原創(chuàng) 真叫盧俊團(tuán)隊(duì) 真叫盧俊

快年底了，我翻了翻過往稿件記錄

發(fā)現(xiàn)這兩年我們跟進(jìn)次數(shù)最多、時(shí)間跨度最久的熱門選題之一，就是保租房

之前的視角也基本沒重復(fù)過，比如站在上海角度寫、真實(shí)暗訪社區(qū)的交付情況，甚至以替大家實(shí)地租了一套

我們也見證了整個(gè)市場(chǎng)從前兩年瘋狂式爆發(fā)到今年平穩(wěn)推進(jìn)的過程

但每次看到這個(gè)話題還是有一些新的感觸，尤其在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上

還有半個(gè)多月就要進(jìn)入2025年了

“十四五”計(jì)劃的收尾之年，如果這是一場(chǎng)考試，意味著關(guān)于保租房馬上要迎來期末大考

而及格線是全國(guó)加起來要滿足870萬套（間）的總籌建目標(biāo)

如今，只剩最后一年時(shí)間，這個(gè)數(shù)字一共完成了多少？

以及最后真的能完成嗎？各地的任務(wù)進(jìn)度又剩下多少？

年底了，保租房這張成績(jī)單終于到了該揭曉的時(shí)候

01

最值得關(guān)心的一個(gè)問題，離870萬目標(biāo)還有多遠(yuǎn)距離？

十四五規(guī)劃中全國(guó)計(jì)劃總籌建870萬套（間）保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱：保租房）

這個(gè)數(shù)字聽起來不小，實(shí)際也是天量

但各位把這句話拆開來看，會(huì)發(fā)現(xiàn)“籌建”兩個(gè)字其實(shí)是兩個(gè)詞的縮寫，籌集和新建

但想也知道新建這么多純租賃社區(qū)哪有那么容易

尤其一線城市核心空間內(nèi)并沒有那么多土地去做這件事

所以目前全國(guó)保租房源籌集主要有3種方式，除了新建，還有一部分是靠項(xiàng)目配建和存量盤活來完成的

于是三個(gè)組合招式下，整個(gè)保租房體量在十四五的前三個(gè)年頭急速飆升

3年直接完成了63%，接近三分之二

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、住建局等

很明顯可以看到，第一年的時(shí)候全國(guó)保租房市場(chǎng)剛剛起步

總量并未過百萬，只完成了11%

但到2023年直接進(jìn)入了全面爆發(fā)階段，年底累計(jì)籌建房源來到547.2萬套（間）

3年時(shí)間兌現(xiàn)了接近三分之二的KPI，速度非常驚人

這也是我們作為普通人第一次看到保租房廣告出現(xiàn)在身邊的地鐵站里

但當(dāng)時(shí)全國(guó)其實(shí)已經(jīng)完成了整個(gè)十四五目標(biāo)的63%

等于說剩余三分之一也就是322.8萬的體量，要用24年、25年這2年時(shí)間來完成

平均下來每年160多萬

要做到這個(gè)數(shù)字其實(shí)不難，我列了下過往三年的計(jì)劃對(duì)照表

數(shù)據(jù)來源：住建局及各平臺(tái)公開信息

很明顯，實(shí)際上這三年的年終成績(jī)單都是超額完成的

所以雖然住建部尚未公布今年的數(shù)據(jù)，但按這個(gè)節(jié)奏走，2024-2025年的完成度并不會(huì)低

尤其明年沖刺收尾期，整個(gè)十四五規(guī)劃總套數(shù)超過原計(jì)劃也并非不可能

不過就整個(gè)擴(kuò)張速度來看，今年開始，保租房籌集節(jié)奏已經(jīng)從2023年的爆發(fā)走向緩和

正逐漸進(jìn)入緩慢收尾階段

最明顯的一個(gè)變化就是，相比前兩年，今年很多城市計(jì)劃的籌集房源量在減少

數(shù)據(jù)來源：住建局及各平臺(tái)公開信息，僅供參考

尤其一線城市，整個(gè)22年幾乎突飛猛進(jìn)

除深圳外計(jì)劃量都在10萬套（間）以上

其中最突出的是上海，2022年基本起到了帶頭示范作用，計(jì)劃量突破20萬

但今年也逐漸向下調(diào)整

而情況比較特殊的深圳，到2023年突然發(fā)力

不僅整個(gè)十四五計(jì)劃由原來的40萬套提高到60萬，全年計(jì)劃也從11.4萬提高到16萬套（間）

當(dāng)年實(shí)際完成量是18.9萬套，一年時(shí)間干出了其他城市4、5年的速度

這種突飛猛進(jìn)之下，今年有所收縮也在意料之中

所以今年除廣、深外，大部分重點(diǎn)城市的計(jì)劃也都縮減到了10萬套（間）以下

02

但也有一個(gè)疑問，就是今年各城市的KPI還能完成么

我們拿數(shù)據(jù)說話

我統(tǒng)計(jì)了13個(gè)主要城市保租房的2024年度籌集計(jì)劃，今年已公開信息的有9個(gè)

