出品/壹覽商業(yè)

作者/李彥

編輯/木魚

貝殼找房2023年的回暖反彈并沒能延續(xù)到2024年。

5月23日，貝殼控股（下稱貝殼）公布了2024年Q1財報：

今年第一季度，貝殼凈收入164億元，同比下滑19.2%；經營利潤僅有1185萬元，較之2023年同期的29.78億元大幅減少，凈利潤同比下跌84%，靠著利息收入撐到了4.32億元。

而就在兩個月前，貝殼的2023年報卻頗為亮眼：2023年，貝殼全年凈收入778億元，同比增長28.2%，經調整凈利潤98億元，凈利潤58.9億元，扭轉了過去兩年（2021-2022）連虧的局面。

從整體市場來看，2023年，被許多人稱為房地產行業(yè)的“轉折年”。這一年，房地產供求關系發(fā)生重大變化，行業(yè)進入了深度調整周期。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年房地產用地、開發(fā)投資、商品房銷售額均呈下降趨勢。

在這樣的背景下，“居住服務平臺第一股”貝殼卻一路高歌，除了存量房業(yè)務、新房業(yè)務穩(wěn)步增長之外，家裝家居業(yè)務及其他新興業(yè)務均獲得兩位數(shù)大幅增長。

作為行業(yè)的下游服務商，貝殼憑借其獨有的商業(yè)模式，在2023年展現(xiàn)出了強大的賺錢能力。那么，行業(yè)下行背景之下，貝殼憑什么能賺到錢？去年能賺到的錢，今年又為什么賺不到了？貝殼找房，未來還能賺到錢嗎？

左暉建“理想國”、彭永東造路

如果說左暉創(chuàng)立的鏈家是一個傳統(tǒng)房產經紀連鎖企業(yè)，那么其創(chuàng)立的貝殼找房就是一家房地產行業(yè)數(shù)據(jù)最完善的信息公司，也更像一個“理想國”。

貝殼能賺錢，靠的是握在手里的資源。這個資源指的是：房產資源、經紀人資源、客戶資源。

房產資源，核心在“真房源”。據(jù)《南方周末》報道，早在2004年左右，左暉就說要用軟硬件系統(tǒng)把后臺數(shù)據(jù)集中起來，讓每一個中介能看到真實房源。在左暉看來，如果有強大的中后臺力量，中介就會成為一個受人尊敬的職業(yè)。

2012年，鏈家開始在全國推行“真房源”。左暉在微博曾發(fā)文解釋：鏈家怎么知道北京有五百多萬套存量房？就是“數(shù)出來的”，“堅定去‘數(shù)’加上還不錯的IT能力，就會讓我們知道北京16個區(qū)縣除了密懷平延和房門的一部分外，共有162個商圈9510個盤86427棟座65000余類戶型5185005套存量住宅?！?/p>

數(shù)出房源、核對真實房源，掌握了“真房源”這一核心資產，鏈家的野心也越來越大。

2015年起，鏈家開啟一系列并購，先后收購了成都伊誠、廣東德佑等多地房產中介，成功從北京走向了全國。

2018年，由聯(lián)合創(chuàng)始人彭永東負責的項目貝殼找房上線，手握多個房產中介商的鏈家，將所有的“真房源”數(shù)據(jù)導入了這一平臺，開始推行全行業(yè)的基礎設施。

“真房源”與房產經紀人，總是以一體的形式出現(xiàn)。于是，貝殼找房的房產經紀人規(guī)模也逐步擴大。據(jù)財報顯示，截至今年第一季度，貝殼擁有44萬房產經紀人，其中，活躍經紀人數(shù)量近40萬。

44萬房產經紀人與“真房源”體系，打破了房地產圈原有的開放商-建材供應商-中介的鄙視鏈，以一種信息平臺的姿態(tài)，化“鏈”為“環(huán)”，打通了房源、中介、客源三端。

壹覽商業(yè)從多位房產中介處了解到，貝殼找房平臺的傭金分配分為房源方與客源方兩大板塊。其中房源方分為房源錄入方、房源維護人、房源實勘人、委托備案人、鑰匙管理人五大角色，具體來看，房源錄入方更多承擔最初開拓市場的角色，將分配到傭金的10%，房源維護人更多承擔銷售角色，能分配到傭金的20%，后三者則分別分配到3%、3%、5%。同一人可擔任多個角色，因此，房源方單人最高分配抽傭可達近40%。

