5月30日，上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路565弄21-22號、23號、24-25號舊住房綜合改造項目二輪簽約啟動首日，迎來了100%簽約生效。

復(fù)興中路565弄21-22號、23號、24-25號舊住房綜合改造項目二輪簽約首日生效。澎湃新聞記者 李菁 攝

當(dāng)日，澎湃新聞（thepaper.cn）記者從黃浦區(qū)獲悉，該項目系《黃浦區(qū)舊住房成套改造和拆除重建操作規(guī)程(試行)》（以下簡稱《操作規(guī)程》）出臺后的首個項目，同時也是黃浦首個在歷史風(fēng)貌區(qū)推進(jìn)的舊住房改造項目。

在黃浦區(qū)房管局、瑞金二路街道、永業(yè)集團(tuán)的共同努力下，該項目創(chuàng)造了上海市舊住房成套改造“三項新紀(jì)錄”，分別是：居民參與度達(dá)到一輪意愿征詢和二輪簽約兩個100%同意、舊住房改造項目一輪征詢生效至二輪簽約生效僅用52天、二輪簽約首日即實(shí)現(xiàn)100%。

簽約數(shù)據(jù)。黃浦區(qū) 供圖

復(fù)興中路565弄21-22號、23號、24-25號位于瑞金二路以東，復(fù)興中路以南，思南路以西，瑞金醫(yī)院以北，屬于野花園小區(qū)內(nèi)的3幢4-5層的不成套職工住宅。該批房屋建造于上世紀(jì)五六十年代，戶均使用面積在10-15平方米，房屋結(jié)構(gòu)較差，居住空間擁擠，內(nèi)部廚衛(wèi)合用，小區(qū)配套不完善，整體居住品質(zhì)較低。

改造方案將運(yùn)用填平建筑凹處、局部東擴(kuò)、南擴(kuò)的方式，“一戶不抽”，家家戶戶全部成套后原地安置，還將增加獨(dú)立廚衛(wèi)空間。

住了30多年的“家”要煥新

屋里曬不到太陽、老鼠蒼蠅經(jīng)常出沒、黃梅天家里潮濕到能滴水……這是21號樓居民潘阿姨30多年的生活日常。

“盼了很多年，今年終于盼到了?！钡弥脑旌?，潘阿姨開心得都睡不著覺，“這樣的苦日子終于熬到頭了。改造后，我們不僅環(huán)境好了，生活質(zhì)量也更高了?！倍喩Ш?，潘阿姨和老鄰居們也早早地開始了家里的整理和打包事宜，“有些舊的家具，能扔的就扔了，新生活就要有新的樣子?！?/p>

“真心感謝政府，”24號樓的徐阿姨激動地表示，“老伴患有高血壓多年，樓里還在用公用的蹲坑廁所，每次用，就怕他出事，站不起來?！备脑旌?，不僅廚衛(wèi)獨(dú)用了，上上下下還有了電梯，“我們都盼著回遷那一天，幸福指數(shù)肯定比現(xiàn)在高很多?！?/p>

該小區(qū)內(nèi)像潘阿姨、徐阿姨這樣的改造居民一共142戶，大部分居住空間在10-15平方米左右，沒有獨(dú)用的廚房和衛(wèi)生間，屬于典型的“老破小”。雖然該地塊地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，但人口結(jié)構(gòu)老年化嚴(yán)重，居住空間非常局促，居民們盼改善的意愿非常迫切。

項目內(nèi)的房屋。黃浦區(qū) 供圖

2023年，黃浦區(qū)房管局牽頭啟動了“復(fù)興中路565弄項目”的前期研究工作。經(jīng)第三方專業(yè)單位及區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門評估認(rèn)定，擬采取原址改建方式實(shí)施改造。改造后，將在原居住面積不減少的前提下，通過局部加層、擴(kuò)建的方式為每戶居民配備獨(dú)用的廚衛(wèi)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)套內(nèi)成套；同時，將加裝電梯、增設(shè)地下非機(jī)動車庫，完善相關(guān)配套。

“量體裁衣”，原地安置“一戶不抽”

“在前期意愿征詢過程中，不少居民表示，老房交通、就醫(yī)方便，不愿意抽戶后異地安置，只愿意接受改造后回搬?！必?fù)責(zé)實(shí)施此次改造的永業(yè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)榭臻g有限，又要滿足所有居民原地安置，做到一戶不抽，還要增加獨(dú)立廚衛(wèi)空間，增量面積哪里來？復(fù)興中路565弄綜合改造難度可不小。

