2019年1月16日，自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。這意味著，通過試點實施方案的城市已擴大至18個城市，省級層面則新增了江西、海南、山東、貴州，拓展至15個省市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策信號意義很強，即隨著全國土地管理法的修改工作推進，后續(xù)集體建設用地改革的力度會強化，目前改革重點在于發(fā)展租賃市場，而共有產權住房預計也會推進?？傮w上看，這利好租賃市場供給端的發(fā)展和租賃市場的活躍。預計未納入試點的省會城市，在2019年下半年也會有試點工作，比如第一次名單和第二次名單沒有覆蓋的城市，包括西安、濟南、蘇州等大城市，部分百強縣也有機會進行試點。

嚴禁違規(guī)提供“租金貸”

18個城市中，北京和上海早在2012年，由國土資源部批復作為集體建設用地建設公租房首批試點城市。2017年8月21日，正式確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2018年1月16日，除北京和上海之外的11個城市的試點實施方案通過審核。

此次，自然資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部兩部委在審批意見中明確提出，盡量將項目安排在區(qū)位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區(qū)域。嚴躍進表示，這也是一種經驗的總結，實際上把發(fā)展健康有效的租賃市場的要點進行了概括。

另外，兩部委在“鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規(guī)提供金融產品服務”方面，強調“嚴禁違規(guī)提供‘租金貸’”。嚴躍進對此表示，這并不是打壓“租金貸”，而是更強調了“合規(guī)”和租客的知情權。這也是在當前租賃市場租金貸風險增加的情況下，對租賃用地改革提出的新要求。

至于推進集體租賃住房納入政府主導的住房信息租賃服務與監(jiān)管平臺管理，嚴躍進說，未來集體建設用地和租賃平臺的同步管理將是大趨勢，類似租售同權的概念也會在此類平臺應用上得到體現(xiàn)。

?？跒榻ㄔO海南自由貿易試驗區(qū)和中國特色自由貿易港提供用地保障

上述兩部委表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，促進建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

具體到試點城市，則是因城施策?？傮w看，福州、南昌、青島、海口、貴陽都強調了集體租賃住房只租不售，項目宗地只能辦理整體產權，不得分割登記。在租賃期限方面，貴陽提出了合同期限不超過5年，青島是最長租賃期限不得超過20年，其余3城則規(guī)定最長租期為10年；5城對于一次收取租金都統(tǒng)一為不得超過1年。

?？谠谥笇枷胫忻鞔_，為建設海南自由貿易試驗區(qū)和中國特色自由貿易港提供用地保障。首期試點擬選擇1-2個地塊。重點選擇基礎設施完備，醫(yī)療、教育、交通等公共設施配套齊全，有較大人口住宿需求的區(qū)域。特別是滿足外來務工人員等新市民居住需求的城鄉(xiāng)結合部，或者人員較為集中的產業(yè)園區(qū)附近。

此外，海口較為全面地明確了集體租賃住房項目的資本金及其他配套資金的籌集方式。

①集體經濟組織自有資金，市、區(qū)住房保障專業(yè)運營機構、園區(qū)管理機構或簽約租賃的企業(yè)支付租金，用于項目開發(fā)建設。

②農村集體經濟組織以建設用地的預期收益，向金融機構申請抵押貸款，獲得金融資本的支持。加強與國家開發(fā)銀行等政策性銀行合作，充分利用長期、低息政策性信貸資金。金融監(jiān)管部門引導有關銀行針對符合相關政策的項目，按照風險可控、產業(yè)可持續(xù)原則開展相關金融產品創(chuàng)新。

③由農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營的方式，與企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設。

因城施策，“自己爭取”

此前，國土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設部確定13個試點城市時，是按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力較強的城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。澎湃新聞記者了解到，此次通過兩部委審批的試點城市中，有的城市正是“自己爭取來的”，其中不乏在人才公寓項目上走在前列的城市。

福州方案最具體。不僅規(guī)定集體租賃住房戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過75平方米，實施范圍也具體在倉山區(qū)和晉安區(qū)住房需求強烈的兩個區(qū)，并在方案中列出了5個項目，總面積約109畝。

貴陽是以精準扶貧精準脫貧為背景，以“城鄉(xiāng)三變”改革（貴州省全面推進農村資源變資產資金變股金農民變股東改革）為路徑，以建設公平共享創(chuàng)新型中心城市為總目標。在實施主體上，貴陽提出農村集體經濟組織可自行開發(fā)運營，或以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營。

同時，貴陽規(guī)定各租賃住房小區(qū)單個項目住房建筑面積不得低于3萬平方米，租賃住房單套戶型為40平方米至90平方米：“一室一廳”戶型，面積不超過40平方米（1人戶或2人戶）；“兩室一廳”戶型，面積不超過70平方米（2人戶或3人戶）；“三室一廳”戶型，面積不超過90平方米（3人戶或4人戶）。

力求打造富裕美麗幸福江西樣本的南昌突出強調了農民自愿。利用集體建設用地建設租賃住房，要切實尊重農民意愿，切實履行民主程序，維護農民利益，使農民和農村集體經濟組織通過出租房屋獲得長期穩(wěn)定的收益，共享城鄉(xiāng)融合發(fā)展成果。

同時，南昌試點范圍為該市本級各區(qū)（開發(fā)區(qū)、新區(qū)），重點是土地管理秩序良好、區(qū)域配套較為完善、產業(yè)集群和高等院校聚集度較高的高新區(qū)、紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)。租賃住房市場需求大，集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，經審批確定為集體租賃住房項目的集體建設用地。

青島在全市范圍內符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，大型產業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域周邊等租賃住房需求量大、區(qū)域基礎設施完備、醫(yī)療教育等公共設施配套齊全的區(qū)域和軌道交通站點周邊區(qū)域開展試點。重點在城陽區(qū)、黃島區(qū)、膠州市開展第一批試點。