客源方則包括客源推薦人、客源成交人、客源合作助攻人、客源首看人、交易顧問等五個角色，同一人可擔任多角色，各自分配剩余傭金。

在這背后，貝殼找房作為一個平臺，一頭賺開發(fā)商的預付傭金，幫其攬客，一頭賺中介們的平臺服務費、加盟服務費。

在此商業(yè)模式下，貝殼集團市值一路攀升。

2021年5月20日，左暉去世，彼時，貝殼找房的市值超600億美元，超越了中國任何一個開發(fā)商。

彭永東接過了左暉這一棒。

如果說左暉創(chuàng)立了貝殼找房這一房產行業(yè)的“理想國”，彭永東必然是那位打地基、造路的關鍵人物。2010年，彭永東受左暉邀請加入鏈家，負責線上信息平臺“鏈家在線”業(yè)務。此后幾年，彭永東都穩(wěn)坐著貝殼“二把手”之位。2014年，彭永東牽頭開展貝殼這一項目，決心要做一個“中介行業(yè)的開放平臺?！贝撕?，彭永東推行“預付傭”模式，以防開發(fā)商出險帶來傭金“壞賬”風險。

正如上文所言，此后幾年，憑借對“真房源”體系的執(zhí)著追求，彭永東助力左暉做成并做大了鏈家以及貝殼找房。在左暉去世之后，彭永東更是發(fā)揮其“造路”的能力，不斷在為貝殼找房尋找新的增量。

2021年7月，貝殼宣布收購華東區(qū)域知名裝企圣都家裝，并在隨后提出“一體兩翼”布局戰(zhàn)略?！耙惑w”的房產經紀事業(yè)線是左暉的遺產，整裝家居和惠居則是彭永東探索的“新路”。

2023年，彭永東又將這一戰(zhàn)略更新為“一體三翼”。把觸角向行業(yè)上游延伸，提供數(shù)據(jù)驅動型住宅開發(fā)服務的貝好家成為了新增的那一翼。據(jù)了解，貝好家的思路是輕度參與地產項目，讓項目產品設計更符合客戶需要。

將目光拉回到當下。整個房地產行業(yè)進入深度調整周期下，彭永東的“一體三翼”，也正面臨挑戰(zhàn)。

“一體”承壓

彭永東的“一體三翼”，正是貝殼旗下的四大業(yè)務線：經紀事業(yè)線、整裝事業(yè)線、惠居事業(yè)線、貝好家事業(yè)線。分別對應：新房和二手房經紀、家裝、租賃業(yè)務、房地產開發(fā)。

壹覽商業(yè)比對過去五季度貝殼找房整體營收情況與房地產行業(yè)大盤數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新房和二手房市場成交量的漲跌對貝殼找房的沖擊雖未動其根基，卻正在“溫水煮青蛙”。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年，全國房地產開發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%；全國商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，銷售額創(chuàng)2016年以來新低。同時，全國二手房網簽成交7.1億平方米，達到歷史峰值，同比增長42.6%。

2023年，貝殼找房GTV（總交易額）同比增長20.44%，達到了3.14萬億元，增長主要來自于二手房交易額，同比上漲28.64%至2.03萬億元，新房交易額僅增長6.65%。

從營收來看，貝殼找房收入增長28.2%至778億元，毛利增長57.25%至217億元。實現(xiàn)上市以來首次虧轉盈，凈利潤為58.9億元，經調整凈利潤暴漲244.64%至97.98億元。

 從營收結構來看，存量房與新房經紀依舊是貝殼的營收大盤。與此同時，家裝家居業(yè)務等其他新興業(yè)務營收數(shù)據(jù)也在逐季提升。分拆各業(yè)務后，貝殼的營收凈利雙降的原因也更為清晰。

一方面，2023年二手房市場的火熱幫助貝殼大盤平穩(wěn)度過下行周期，但存量時代，新房供應不跟上，二手房成交量的逐步下滑終會反饋到貝殼的財報上：存量房業(yè)務占總營收比例縮小，從2023年Q1的45.28%跌至2024年Q1的34.97%。

另一方面，新房的供應量減少給貝殼業(yè)務帶來的影響更為直觀。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年1—4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%。貝殼的新房經紀業(yè)務營收從2023年Q1的84.04億同比減少41.49%至2024年Q1的49.17億，業(yè)務占總營收比例也從2023年Q1的41.44%跌至2024年Q1的30.02%。