黃浦區(qū)規(guī)劃資源部門提前介入，反復(fù)研究，在房屋間距已近乎規(guī)范極限的現(xiàn)狀下，巧妙運(yùn)用填平建筑凹處、局部東擴(kuò)、南擴(kuò)的方式，最終實(shí)現(xiàn)了“一戶不抽”，家家戶戶全部成套后原地安置。改造后，142戶居民中有103戶實(shí)現(xiàn)了原位安置，其余32戶為同幢同層安置，2戶為同幢異層，僅有5戶為異幢，且均為優(yōu)化安置，保障了居民的權(quán)益。

同時，黃浦區(qū)規(guī)劃資源部門還積極與市規(guī)資部門協(xié)調(diào)通過詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施深化方式提高審批效率，較常規(guī)調(diào)整控規(guī)縮短了三到四個月時間。

“我們盡力為每戶居民提供設(shè)計方案的‘最優(yōu)解’?！痹O(shè)計方介紹，比如，23號樓內(nèi)原先的走廊兩側(cè)為合用廚衛(wèi)和居民房間，兩端分別連著墻體和入戶門，不僅采光差，通風(fēng)也不佳。于是，設(shè)計師將提升整幢樓的通風(fēng)性能作為一個重要的因素進(jìn)行同步考慮，最終在確保房屋外輪廓滿足規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上，巧妙通過樓內(nèi)部的布局設(shè)計，將走廊的部分與外墻相連，并在北側(cè)開窗，解決了樓內(nèi)的通風(fēng)問題，改善了居民的室內(nèi)外居住環(huán)境。

又如，一戶居民原為一證兩室戶，但兩個房間原本處在同層斜對角的位置，空間逼仄。按照政策，一證居民只能配備一套獨(dú)用廚衛(wèi)，為了最大程度提高居民的居住體驗(yàn)，對口該戶居民的工作小組主動對接設(shè)計團(tuán)隊，通過同層的協(xié)調(diào)移位和巧妙的空間設(shè)計，將改造后的兩間房間整合為一套帶有獨(dú)用廚衛(wèi)的“南北通”兩室戶，為一家人創(chuàng)造了舒適與開闊的居住環(huán)境?！拔覀冊跐M足政策詳規(guī)的基礎(chǔ)上，盡最大努力地完善方案，提升居民的獲得感?！?/p>

首次實(shí)踐“同一地塊，兩種模式”

由于項目位于衡復(fù)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)內(nèi)，永業(yè)集團(tuán)堅持改善民生和保護(hù)發(fā)展并重的原則，制定了施工保護(hù)方案，確保不破壞周圍的歷史建筑。

針對北側(cè)的一幢優(yōu)秀歷史建筑，為更好地實(shí)現(xiàn)居民獲益度均衡，永業(yè)集團(tuán)在全市首次實(shí)踐“同一地塊，兩種模式”的成套改造路徑：一方面，針對老舊房屋設(shè)施老化、漏水等問題進(jìn)行改造，在有條件的樓層增設(shè)獨(dú)用廚衛(wèi)，提高居住環(huán)境和質(zhì)量；另一方面，對歷史建筑進(jìn)行修繕，聯(lián)合瑞金二路街道推進(jìn)社區(qū)微更新、美麗家園等項目落地，讓街道煥新顏。

黃浦房管局、永業(yè)集團(tuán)會同區(qū)規(guī)劃資源局，還邀請市規(guī)資部門對項目進(jìn)行了方案咨詢，明確外立面采取真石漆和涂料相組合的材質(zhì)，局部使用仿磚涂料，與周邊歷史建筑的紅色面磚相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了保護(hù)與利用的統(tǒng)一，既滿足了現(xiàn)代化需求，又兼顧了歷史，還保持了整體風(fēng)貌的一致。

作為2024年黃浦區(qū)第一個小梁薄板房改造項目，也是第一個在封閉小區(qū)有限空間內(nèi)原址改建的舊住房綜合改造項目，復(fù)興中路565弄21-22號、23號、24-25號舊住房綜合改造項目在跑出“加速度”的同時，也為黃浦正在全力以赴的“兩舊改造”提供了新“樣板”。