9月29日晚間，上海出臺(tái)調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等7條樓市新政，引發(fā)社會(huì)各界廣泛關(guān)注。

此次新政的亮點(diǎn)主要有哪些？對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有何積極意義？部分網(wǎng)友認(rèn)為此次調(diào)整力度不及預(yù)期，專(zhuān)家怎么看？后市將會(huì)怎么走？9月30日，澎湃新聞?dòng)浾卟稍L了部分專(zhuān)家，對(duì)市民網(wǎng)友關(guān)心的一些問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。

外環(huán)外住房降低限購(gòu)門(mén)檻，專(zhuān)家：剛需買(mǎi)家“上車(chē)”非常容易

“此次政策有較多亮點(diǎn)，包括社保繳納年限進(jìn)一步減少、購(gòu)房首付比例下調(diào)等，充分說(shuō)明在限購(gòu)和信貸方面持續(xù)降低政策?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也積極響應(yīng)了此前中央和央行的政策精神，對(duì)于降低購(gòu)房成本和激活合理住房消費(fèi)需求具有積極作用，也惠及了剛需和改善型住房需求。同時(shí)，此次政策積極回應(yīng)群眾關(guān)切，包括解決臨港新片區(qū)購(gòu)房需求、降低增值稅成本等，相關(guān)政策針對(duì)性強(qiáng)，也在很大程度上解決了住房一系列問(wèn)題。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，此次政策以“組合拳”方式，持續(xù)釋放剛需和改善購(gòu)買(mǎi)力，滿足不同層次住房需求，符合市場(chǎng)預(yù)期。

“當(dāng)前樓市消費(fèi)力多樣，單一政策照顧到的客群有限，多樣政策組合可以最大限度滿足差異化需求，提振樓市購(gòu)買(mǎi)力?！北R文曦分析認(rèn)為，這次政策的核心在于限購(gòu)優(yōu)化、金融舉措以及稅收調(diào)整，這些都是買(mǎi)家或賣(mài)家最為期待的內(nèi)容，市場(chǎng)各方能獲得切實(shí)的實(shí)惠，也是對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生直接推動(dòng)的內(nèi)容。

比如，新政此次明確，購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房的社保年限由3年降低到1年，進(jìn)一步降低了限購(gòu)門(mén)檻?！?年的時(shí)間非常短，尤其對(duì)于剛需買(mǎi)家而言，‘上車(chē)’非常容易?！彼f(shuō)，現(xiàn)在外環(huán)以外的成交占比大約在5-6成區(qū)間運(yùn)行，也就是說(shuō)大部分剛需產(chǎn)品在外環(huán)外。二者之間有非常高的契合度，可見(jiàn)這一政策是精準(zhǔn)匹配供需關(guān)系。

其次，政策還照顧到部分改善群體。上海居住證滿3年且積分達(dá)到分值的居民家庭可以享受滬籍居民家庭購(gòu)房待遇。換而言之，對(duì)于非滬籍家庭而言可以多買(mǎi)1套房子。非本地戶籍也有改善需求，但基于“房票”只有1張，無(wú)法釋放多買(mǎi)一套的需求。加之當(dāng)前的信貸政策相當(dāng)友好，有利于激發(fā)這部分客群的購(gòu)買(mǎi)欲。

再次，對(duì)于自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)施行差異化購(gòu)房政策。臨港政策上的特殊性吸引很多企業(yè)入駐，但不少職工還在市區(qū)居住，每天通勤時(shí)間長(zhǎng)?，F(xiàn)在針對(duì)特定群體可以在臨港多買(mǎi)1套房，可以解決上下班便利性問(wèn)題，某種程度上也釋放改善型需求。

專(zhuān)家：基于市場(chǎng)現(xiàn)狀，上海沒(méi)有必要全部取消限購(gòu)

不過(guò)，上海房產(chǎn)新政發(fā)布后，也有一些網(wǎng)友認(rèn)為“調(diào)整力度不及預(yù)期”。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次新政的調(diào)整力度其實(shí)是很大的，政策覆蓋面也很廣，涉及行政、金融和財(cái)稅等領(lǐng)域，是根據(jù)上海這座城市的實(shí)際情況做出的調(diào)整。針對(duì)群眾關(guān)切的問(wèn)題，此次政策考慮到了職住平衡、產(chǎn)城融合、非滬籍居民購(gòu)房、購(gòu)房成本、稅費(fèi)問(wèn)題、改善型住房需求等，總體務(wù)實(shí)。

“根據(jù)中央會(huì)議精神要求，要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策，我認(rèn)為強(qiáng)調(diào)的就是‘因城施策’，用好地方的調(diào)控自主權(quán)?！彼硎?，從具體政策上看，上?；径际腔貞?yīng)了群眾關(guān)切，每條都是比較精準(zhǔn)的，力度也是比較大的，“比如外環(huán)外購(gòu)房社保年限縮短至1年這項(xiàng)政策，能夠在很大程度上解決買(mǎi)房的問(wèn)題”。

盧文曦認(rèn)為，上海此次新政是符合市場(chǎng)預(yù)期的。“上海還是和其他城市有差別的，基于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的考慮，上海沒(méi)有必要把限購(gòu)全部取消，而是有針對(duì)性地慢慢釋放?！彼f(shuō)，此次新政主要是聚焦居民多樣化改善性住房需求，多措并舉調(diào)整優(yōu)化住房金融、稅收和限購(gòu)等政策，滿足居民合理購(gòu)房需求。

后市研判：十月交易量有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情

此次上海新政出臺(tái)，后市會(huì)怎么走？

盧文曦認(rèn)為，此舉將提振市場(chǎng)信心和改變市場(chǎng)預(yù)期?！敖鹁拧笔袌?chǎng)期待很高，但臺(tái)風(fēng)天氣和中秋假期因素，干擾正常交易節(jié)奏，導(dǎo)致前半段樓市表現(xiàn)不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤(pán)整。這次政策趕在國(guó)慶節(jié)前落地，一方面落實(shí)中央有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“止跌回穩(wěn)”相關(guān)精神，另一方面，為上海樓市持續(xù)向上、向好發(fā)展起到鞏固作用，有助于轉(zhuǎn)變買(mǎi)賣(mài)雙方看淡市場(chǎng)的預(yù)期。

同時(shí)，借助近期向好的大環(huán)境，上海樓市成交有望穩(wěn)步增長(zhǎng)。“進(jìn)一步優(yōu)化的政策會(huì)釋放較多市場(chǎng)需求，一部分已經(jīng)處于談判中的客戶這周末已經(jīng)加速做決策的步伐，周末成交訂單數(shù)量明顯增加。”他說(shuō)，“十一”假期的樓市表現(xiàn)值得市場(chǎng)期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，“十一”長(zhǎng)假后全國(guó)各地購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化的節(jié)奏會(huì)加快，各類(lèi)新政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展。