其中，不少城市今年的任務(wù)量已經(jīng)提前完成了

數(shù)據(jù)來源：各城市住建局及平臺(tái)公開信息

首先深圳年度計(jì)劃完成141%我是不意外的

作為帶頭城市一直走在前面也是情理之中

比較沒想到的是杭州，如果算上小數(shù)點(diǎn)后，實(shí)際完成率應(yīng)該是100.2%

我查了下杭州房管局的數(shù)據(jù)，原計(jì)劃籌集保租房6萬套（間），到6月底實(shí)際籌集6.01萬套（間）

算是提前半年超額完成

供應(yīng)方面，原計(jì)劃給市場(chǎng)供應(yīng)至少8000套，到11月份實(shí)際供應(yīng)1.37萬套，也完成年度目標(biāo)的171.5%

圖源：杭州住建局官網(wǎng)

除了深圳、杭州兩個(gè)城市，武漢、寧波、成都可以算另一種情況

就是原定計(jì)劃數(shù)量就比較少，所以完成率大于等于1也是正?，F(xiàn)象

包括很多不在統(tǒng)計(jì)內(nèi)的天津、唐山，一些縣城如安徽懷遠(yuǎn)，也是如此

每個(gè)城市年度目標(biāo)量大概幾百幾千套，不到年底也就順利完成了

但只看今年的情況，其實(shí)無法預(yù)測(cè)這些城市到底能不能順利通過明年的期末考

所以我看了下這13個(gè)主要城市的十四五進(jìn)度條

整個(gè)十四五期間，統(tǒng)計(jì)內(nèi)的7個(gè)城市保租房計(jì)劃已經(jīng)完成80%以上

來源：各城市住建局及平臺(tái)公開數(shù)據(jù)，僅供參考

而且需要注意，這些數(shù)字大部分截止到今年三季度，都還不是年終數(shù)據(jù)

單看四個(gè)一線城市，除廣州外，其余三個(gè)城市都已完成十四五目標(biāo)的80%以上

而深圳不僅在一線城市中居首位，放在全國(guó)也遙遙領(lǐng)先，完成率約等于90%

按這個(gè)節(jié)奏不用等到十四五期末，深圳就已經(jīng)能完成任務(wù)了，這還是去年提升了20萬套之后的成績(jī)

當(dāng)之無愧的卷王之王

包括很多二線城市也跟著卷起來了，比如杭州、寧波都突破了80%的籌集標(biāo)準(zhǔn)，躋身前列

13個(gè)統(tǒng)計(jì)城市中，有11個(gè)城市的十四五計(jì)劃，都完成了超60%

而且發(fā)力城市主要集中在中部或西南，比如成渝一帶以及武漢

尤其重慶，整個(gè)十四五目標(biāo)計(jì)劃40萬套

夸張到和北、上、廣、深不相上下，成為全國(guó)5個(gè)籌建規(guī)模最大的城市之一

而且實(shí)際來看完成的速度也不慢

到2023年末重慶累計(jì)籌建保租房26.4萬套，已完成十四五計(jì)劃的66%，今年7月累計(jì)完成72%

下半年還在繼續(xù)通過收購存量商品房用作保障性租賃住房

之前我們寫過重慶是一個(gè)很龐大的存量市場(chǎng)，而現(xiàn)在通過存量盤活的方式

既可以去一部分庫存，又能快速完成十四五計(jì)劃，屬于一箭雙雕

這也是大部分存量城市籌集保租房的主要手段之一

03

所以各位發(fā)現(xiàn)了么，保租房這盤棋越下越大了

前面我統(tǒng)計(jì)這么多數(shù)字背后，其實(shí)逐漸顯露出一個(gè)事實(shí)

比如上海的十四五目標(biāo)47萬套、比如深圳的60萬套

就是保租房的房源量和增長(zhǎng)速度，劍指的最直接對(duì)象就是這幾年甚至未來幾年的市場(chǎng)化房源

我拿870萬這個(gè)數(shù)字和頭部租賃平臺(tái)的房源對(duì)比了下，有點(diǎn)被驚到

今年貝殼三季度財(cái)報(bào)公開的省心租在管房源量是36萬套

圖源：貝殼

這兩個(gè)數(shù)字對(duì)比起來意圖就很清晰了

相當(dāng)于全國(guó)保租房的布局，要在5年內(nèi)用一把火再造24個(gè)頭部品牌規(guī)模

那么問題也就來了，這么大的體量要怎么管，怎么持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)保證未來一步步實(shí)現(xiàn)供應(yīng)？

