上海楊浦，科幻感的商業(yè)街區(qū)亮燈，成為周邊科技及快消等辦公人群
Gap Hour時(shí)的消費(fèi)地

一年之計(jì)在于春。

今年開(kāi)春后，我明顯感受到了一輪新的市場(chǎng)熱度。從3月開(kāi)始，各種行業(yè)會(huì)議、論壇活動(dòng)如雨后春筍。各地政府、各大企業(yè)的工作引擎快速拉滿(mǎn)，紛紛開(kāi)始“上節(jié)奏”。

不過(guò)，今年市場(chǎng)節(jié)奏的切換比我預(yù)期得還要快。雖然地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖尚待時(shí)日，但以“資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”模式為核心的一股新增長(zhǎng)動(dòng)能，卻是熱度高漲。

而這種轉(zhuǎn)型背后暗合了一條政策主線(xiàn)：那就是2024年是“消費(fèi)促進(jìn)年”。從我對(duì)政策研讀的心得來(lái)看，

創(chuàng)造新的消費(fèi)場(chǎng)景；

實(shí)現(xiàn)家電汽車(chē)的以舊換新；

振興以旅游、文娛、康養(yǎng)、教育為核心的服務(wù)業(yè)消費(fèi)；

這些都是消費(fèi)促進(jìn)的“關(guān)鍵環(huán)節(jié)”。

那么，面對(duì)這樣的時(shí)局，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有怎樣的熱點(diǎn)呢？我想總結(jié)下來(lái)就兩個(gè)特點(diǎn)：

第一，從增量時(shí)代變成了存量時(shí)代，從暴利時(shí)代走向微利時(shí)代。

第二，面對(duì)過(guò)剩的資產(chǎn)供給，多數(shù)企業(yè)的戰(zhàn)略重心從重投資轉(zhuǎn)為重運(yùn)營(yíng)。

夯實(shí)過(guò)去投資的質(zhì)量，筑牢實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，就是這兩年的主旋律。

如果我們從“高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”這個(gè)視角來(lái)看，以資產(chǎn)回報(bào)率為核心標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，無(wú)論是各種傳統(tǒng)古鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、已成型的景區(qū)，還是城市商業(yè)，歷史文化街區(qū)等等，雖然數(shù)量已經(jīng)足夠多，但經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)回報(bào)率卻是大不如人意。

我們來(lái)看下面一組數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)REITs指數(shù)之零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》，平安證券研究所

根據(jù)平安證券的調(diào)研分析，資本市場(chǎng)投資人普遍接受的購(gòu)物中心資本化率（資本化率=運(yùn)營(yíng)凈收益/當(dāng)期資產(chǎn)價(jià)值）在4.5%~6.8%之間。

其實(shí)不僅是購(gòu)物中心，這個(gè)數(shù)據(jù)同樣適用于各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)價(jià)。

如果一個(gè)資產(chǎn)的資本化率能超越這個(gè)數(shù)據(jù)，這個(gè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和盈利能力就是有吸引力的，它就會(huì)受到大量資本的追捧。而反之，如果低于這個(gè)數(shù)據(jù)，要么就是要盡快優(yōu)化，要么就會(huì)被市場(chǎng)拋棄。

其實(shí)，當(dāng)前很多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)差的背后，就是一個(gè)問(wèn)題：過(guò)往的供給不能滿(mǎn)足時(shí)下的需求，這種供需錯(cuò)配就形成了“過(guò)?！薄?/p>

既然過(guò)剩已經(jīng)形成，消除這種過(guò)剩的秘訣就是尋找到新的市場(chǎng)需求。那么當(dāng)前的新需求到底是什么？

我們來(lái)看下面這張表。

主要國(guó)家居民消費(fèi)支出細(xì)分項(xiàng)比例；來(lái)源：國(guó)泰君安證券

根據(jù)國(guó)泰君安證券的研究，中國(guó)在居住類(lèi)消費(fèi)比例在主要全球經(jīng)濟(jì)體中最高，而教育文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)又明顯低于世界各主要經(jīng)濟(jì)體。所以提升文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)，這就是未來(lái)的新市場(chǎng)格局。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，對(duì)于企業(yè)就意味著機(jī)會(huì)。那么，時(shí)下主要的機(jī)會(huì)點(diǎn)又主要集中在哪里呢？我跟業(yè)內(nèi)同行交流后，發(fā)現(xiàn)大家不約而同的指向了同一個(gè)結(jié)論：那就是龐大的存量資產(chǎn)市場(chǎng)。

為什么這樣說(shuō)呢？我們?cè)賮?lái)看下面一組數(shù)據(jù)。

前段時(shí)間，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷做出了一個(gè)深刻判斷，那就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)屬于股權(quán)紅利時(shí)代。

李迅雷在文章中提到，2021年底，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)總額已經(jīng)達(dá)到了308.3萬(wàn)億元。而根據(jù)正略咨詢(xún)的一個(gè)研究報(bào)告顯示，多數(shù)地方國(guó)企、央企和非金融類(lèi)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率都還低于市場(chǎng)化投資人的期望收益率。

如果通過(guò)提質(zhì)增效，讓300多萬(wàn)億元的國(guó)企總資產(chǎn)的回報(bào)率提高一個(gè)百分點(diǎn)，每年則就有3萬(wàn)多億元收益增加，這在很大程度上可以彌補(bǔ)土地財(cái)政消減帶來(lái)的收入缺口，所以地方政府對(duì)盤(pán)活股權(quán)財(cái)政的訴求更加強(qiáng)烈。

