10月10日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布2024年第三季度報告。報告顯示，第三季度上海辦公樓物業(yè)市場租金保持下跌，成本驅(qū)動型租賃需求持續(xù)增長。

仲量聯(lián)行和CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報告均顯示，第三季度上海全市共錄得兩個甲級辦公樓項目竣工交付，體量約16萬平方米。

其中，仲量聯(lián)行的報告顯示，在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，南京西路板塊錄得一個項目竣工交付，總建筑面積為91,161平方米；非中央商務(wù)區(qū)共計一個項目竣工，總建筑面積錄得72,695平方米。盡管新竣工項目的預(yù)租有限，但租金驅(qū)動下的搬遷升級需求使整體非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.5個百分點。

租金方面，仲量聯(lián)行和世邦魏理仕的報告都顯示，第三季度上海辦公樓市場的租金保持下跌。

CBRE的報告顯示，第三季度上海辦公樓總體租金報價環(huán)比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金環(huán)比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。核心商務(wù)區(qū)尤其是超甲級項目，受到部分租戶外遷和空置率提升的影響，租金下跌幅度相對更為顯著。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，新增供應(yīng)帶來的租賃壓力以及市場有限的需求來源，使整體市場仍趨于謹(jǐn)慎。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降5.0%，業(yè)主們?yōu)楸３脂F(xiàn)有出租率，進一步調(diào)整了租金預(yù)期，通過提供更多的租金讓利來縮小與非中央商務(wù)區(qū)項目間的價差。第三季度，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.3%。非中央商務(wù)區(qū)租金的下降驅(qū)動了部分乙級或園區(qū)租戶的升級需求，同時增強了中央商務(wù)區(qū)部分成本驅(qū)動型租戶的搬遷意愿。

值得關(guān)注的是，仲量聯(lián)行的報告顯示，除租金讓利之外，部分業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)客戶提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。面對未來大量的新增供應(yīng)，預(yù)計空置率較高的項目和板塊將持續(xù)面臨租金下行的壓力。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“租金優(yōu)惠已成為推動以成本為導(dǎo)向的搬遷活動和整個辦公租賃市場升級的主要動力?！?/p>

世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人張越表示：“未來六個月，上海辦公樓市場預(yù)計將迎來83萬平方米的新增供應(yīng)，盡管為租戶提供了更多選擇，但在供應(yīng)集中區(qū)域也加劇了供過于求的挑戰(zhàn)。為應(yīng)對這一局勢，業(yè)主需提供更多激勵措施和靈活條款來吸引租戶。盡管上海辦公樓市場短期內(nèi)面臨諸多挑戰(zhàn)，然而近期政府密集出臺的支持性政策有望拉動經(jīng)濟恢復(fù)至新的良性增長軌道，為市場注入了積極信號。這些政策的正面效應(yīng)可能需要一段時間才能完全釋放，但從長期來看，這些政策將有效支撐辦公樓市場需求的恢復(fù)，預(yù)計明年租賃需求將有所改善。但租金水平的恢復(fù)仍需時間?！?/p>

零售物業(yè)的租金也繼續(xù)下行。

仲量聯(lián)行的報告顯示，第三季度非核心商圈迎來四個項目開業(yè)，帶來近34萬平方米的新增供應(yīng)。新項目預(yù)租進展都較為順利，招商率達到70%至100%之間。更多業(yè)主愿意以價換量來吸引或留住租戶，品牌的議價空間進一步加強。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降1.3%至46.1元每平方米每天。非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降2.0%至16.3元每平方米每天。空置率方面，由于業(yè)主愿意提供更為靈活的租約和優(yōu)惠條件以吸引和保留租戶，核心商圈空置率從9.2%下降至8.0%，而非核心商圈的空置率也從13.2%下降至12.7%。

投資市場方面，CBRE的報告顯示，2024年三季度，上海物業(yè)投資市場錄得36筆交易，交易金額共計217.4億元，環(huán)比上漲81.5%。交易筆數(shù)和總額較上季度均錄得大幅提升，以投資為目的的交易金額占比超過九成，投資情緒開始回暖。

標(biāo)的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計，辦公樓物業(yè)交易依舊為主流投資類型，但占比下降至39%，交易標(biāo)的多為商辦甲級辦公樓。除來自汽車、服飾等消費品制造業(yè)自用買家外，外地政府平臺投資意愿依然強勁，如河南投資集團收購真如板塊的星光耀廣場整棟物業(yè)，同時本地宗教協(xié)會對于上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也展現(xiàn)出一定的投資熱情。此外，零售物業(yè)與長租公寓交易并列第二，占比14%。社區(qū)配套商業(yè)與位于非核心板塊的購物中心為目前投資者的主要偏好類型；觀察季內(nèi)完成的長租公寓資產(chǎn)交易發(fā)現(xiàn)，地理位置靠近產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域的物業(yè)仍為當(dāng)下投資者的關(guān)注重點。

值得關(guān)注的是，仲量聯(lián)行的報告顯示，第三季度外資呈現(xiàn)明顯回歸趨勢，投資交易占比從二季度的3%提升至37%，積極動向預(yù)示未來資本流動將更加活躍。買家構(gòu)成方面，企業(yè)及高凈值人士對上海的投資熱情顯著升溫，合計投資交易占比達到57.6%，成為推動本季度市場活躍的重要力量。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人孫翎表示：“隨著美聯(lián)儲的降息政策實施以及中國央行降息降準(zhǔn)的落地，一系列舉措共同推進了市場的向好發(fā)展。房地產(chǎn)市場將再迎利好，預(yù)計未來將有更多大型機構(gòu)投資者重返市場，共同推動上海市場成交量邁上新的臺階。”