10月5日，克而瑞研究中心發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，從歷年65家典型房企的融資總量來(lái)看，2024年前三季度的融資總量為3507億元，同比下降29%。從季度表現(xiàn)來(lái)看，各季度同比降幅有所收窄，一二季度分別同比下滑了41%及29%，而三季度同比降幅收窄至16%，環(huán)比上升17%。另外從債務(wù)到期來(lái)看，2024年前三季度房企債券到期規(guī)模達(dá)3895億元，而發(fā)行規(guī)模僅有1509億元。

從企業(yè)的債券類(lèi)融資成本來(lái)看，境外債券融資成本為4.18%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年僅監(jiān)測(cè)到越秀地產(chǎn)與五礦兩家發(fā)行境外債券，票息均較低?？梢?jiàn)目前境外債仍處于冰封狀態(tài)，僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，故而造成統(tǒng)計(jì)基數(shù)較小，融資成本與往期偏差較大。

境內(nèi)債券融資成本2.96%，較2023年全年繼續(xù)下降了0.52個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本仍處低位，這主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類(lèi)企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的保利發(fā)展、華僑城、首開(kāi)股份等等。受境內(nèi)債券融資影響，2024年前三季度整體新增債券類(lèi)融資成本2.99%，較2023年全年下降0.61個(gè)百分點(diǎn)。

從各梯隊(duì)表現(xiàn)來(lái)看，2024年前三季度TOP10房企的發(fā)債總量為538億元，同比下降28%，平均TOP10房企的融資額為67億元，從平均發(fā)行量來(lái)看是各梯隊(duì)中最高的；從融資成本來(lái)看，TOP10房企僅為2.67%，同比略下降了0.26個(gè)點(diǎn)，處于各梯隊(duì)的最低位。

此外TOP11-30與TOP51+梯隊(duì)的房企，發(fā)債規(guī)模均發(fā)生大幅下滑，按同期比分別下滑43%及63%；其中TOP51+梯隊(duì)房企的融資成本下降明顯，按同期比下降了1.79個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)門(mén)OP51+梯隊(duì)房企發(fā)債較少，且發(fā)債企業(yè)多為國(guó)企央企。

從企業(yè)的性質(zhì)分類(lèi)來(lái)看，2024年前三季度國(guó)企、央企的發(fā)債量為1291億元，同比下滑了39%；民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量為155億元，同比大幅下降51%；混合所有制房企發(fā)債量為77億元?？梢钥闯龈黝?lèi)房企的發(fā)債量均出現(xiàn)了一個(gè)大幅的下滑，但民企發(fā)債量下降更快。在此背景下，央國(guó)企發(fā)債的占比自2020年出現(xiàn)了大幅上升，2024年前三季度更是升到了85%，達(dá)到歷年最高點(diǎn)。

從成本上來(lái)看，國(guó)企、央企2024年前三季度的融資成本為2.81%，而民營(yíng)企業(yè)則為3.8%。

報(bào)告認(rèn)為，從債務(wù)到期來(lái)看，2024年前三季度房企債券到期規(guī)模達(dá)3895億元，而發(fā)行規(guī)模僅有1509億元；其中一二季度房企到期債券規(guī)模均超1300億元，第三季度債券到期超1000億元，償債壓力較大。此外由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年。若銷(xiāo)售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，更多已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

當(dāng)前，貨幣政策進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)做好債務(wù)管理，并利用自身經(jīng)營(yíng)物業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極嘗試REITs、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等融資方式，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)成本，并對(duì)將要到期的債務(wù)及時(shí)削峰。

對(duì)于并未持有較多經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房企而言，面對(duì)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)，要適時(shí)適度調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，力爭(zhēng)提升去化速度。

同時(shí)，也要嚴(yán)格以收定支、加快存貨去化、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、積極培育創(chuàng)新業(yè)務(wù)。加大對(duì)合作項(xiàng)目的管控力度，對(duì)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的合作項(xiàng)目主動(dòng)進(jìn)行管理架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)思路和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，化解風(fēng)險(xiǎn)。