“到佛羅里達(dá)去，那里的企業(yè)家是無(wú)冕之王，坐在黃昏中搖曳的棕櫚旁，還有那天邊漸漸消逝的金色光芒。日暮中，那月亮、太陽(yáng)與星辰，在蒼穹之上的閃耀無(wú)比輝煌?！?/p>

這是一位銀行家在1925年秋天寫(xiě)下的詩(shī)歌。詩(shī)的美景并不是對(duì)佛羅里達(dá)海岸熱帶風(fēng)情的贊美，而是對(duì)無(wú)數(shù)人在二十年代那段熾熱的房地產(chǎn)時(shí)期財(cái)富之夢(mèng)的頌揚(yáng)。

邁阿密的盛夏

1925年，邁阿密的夏天陽(yáng)光絢爛，炙熱的空氣中彌漫著喧囂與躁動(dòng)。

5年前的1920年，這個(gè)美國(guó)東南海岸的小城還是一個(gè)僅有3萬(wàn)人口、充滿(mǎn)悠閑和慵懶氣氛的旅游勝地，幾年后竟有7.5萬(wàn)人口在小城中涌動(dòng)。這其中有2.5萬(wàn)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其他的人則是多半與建筑和運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)相關(guān)。那時(shí)候，有多達(dá)2000多家房地產(chǎn)公司在這里注冊(cè)成立，整個(gè)城市儼然一個(gè)房地產(chǎn)交易所。

以任何一個(gè)時(shí)期的眼光來(lái)看，邁阿密都有著令人難以抗拒的魅力。這座城市位于美國(guó)佛羅里達(dá)州東南部，三面環(huán)海、物產(chǎn)豐富。由于地處熱帶，邁阿密的氣候溫暖、濕潤(rùn)，冬季溫度在18攝氏度左右，而夏季的高溫也不過(guò)29攝氏度。如此氣候宜人、風(fēng)景秀麗的城市，自然吸引著眾多游客和房產(chǎn)投資客的到來(lái)。

更何況，在二十年代，邁阿密當(dāng)局還大力扶持賭博產(chǎn)業(yè)，并且放松了禁酒令方面的管制（1920年開(kāi)始美國(guó)實(shí)施禁酒令，酒精類(lèi)飲品的制造、販賣(mài)和運(yùn)輸均被禁止，1933年該法案廢止）。這讓一戰(zhàn)之后的人們對(duì)此充滿(mǎn)了無(wú)限對(duì)自由和放縱的遐想。

媒體的宣傳則在進(jìn)一步刺激著人們對(duì)邁阿密房地產(chǎn)的需求。1925年的一個(gè)夏日，《邁阿密每日新聞報(bào)》就刊登了整整504頁(yè)房地產(chǎn)廣告。華麗的辭藻中，邁阿密被形容成“傳奇之城”“金發(fā)碧眼的都市女神”“世界樂(lè)土”“熱帶仙境”。火上澆油的，還有那些德高望重的社會(huì)精英。著名企業(yè)家艾菲爾德在公開(kāi)場(chǎng)合預(yù)言，邁阿密人口將在十年內(nèi)達(dá)到100萬(wàn)（實(shí)際上，二十年后的1945年，邁阿密人口僅僅達(dá)到了50萬(wàn)）。

誠(chéng)然，邁阿密有著得天獨(dú)厚的條件，但這不是其房地產(chǎn)暴漲的主要原因。汽車(chē)的普及，擴(kuò)大了人們的活動(dòng)半徑，催生了度假的需求，人們的遷徙也變得更加便利。

同時(shí)，整個(gè)二十年代信貸管制的放松，也讓人們有了充裕的資金。

都市經(jīng)濟(jì)的迅速繁榮所滋生的樂(lè)觀主義情緒，也同樣不容忽視。那些剛剛體驗(yàn)幾年都市生活的人們，很快就開(kāi)始厭倦煙霧彌漫、交通堵塞、按部就班的生活方式，轉(zhuǎn)而尋求一些記憶中或者想象中的明媚陽(yáng)光和恬靜生活。這種生活并非是傳統(tǒng)北美清教徒式的田園風(fēng)情，而最好是結(jié)合了歐洲傳統(tǒng)的精致與奢華，或者體現(xiàn)拉美風(fēng)情的浪漫與夢(mèng)幻。

這不正好就是邁阿密嗎？

創(chuàng)富的咒語(yǔ)

謹(jǐn)慎與沖動(dòng)同時(shí)蘊(yùn)藏在每一個(gè)人的心中——如同天使與惡魔，至于何時(shí)何地喚醒的是什么，則取決于彼時(shí)彼刻的人們聽(tīng)到了什么樣的咒語(yǔ)。

