近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布2024年第二季度和上半年的上海地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下行，零售物業(yè)租賃需求改善，投資市場(chǎng)內(nèi)資投資者仍占主導(dǎo)地位。

第二季度上海寫(xiě)字樓凈吸納量環(huán)比回升

辦公樓市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，今年第二季度全市凈吸納量上升至11.57萬(wàn)平方米，租金繼續(xù)下行，其中中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.6%，非中央商務(wù)區(qū)的整體租金環(huán)比下降3.8%。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示：“租金的讓利促使較大面積的租戶搬遷升級(jí)意愿加強(qiáng)，帶動(dòng)凈吸納量回升。租戶更加聚焦高品質(zhì)項(xiàng)目。在中央商務(wù)區(qū)，租戶把握市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的機(jī)會(huì)，升級(jí)辦公空間。同時(shí)，成本驅(qū)動(dòng)型需求向非中央商務(wù)區(qū)搬遷的趨勢(shì)仍在持續(xù)?！?/p>

CBRE世邦魏理仕的報(bào)告則顯示，今年第二季度上海寫(xiě)字樓凈吸納量較一季度有所回升，但仍不及去年同期水平。上半年凈吸納量為14.4萬(wàn)平方米，同比下降34%，租金報(bào)價(jià)較去年年底下降2.1%，核心商務(wù)區(qū)的租金跌幅相對(duì)較小，但大多數(shù)子市場(chǎng)的租金跌幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸拔磥?lái)6個(gè)月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)78萬(wàn)平方米的集中供給，這增加了租戶的選擇空間，并帶來(lái)降本增效的機(jī)會(huì)，但同時(shí)加劇了整體市場(chǎng)供需失衡?！?/p>

值得一提的是，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，在全球范圍內(nèi)，混合辦公模式日益普及，其不斷演進(jìn)正持續(xù)對(duì)辦公空間的策略規(guī)劃和管理產(chǎn)生影響。仲量聯(lián)行近期的全球調(diào)研顯示，企業(yè)實(shí)施混合辦公模式的主要?jiǎng)右驗(yàn)閮?yōu)化空間利用率（79%）、改善員工體驗(yàn)（60%）和支持工作方式的改變（59%），而科技和數(shù)據(jù)將主導(dǎo)辦公空間的使用和利用方式，賦能更加動(dòng)態(tài)高效的辦公場(chǎng)所管理。

第二季度核心商圈零售物業(yè)空置率環(huán)比下降1.1%

零售物業(yè)市場(chǎng)，上海整體租賃需求有所改善。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，受到核心區(qū)租賃需求的復(fù)蘇推動(dòng)，二季度上海整體凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)為正，共錄得2300平方米；核心商圈整體空置率從10.3%繼續(xù)下降至9.2%；而非核心商圈空置率從12.5%上升至13.2%；核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.4%，非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.9%，租金降幅較一季度均有收窄。

CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，截至季末，全市空置率環(huán)比持平，較去年年末下行0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.9%，上半年凈吸納量受新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)拉動(dòng)，錄得9.3萬(wàn)平方米。租金方面，核心與次級(jí)商圈保持穩(wěn)健，但部分新興商圈項(xiàng)目業(yè)態(tài)調(diào)整仍面臨調(diào)整壓力，租金水平尚未完全恢復(fù)。總體來(lái)看，全市購(gòu)物中心首層租金上半年保持平穩(wěn)，維持在每天每平方米33.2元。

高端酒店市場(chǎng)，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫下，上海高端及以上酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)回暖。截至2024年5月，上海高端及以上酒店的日均房?jī)r(jià)較去年同期增長(zhǎng)5.2%至1058元, 入住率增長(zhǎng)了3.1個(gè)百分點(diǎn)至65.8%，每間可出售客房收入則增長(zhǎng)10.3%至696元。2024年1-5月上海高端及以上酒店的每月可售房收入較2019年同期已恢復(fù)至93%，其中日均房?jī)r(jià)已恢復(fù)至2019年同期的98%，入住率恢復(fù)至95%。

2024年上半年，上海高端及以上酒店市場(chǎng)新增客房約560間。展望下半年，預(yù)計(jì)還將有約1650間新客房加入高端以上酒店市場(chǎng)，其中包括多個(gè)存量資產(chǎn)的重新定位和改造升級(jí)。

上半年上海共完成50筆大宗交易

投資市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2024年第二季度上海投資市場(chǎng)成交總額共計(jì)151億元，環(huán)比下降10.3%。從成交數(shù)量來(lái)看，二季度成交宗數(shù)共計(jì)27宗，較一季度的23宗而言，市場(chǎng)積極性有所提高。

CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，2024年上半年，上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得50筆交易，交易金額共計(jì)323.3億元，較去年同期水平微降6.6%。值得注意的是，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，今年上半年，上海的大宗交易數(shù)量較去年同期增長(zhǎng)35.1%，市場(chǎng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向小規(guī)模的投資項(xiàng)目，其中74.1%的交易體量在總價(jià)10億元以下。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“回顧近期大宗投資市場(chǎng)，內(nèi)資投資者占主導(dǎo)地位，包括了民營(yíng)企業(yè)和國(guó)有企業(yè)，其投資活動(dòng)展現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)勢(shì)頭和投資力度。二季度的成交顯示，外資機(jī)構(gòu)投資者依然關(guān)注長(zhǎng)租公寓賽道，并開(kāi)始布局其中的藍(lán)領(lǐng)公寓等細(xì)分賽道。隨著資產(chǎn)價(jià)格的回落預(yù)期，有望在未來(lái)看到更多項(xiàng)目落地?！?/p>

買家類型方面，CBRE世邦魏理仕的報(bào)告顯示，企業(yè)買家占據(jù)半壁江山，其中接近四成交易為投資屬性。以個(gè)人及宗教協(xié)會(huì)為代表的新興投資者投資熱情持續(xù)高漲，如天主教青年會(huì)已在一年時(shí)間內(nèi)陸續(xù)完成三筆交易。反觀諸如地產(chǎn)公司、機(jī)構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金等傳統(tǒng)投資者，則呈現(xiàn)出較為謹(jǐn)慎的投資情緒，合計(jì)占比18%，上半年所布局的投資標(biāo)的主要集中在長(zhǎng)租公寓、酒店及零售物業(yè)等與當(dāng)下消費(fèi)復(fù)蘇相關(guān)的資產(chǎn)類型。