當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的主要癥結(jié)是空間上的供需錯(cuò)配。圖為2018年10月18日，西安，航拍高新六路與科技路十字附近的一處樓盤。 視覺中國(guó) 圖

寒冬未至，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻已感寒意。

58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年11月，受重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的67個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下降0.3%。另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，二手房方面，一二三線城市環(huán)比漲幅均出現(xiàn)下降；新房方面，一線漲幅持平、二線回落、三線微擴(kuò)。另一方面，購(gòu)房者信心指數(shù)也降至近兩年的最低點(diǎn)。12月，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告（2018）》顯示，10月，購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，為2017年1月以來最低點(diǎn)。

于是，房地產(chǎn)商又開始悄然以各種方式促銷，一夜之間，似乎之前一直被呼吁的控制房?jī)r(jià)又變成了“政府若不救市，房?jī)r(jià)就岌岌可?！钡木置妗目刂品?jī)r(jià)過快上漲，通過限制信貸和提高首付比例控制住房需求，到部分地區(qū)不允許開發(fā)商私自降價(jià)，地方政府仿佛又陷入了“房?jī)r(jià)上漲-控制需求-房?jī)r(jià)下跌-放松需求”的無解怪圈。調(diào)控需求似乎成了保證房?jī)r(jià)和緩上漲乃至于平穩(wěn)的“靈藥”。

然而，地方政府給當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的“病癥”開出的藥方可能并非完全“對(duì)癥下藥”，更勿論“藥到病除”。因?yàn)椋?strong>中國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)的根本問題不在于短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲還是下跌，因?yàn)楫?dāng)前的需求是被控制的；真正問題在于，住房供給和住房需求的空間錯(cuò)配。也就是說，在有住房需求的地方，住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上；在住房需求小的地方，住房供給卻在持續(xù)增加。

事實(shí)上，盡管業(yè)內(nèi)一般都認(rèn)為，全國(guó)樓市已進(jìn)入下行通道，住房向理性居住需求回歸，但從整體趨勢(shì)上看，當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)還在持續(xù)上漲，只不過漲幅回落了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城市數(shù)據(jù)顯示，2018年1月至11月，平均來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅比去年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。11月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比甚至還微漲了0.3%。

而且地區(qū)之間的差異也在擴(kuò)大。上述《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告（2018）》也提到，短期內(nèi)，一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速會(huì)進(jìn)一步下降，而少部分房?jī)r(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。這種房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化，背后是土地供給扭曲的結(jié)果。

根據(jù)我們最新的一項(xiàng)研究，土地供給的空間扭曲是中國(guó)房?jī)r(jià)區(qū)域分化擴(kuò)大的根源。

一、土地供給的空間錯(cuò)配

2003年至今，中國(guó)的土地管理政策側(cè)重于以土地資源的配置促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以2003年清理整頓開發(fā)區(qū)為起點(diǎn)，中央不斷加強(qiáng)對(duì)土地的宏觀調(diào)控。2004年中央明確提出要加強(qiáng)土地參與宏觀調(diào)控的能力，建設(shè)用地指標(biāo)成為國(guó)家支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后地區(qū)的重要手段。

于是，我們發(fā)現(xiàn)，2003年后，在建設(shè)用地供給上，越來越多的指標(biāo)分配到了中西部地區(qū)（見圖1），到2014年，中西部地區(qū)的土地供給占全國(guó)比重已經(jīng)接近60%。依據(jù)2016年調(diào)整的《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020）》，到2020年，新增建設(shè)用地中的65%將被配置到中西部地區(qū)。

2003至2014年，中西部地區(qū)的建設(shè)用地供給占全國(guó)比重增加了30個(gè)百分點(diǎn)，這30個(gè)百分點(diǎn)是一個(gè)什么概念？相當(dāng)于中西部地區(qū)的建設(shè)用地增加了8000多平方公里?？梢源騻€(gè)簡(jiǎn)單直觀的比方。我們知道中國(guó)建設(shè)了很多新城，這些新城面積的中位數(shù)大約在40平方公里，那么增加8000多平方公里的土地，大概相當(dāng)于建設(shè)了200個(gè)新城。