從邁阿密蔓延到整個(gè)佛羅里達(dá)州，進(jìn)而是東西海岸大都市的房地產(chǎn)泡沫，和歷史上的大部分泡沫一樣，在喚醒人們的貪婪和沖動(dòng)時(shí)，有著相似的咒語(yǔ)：

“一戰(zhàn)期間邁阿密海岸有一個(gè)地塊，當(dāng)時(shí)僅僅售價(jià)800美元，到了1924年卻買(mǎi)到了15萬(wàn)美元……，有位紐約的律師來(lái)邁阿密度假是花了24萬(wàn)美元買(mǎi)了棕櫚灘的狹長(zhǎng)地塊，到了1923年轉(zhuǎn)手買(mǎi)了80萬(wàn)美元，而如果他等到1925年的話會(huì)賣(mài)出400萬(wàn)美元的價(jià)格……，1896年一位窮困的老婦人用25美元買(mǎi)了一塊地，到了1925年，這塊地賣(mài)了150萬(wàn)美元……”

這些或真或假的傳聞，在報(bào)紙上、廣播上乃至人們的口耳相傳中持續(xù)擴(kuò)散。曾經(jīng)毫無(wú)購(gòu)買(mǎi)意愿的人們，也因此蠢蠢欲動(dòng)。

在街角咖啡廳里，大伙討論著價(jià)值上萬(wàn)美元的房產(chǎn)。周邊的空地上，是高高聳立的腳手架和蒸汽鏟車(chē)、挖泥機(jī)的隆隆作響的聲音。很多地塊還是沼澤地或荒灘，沒(méi)來(lái)得及進(jìn)行平整就被交易了多次。

這其中，較為小塊的住宅用地，往往在一兩天內(nèi)就會(huì)售光，而買(mǎi)家則僅僅憑借著地塊的位置和面積以及大致的價(jià)格就付下訂金。他們得到的，則是一張臨時(shí)契約性質(zhì)的收據(jù)。同時(shí)，賣(mài)家在地圖上相應(yīng)的位置打上“售出”的印章，一個(gè)房產(chǎn)交易就算完成。大部分交易的對(duì)象，是我們現(xiàn)在所謂的“期房”，而買(mǎi)家付款的時(shí)候所付出的也僅僅是價(jià)款的10%。并且，這10%的訂金的一部分，其實(shí)也可以通過(guò)一些消費(fèi)信貸公司拿到貸款來(lái)支付。買(mǎi)家們其實(shí)并沒(méi)有打算交易的最終完成，而是希望在最終付全款期限到來(lái)之前把這個(gè)契約轉(zhuǎn)手賣(mài)出去獲取差價(jià)。

就在這段房地產(chǎn)瘋狂的時(shí)期，全國(guó)各地的人們匯集于此，爭(zhēng)相以最快的速度進(jìn)入市場(chǎng)。四面八方來(lái)買(mǎi)房子的人們，經(jīng)常令通往邁阿密的公路上出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的堵塞。甚至有報(bào)道稱(chēng)，有人在堵車(chē)時(shí)看到了周?chē)?1個(gè)州的車(chē)牌照。很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，干脆等在路邊發(fā)放傳單并進(jìn)行簽約。外地來(lái)的買(mǎi)家，甚至來(lái)不及詳細(xì)了解自己買(mǎi)到的房子距離市中心“快馬可到”究竟是什么意思。

房地產(chǎn)契約在不停地流轉(zhuǎn)。在一輪又一輪的擊鼓傳花中，價(jià)格太高不要緊，入場(chǎng)太晚才是大問(wèn)題。因?yàn)闊o(wú)論價(jià)格多高，對(duì)于新手來(lái)說(shuō)都僅是一個(gè)起點(diǎn)。在任何一個(gè)高價(jià)位買(mǎi)房子的人，都在內(nèi)心期待著那些所謂的“有錢(qián)的運(yùn)動(dòng)員、游艇愛(ài)好者和其他昂貴項(xiàng)目的愛(ài)好者”或者是“住在金融界和企業(yè)界、引導(dǎo)時(shí)尚、掌控時(shí)局、出身高貴、喜愛(ài)休閑娛樂(lè)的跨國(guó)財(cái)閥們”或者是“逃離城市生活而向往安逸舒適的潮男潮女們”將來(lái)接盤(pán)。盡管這些人在哪里尚未可知，但至少可以給買(mǎi)家們一個(gè)關(guān)于未來(lái)需求的“想象空間”。

