(jì)可行性。