目前我們看到的一個(gè)方式是，每個(gè)城市都成立了自己的“正規(guī)軍”

本質(zhì)上就是地方國(guó)有租賃住房品牌

比如深安居，目前在運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房共計(jì)8.9萬套

按照旗下不同板塊的社區(qū)和服務(wù)人群，對(duì)應(yīng)成立了2個(gè)租賃品牌

一個(gè)是屬于城中村板塊的全資企業(yè)，安居樂寓

通過存量改造等方式提供公益性質(zhì)更強(qiáng)的微利保障性租賃住房

另一個(gè)是市場(chǎng)化品牌寓見安居，主打的就是定位比較高的品質(zhì)租房

而上海的國(guó)有租賃品牌就更多了

基本上這幾年參與保租房建設(shè)的老牌國(guó)企人手一個(gè)租賃品牌

今年3月份上海還在倡導(dǎo)要給租賃行業(yè)再培育一批新的龍頭企業(yè)

來源：上海市商務(wù)委員會(huì)

目前已經(jīng)存在的像城方、城投寬庭，都是我們比較熟悉的面孔了

比較新的是上實(shí)城開的阡集

主打文化、科技、萌寵、社交...聽起來專門面向年輕人

如今在上海已經(jīng)落地了3個(gè)項(xiàng)目，2個(gè)在閔行莘莊、紫竹，一個(gè)在徐匯西岸，服務(wù)人群都是高層次的白領(lǐng)

但只有這些市屬的地方企業(yè)品牌，其實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的

因?yàn)樗麄兓局回?fù)責(zé)屬地內(nèi)的租賃市場(chǎng)，分工明確、邊界清晰

而未來這個(gè)市場(chǎng)更多需要的是面向社會(huì)的規(guī)模化平臺(tái)

最有力量的一支隊(duì)伍，無疑是這些年一直在擴(kuò)張的房地產(chǎn)租賃品牌

我隨手統(tǒng)計(jì)了一部分，都是非常熟悉的面孔

通過新增土地投資、新開項(xiàng)目、納保、合作運(yùn)營(yíng)等方式，這幾年龍湖、旭輝們也一直在加大全國(guó)保租房的深耕布局

最夸張的是萬科

就在12月4日，廣州的泊寓三元里旗艦店開業(yè)，首批600套保障性租賃房源已經(jīng)全部租滿了

其中收購改造方是建萬基金，萬科是委托運(yùn)營(yíng)方

有了市場(chǎng)化企業(yè)的加入，出租率成績(jī)非常不錯(cuò)

實(shí)際上在廣州所有市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)中，萬科泊寓已經(jīng)成為那個(gè)最大的保租房提供企業(yè)，納保房源1萬套左右

不只廣州，今年三季度財(cái)報(bào)中，泊寓的全國(guó)在管租賃房源有接近一半都實(shí)現(xiàn)了納保

圖源：雪球網(wǎng)

占比47.4%，已經(jīng)成為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中納保數(shù)量第一的存在

包括自如、魔方公寓這些運(yùn)營(yíng)商，也通過納保逐漸有了編制

比如上海的領(lǐng)雅自如寓、暉盛自如寓，北京的建國(guó)門和平自如寓、將府自如寓

各位可以想想看，如果把這些地方品牌、房地產(chǎn)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)商手里的保租房房源全部加起來，這個(gè)規(guī)模是相當(dāng)夸張的

04

最早我們開始關(guān)注保租房這個(gè)話題，還是在2023年的6月份，到今天這篇工程量龐大的年終數(shù)據(jù)總結(jié)

各位幾乎可以通過我們的系列文章看清楚一個(gè)脈絡(luò)

就是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是怎么一步步實(shí)現(xiàn)的

如果說之前還停留在政策口號(hào)、集體醞釀階段

那么如今不到兩年時(shí)間，關(guān)于租售并舉，我們已經(jīng)能夠真正觸摸到一個(gè)嶄新且完整的內(nèi)在結(jié)構(gòu)

它非常堅(jiān)固，自成體系

所以當(dāng)下一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的事實(shí)就是，保租房已經(jīng)在改變整個(gè)租賃市場(chǎng)格局

以上為正文，來自余奔雷

原標(biāo)題：《沒想到保租房也已經(jīng)達(dá)到了天量》

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