有了蓬勃的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們雄心勃勃地進(jìn)行超越時(shí)代的大手筆規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商德里克試圖打造一個(gè)地中海風(fēng)情的小鎮(zhèn)，其中包括兩千多棟住宅，還有商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院、公寓和俱樂(lè)部，以及林蔭大道和人工湖泊和碼頭。他的計(jì)劃所描繪的，不太像一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而更像是傳說(shuō)中的天堂。但是到了1930年大蕭條來(lái)臨的時(shí)候，這個(gè)計(jì)劃因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題而不得不擱淺?，F(xiàn)在矗立的巴爾的摩大酒店（Biltmore Hotel Coral Gables），就是當(dāng)時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃的一部分。

很多類(lèi)似的項(xiàng)目也紛紛開(kāi)始，比如約瑟夫·楊的海濱好萊塢工程，等等。這些地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在來(lái)看依然具有非?？茖W(xué)的規(guī)劃和精美的設(shè)計(jì)，只不過(guò)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)容量尚不足以支撐（現(xiàn)在的邁阿密擁有500多萬(wàn)人口，是1925年的接近70倍），難免歸于泡沫的命運(yùn)。

先到的崩盤(pán)

大蕭條來(lái)臨之前，房地產(chǎn)行業(yè)先于股市發(fā)生崩盤(pán)。

1926年年初，炒房客發(fā)現(xiàn)一些異樣。有人發(fā)現(xiàn)買(mǎi)自己房契的人無(wú)法支付全款，有人發(fā)現(xiàn)買(mǎi)家開(kāi)始觀望而不再著急訂購(gòu)。因?yàn)橹Ц队喗鹳?gòu)房的方法大面積普及，債務(wù)鏈條的開(kāi)始出現(xiàn)斷裂的跡象。

但真正壓垮這個(gè)債務(wù)鏈條的，則是一場(chǎng)颶風(fēng)。1926年9月18日早晨，颶風(fēng)在佛羅里達(dá)登陸，巨大的五桅鐵皮帆船被巨浪卷起拋到珊瑚閣（一個(gè)規(guī)劃精美的社區(qū)）的街頭，汽艇被砸到邁阿密的大街上。整個(gè)佛羅里達(dá)州有400多人因此而喪生，6300多人受傷，5萬(wàn)多人無(wú)家可歸。

這場(chǎng)颶風(fēng)，不僅讓整個(gè)佛羅里達(dá)州的版圖一片狼藉，更讓已經(jīng)狐疑彌漫的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)向暴跌。

大片房地產(chǎn)公司人去樓空，宏偉的工程有些還未完工就宣告破產(chǎn)。更有甚者，還未開(kāi)工就已經(jīng)破產(chǎn)。當(dāng)時(shí)有位記者亨利·維德拉在1928年的《民族》雜志中描述：“高速公路兩旁是廢棄的別墅，大門(mén)上粉刷的豪宅名字已經(jīng)斑駁脫落。鋪設(shè)了幾英里的水泥人行道旁，孤零零地立著光禿禿的路燈……原先要建造房屋的土地上雜草叢生，偏遠(yuǎn)的住宅小區(qū)空無(wú)一人”。

向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)放貸款的銀行，也隨著地產(chǎn)降溫而紛紛倒下。1928年，佛羅里達(dá)州共有31家銀行倒閉，到了1929年股市崩盤(pán)之前則增加到57家。地方政府的債券違約也不斷出現(xiàn)，西棕櫚灘、邁阿密等泡沫嚴(yán)重的區(qū)域，地方政府為各種公共設(shè)施改造融資所發(fā)行的市政債券此后大多無(wú)法償還。

泡沫的蔓延

佛羅里達(dá)州，特別是邁阿密地區(qū)的地產(chǎn)泡沫，成為整個(gè)二十年代房地產(chǎn)泡沫的縮影。根據(jù)有限的統(tǒng)計(jì)，佛羅里達(dá)州的房?jī)r(jià)從1920年到1927年年底上漲了38%，而后下跌了10%。最新的研究表明，房地產(chǎn)泡沫的范圍并不限于佛羅里達(dá)州，東西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的住宅價(jià)格和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，都出現(xiàn)了不同程度的暴漲和暴跌。例如，從1921年開(kāi)始一直到1926年底，紐約曼哈頓的平均房?jī)r(jià)上升了54%，此后兩年內(nèi)下跌了28%。

對(duì)于這段歷史，經(jīng)濟(jì)史學(xué)家弗雷德里克·艾倫曾經(jīng)有過(guò)如下評(píng)論：“以宏偉的計(jì)劃、荒唐的期許和華而不實(shí)的吹噓為基礎(chǔ)的土地價(jià)值，在長(zhǎng)期通貨緊縮的打擊下，不過(guò)是場(chǎng)可笑的經(jīng)濟(jì)騙局而已?！?/p>

（作者郝宴偉為山東大學(xué)（威海）商學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）