與此同時，整個2023年，將營收大盤補穩(wěn)的卻是家裝家居等新興業(yè)務。2023年Q1，除存量房及新房經濟業(yè)務外的新興業(yè)務們占營收總比例僅13.28%，2024年Q1，該比例到達35.01%，增長近三倍。

2023全年，家裝家居業(yè)務及新興業(yè)務及其他交易總額逐季度攀升。直到2024年Q1，新興業(yè)務們停下了增長的腳步。

“三翼”羽翼未成

目前來看，貝殼找房的“三翼”雖然在營收占比中走高，卻仍羽翼未成，面對挑戰(zhàn)。

房地產開發(fā)業(yè)務是貝殼商業(yè)版圖中最“重”的一塊業(yè)務，也是最新的一塊業(yè)務。目前還未產出任何實質性的結果，難以判斷具體業(yè)務的布局進展。然而，房地產開發(fā)涉及的資金規(guī)模龐大，往往面臨周期長、風險高的挑戰(zhàn)。盡管貝殼聲稱擁有數(shù)百億元的現(xiàn)金及等價物，但面對如此巨量且持續(xù)性房產資金投入要求，顯然需要審時度勢的。

租賃業(yè)務在2024年Q1第一次披露了具體數(shù)據(jù)：單季度營收26.25億，接近存量房業(yè)務一半，同比增長達189.3%。截止至一季度末，貝殼省心租在管房源規(guī)模達到24萬套，而去年同期僅有9萬套，其中集中式長租公寓在管規(guī)模超過1.1萬套，去年同期為7000套。

從規(guī)模來看，租賃是貝殼當下增速最快的一塊業(yè)務，卻也是外界爭議最大的一塊業(yè)務。快速的擴張對貝殼找房的服務品質也提出了更高的要求。壹覽商業(yè)發(fā)現(xiàn)，在黑貓投訴平臺，關于貝殼找房的投訴原因過半集中于租房問題。房源質量差、中介不作為等成為了消費者投訴的關鍵詞。顯然，在租房業(yè)務上，貝殼找房的“質”還未跟上“量”的提升。

從目前來看，家居裝修業(yè)務是三者中走的最穩(wěn)的一“翼”。2024年Q1，家裝業(yè)務合同額達到33.9億元，同比增長26%，收入規(guī)模達到了24.1億元，同比增長71%。

公開資料顯示，2017年，早在鏈家還未升級到貝殼的時期，鏈家就已經約談了許多裝企來了解家裝行業(yè)的生態(tài)邏輯。此后幾年，鏈家先后通過投資及合作的形式，試水過套餐型整裝、獨立設計業(yè)務和半包施工業(yè)務。升級為貝殼之后，貝殼又收購了圣都家裝、愛空間，并在成都設立了“貝殼美家”建材家居館。

在壹覽商業(yè)看來，貝殼的家居家裝業(yè)務，較房產經紀及房產租賃相比，差的一環(huán)是：統(tǒng)一以及規(guī)?；墓芾?。貝殼自營的被窩整裝，與其收購的圣都及愛空間，分別具有獨立的服務管控體系，想要統(tǒng)一規(guī)范還需要時間。

最后

母庸置疑的是，手握最多真房源的貝殼找房，在左暉時代就打下了很好的底子，彭永東也抓住了行業(yè)上行階段的紅利，做大基本盤，發(fā)展新業(yè)務，使貝殼的老底足夠支撐其穿越周期。

但同時，貝殼也不能再過“吃老本”的日子了。

一方面，包括深圳、北京、杭州在內的城市近年來逐步推出了自己的官方二手房交易信息平臺，一定程度擠壓了中介的生存空間。另一方面，房地產行業(yè)的調整期還未觸底，未來給貝殼主營業(yè)務帶來的影響仍是未知數(shù)。

正因此，貝殼新業(yè)務的發(fā)展愈發(fā)成為行業(yè)關注的焦點。

無論是房地產開發(fā)，房產租賃又或是家居裝修，都屬于貝殼原有業(yè)務的上下游范疇，也都曾只是左暉“理想國”中的一磚一瓦。如今，新興業(yè)務在貝殼商業(yè)版圖中的占比逐步提升，彭永東將這一磚一瓦逐建變成了地基。只是這地基是否扎實，還需更多時間驗證。