但是，從人口數(shù)量上看，在這期間東部地區(qū)比中西部地區(qū)人口大概多增加了近5000萬。中西部地區(qū)的人口持續(xù)流出。不難想象，在一個(gè)人口大量流出的地方，增加那么多的土地供給是缺少基本需求支撐的。單看指標(biāo)，長(zhǎng)期土地利用規(guī)劃中的中西部建設(shè)用地供給占比達(dá)到65%的目標(biāo)有望圓滿完成，但這帶來的經(jīng)濟(jì)效率問題卻十分嚴(yán)重。因?yàn)椋?strong>建設(shè)用地指標(biāo)向中西部地區(qū)傾斜，意味著在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地利用效率更高的沿海地區(qū)，特別是北京、上海這樣的一線大城市，建設(shè)用地指標(biāo)相對(duì)收緊了。

二、土地供給的空間錯(cuò)配與房?jī)r(jià)的區(qū)域分化

進(jìn)一步按照2003年前后建設(shè)用地供給占全國(guó)比重的變化對(duì)全國(guó)城市進(jìn)行分組（見圖2），有利于我們更仔細(xì)分辨城市建設(shè)用地供給變化趨勢(shì)。

對(duì)比兩個(gè)組別在2001至2013年的建設(shè)用地出讓數(shù)據(jù)可以看出，在建設(shè)用地供給收緊地區(qū)，城市建設(shè)用地供給自2003年起開始出現(xiàn)快速下降。在建設(shè)用地供給放松地區(qū)，城市建設(shè)用地供給自2003年后逐漸超越收緊地區(qū)，到2013年，放松組別城市的建設(shè)用地供給已經(jīng)比收緊組別高出1.5倍。那些建設(shè)用地供給被收緊的城市主要是一線城市和一些大城市，這些城市吸納了更多的人口流入，但是土地供應(yīng)卻相對(duì)減少了。而在政府的供地中，用于建設(shè)住宅的比例又比較低。所以不難想象，在建設(shè)用地供給收緊的城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲。

我們的研究還比較了這兩個(gè)組別的城市2001至2013年間由于建設(shè)用地供給變化導(dǎo)致的房?jī)r(jià)差異（見圖3）。

一個(gè)非常明顯的趨勢(shì)是，在2003年后，建設(shè)用地供給收緊組別的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲，2003至2013年間，兩個(gè)組別的城市因?yàn)榻ㄔO(shè)用地供給差異帶來的房?jī)r(jià)差距，平均每年為10.6%。而二者在2003年之前并沒有顯著的差異。這說明，在那些建設(shè)用地供給收緊的大城市，其房?jī)r(jià)上漲，除了部分是需求因素所致之外，供給因素特別是建設(shè)用地供給不足，也非常重要。

另外，房?jī)r(jià)收入比也經(jīng)常被用作比較房?jī)r(jià)高低的相對(duì)指標(biāo)。我們?cè)谘芯恐幸脖容^了建設(shè)用地供給收緊和放松地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比。我們的研究發(fā)現(xiàn)，在2003年后建設(shè)用地供給逐步收緊的地區(qū)，房?jī)r(jià)收入比也出現(xiàn)了上升；而在建設(shè)用地供給放松的地區(qū)，房?jī)r(jià)收入比保持相對(duì)的穩(wěn)定，甚至略有下降。但是在2003年以前，兩個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比基本上保持了同步下降的趨勢(shì)。（見圖4）

這說明，在建設(shè)用地供給收緊的地區(qū)，城市房?jī)r(jià)的上漲速度超過了職工工資的上漲，從而推高了這些城市的房?jī)r(jià)收入比。而在建設(shè)用地供給放松的地區(qū)，由于建設(shè)用地供應(yīng)充分甚至過剩，城市房?jī)r(jià)的水平和職工工資水平基本保持同步，房?jī)r(jià)收入比就相對(duì)穩(wěn)定。房?jī)r(jià)收入比的上升意味著城市生活成本的提高，而根據(jù)我們的研究，這一類生活成本的提高恰恰是建設(shè)用地供給不足導(dǎo)致的。

我們將地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差異的原因歸結(jié)為土地需求和供給的空間錯(cuò)配。因?yàn)閺某鞘锌矗ㄔO(shè)用地供給收緊的地區(qū)主要是人口流入地。這體現(xiàn)了歷來政策上對(duì)大城市特別是一線大城市的控制和人口流入的限制。在人口流入、建設(shè)用地供給減少的情況下，能夠用來建設(shè)住房的土地?cái)?shù)量相對(duì)就也變得更少了。這導(dǎo)致這些地區(qū)的住房供給能力不足，顯然就會(huì)推動(dòng)這些城市的房?jī)r(jià)上漲，推高這些城市的生活成本，使得這些城市的競(jìng)爭(zhēng)力和宜居性下降。

概括我們的研究，可以說當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的主要癥結(jié)是空間上的供需錯(cuò)配。而當(dāng)前的調(diào)控手段受制于地方政府對(duì)土地收入的依賴，往往重視控制需求而輕視增加住房供給。無論是“逃離北上廣”還是“逃回北上廣”，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為人們選擇在哪個(gè)城市實(shí)現(xiàn)美好生活的重要考慮因素。但是，厘清城市房?jī)r(jià)特別是那些吸引人口流入的城市的房?jī)r(jià)，哪些是需求等市場(chǎng)因素導(dǎo)致的上漲，哪些是因?yàn)檎呱贤恋毓┙o空間錯(cuò)配導(dǎo)致的上漲，從而采取有效措施，才是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策根本的著力點(diǎn)。

三、本研究的政策啟示

我們的研究對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)調(diào)控依然有相當(dāng)重要的啟示。解決中國(guó)房?jī)r(jià)的問題，我們認(rèn)為要具有空間的視角，概括地講，可以從三個(gè)方面入手。

首先，要做好空間的“加”“減”法。對(duì)于土地供給受到限制的地區(qū)而言，這些地區(qū)房?jī)r(jià)調(diào)控應(yīng)該注意的是增加供給，而不是限制需求，要在住房供給上做加法；而土地供給過剩的地區(qū)，這些地區(qū)要注意房?jī)r(jià)的波動(dòng)，減少土地供給，因?yàn)檫@些地區(qū)的人口在流出，要在住房供給上做減法，避免土地浪費(fèi)。應(yīng)該重新考慮區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展中資源配置的手段。土地供給的一個(gè)基本原則應(yīng)該是人到哪去，建設(shè)用地指標(biāo)也給到哪里。

第二，要給城市內(nèi)部的土地用途轉(zhuǎn)換“松綁”。當(dāng)前對(duì)土地用途的管制過嚴(yán)，土地用途之間的調(diào)整不能靈活適應(yīng)市場(chǎng)需求。應(yīng)當(dāng)允許土地用途的轉(zhuǎn)換，特別是允許低效率的工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為居住用地，這樣大城市可以提供更多的居住用地。

第三，在中長(zhǎng)期，要逐漸降低地方政府對(duì)土地收入的依賴。房?jī)r(jià)的波動(dòng)直接關(guān)系到土地市場(chǎng)的冷熱。如果一個(gè)地方一半以上的財(cái)政收入依賴土地出讓，你很難想象該地會(huì)有動(dòng)力去通過增加住房供給降低房?jī)r(jià)。因此，有必要通過諸如房產(chǎn)稅等稅收制度的改革，減輕地方對(duì)土地出讓的依賴。另外，要多渠道增加住房供給，比如集體建設(shè)用地入市，而不僅僅局限于政府的土地出讓。

最后，非常值得追問的一點(diǎn)是：決策者調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年了，有沒有搞清調(diào)控的目的是什么？需要厘清的事實(shí)是，調(diào)控房?jī)r(jià)本身是手段而不是目的，房地產(chǎn)調(diào)控的目的應(yīng)該是為住房需求者提供住房供給。脫離了這個(gè)目的的房?jī)r(jià)調(diào)控只能是“揚(yáng)湯止沸”。

（本文原刊于《世界經(jīng)濟(jì)》2018年第10期，原題“供需錯(cuò)配：解開中國(guó)房?jī)r(jià)分化之謎”。由作者進(jìn)行大篇幅簡(jiǎn)化和改寫，具體技術(shù)細(xì)節(jié)請(qǐng)參考原文。）