而它的實(shí)現(xiàn)路徑則是：通過(guò)引入各類(lèi)社會(huì)資本、民間資本以及產(chǎn)業(yè)資本，不斷做大國(guó)有資產(chǎn)這塊“蛋糕”，提高優(yōu)質(zhì)國(guó)有資產(chǎn)的投資回報(bào)率，以此形成“資金投入-蛋糕做大-資金回報(bào)-資金再投入”的良性循環(huán)。

所以，按照資產(chǎn)價(jià)值提升的要求來(lái)看，未來(lái)幾年地產(chǎn)業(yè)的稀缺資源就是各類(lèi)能帶來(lái)運(yùn)營(yíng)價(jià)值溢價(jià)的團(tuán)隊(duì)。這類(lèi)團(tuán)隊(duì)眼下的使命并不是帶來(lái)更多的增量?jī)r(jià)值，而是把數(shù)以萬(wàn)億級(jí)的“沉睡著”的存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率提升起來(lái)，實(shí)現(xiàn)新的財(cái)富創(chuàng)造。

從這個(gè)角度看，各類(lèi)有經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)管理公司，就是當(dāng)前市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。這種公司往往具備綜合的商業(yè)管理和物業(yè)管理能力，他們能夠全方面管控項(xiàng)目，通過(guò)成體系又有創(chuàng)意的經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的增值。

下面我就以?xún)蓚€(gè)龍湖商業(yè)的案例，來(lái)看看這種模式操作的細(xì)節(jié)全貌。

我發(fā)現(xiàn)龍湖商業(yè)早在2021年就已洞察時(shí)局，快速轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)“輕重并舉”的戰(zhàn)略，并且2021~2023年間，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的占比就明顯提升。而到了2023年，全年新增運(yùn)營(yíng)12座商場(chǎng)中，5個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，有7個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。這種“輕重并舉”的背后，一方面是提升了自身盈利能力，同時(shí)也是在利用他們的優(yōu)勢(shì)，把合作伙伴的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了高效提升。

接下來(lái)，我們來(lái)看他們具體是怎么做的。

云廊天街煥新提升 從辦公商業(yè)到“城市光谷休憩場(chǎng)”

在上海從高速去江浙一帶，很多人都會(huì)在出城的G60高架上看到這樣一個(gè)項(xiàng)目：它連綿起伏，數(shù)棟辦公大樓被一條架在空中的云朵飄帶聯(lián)系起來(lái)，優(yōu)美而壯觀，極為醒目，它就是龍湖上海云廊天街。

龍湖上海云廊天街夜景 來(lái)源：龍湖商業(yè)

其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目的打造有一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)地理意義：那就是長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊。這條走廊包括了上海、嘉興、杭州、金華、蘇州、湖州、宣城、蕪湖、合肥等9個(gè)城市，覆蓋面積約7.62萬(wàn)平方公里，這些沿線(xiàn)城市的城鎮(zhèn)化水平和經(jīng)濟(jì)活力在國(guó)內(nèi)都屬于前列。

在這樣的背景下，上海臨港松江科技城就承擔(dān)起建設(shè)科創(chuàng)走廊的排頭項(xiàng)目的任務(wù)，項(xiàng)目也隨之應(yīng)運(yùn)而生。這是一座集商務(wù)辦公、五星級(jí)酒店、美食餐飲、休閑娛樂(lè)及生活配套為一體的城市產(chǎn)業(yè)綜合體，總體量86萬(wàn)平方米，總長(zhǎng)度超過(guò)1.5公里，由23棟高層商務(wù)辦公建筑群組成，其中商業(yè)建筑面積11.2萬(wàn)平方米。

2023年8月1日龍湖商業(yè)與上海臨港松江科技城正式合作簽署，9月28日龍湖上海云廊天街項(xiàng)目官宣掛牌。這是自龍湖商業(yè)與上海臨港松江科技城達(dá)成管理合作協(xié)議后的又一全新節(jié)點(diǎn)，意味著龍湖商業(yè)與上海G60科創(chuàng)云廊商業(yè)的合作正式開(kāi)始。

龍湖商業(yè)進(jìn)駐之后，做了怎樣的價(jià)值提升工作呢？我通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，充分了解了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的一些細(xì)節(jié)。我來(lái)把調(diào)研結(jié)果總結(jié)如下：

龍湖上海云廊天街內(nèi)景 來(lái)源：龍湖商業(yè)

1、定位升級(jí)——從傳統(tǒng)辦公配套變成“城市光谷休憩場(chǎng)”

對(duì)于建設(shè)早期的云廊天街來(lái)看，滿(mǎn)足這里未來(lái)數(shù)萬(wàn)辦公人群的基本商務(wù)需求是第一位的，所以之前的業(yè)態(tài)規(guī)劃還是以配套辦公的餐飲為主。

但從中長(zhǎng)期來(lái)看，這里商業(yè)的獨(dú)特性和唯一性，不僅體現(xiàn)在它能滿(mǎn)足基礎(chǔ)的辦公需求上，更重要的是這里的規(guī)模體量、巨大的網(wǎng)格型天幕和優(yōu)雅綿長(zhǎng)的街區(qū)，它具備了很好的微度假功能。到了風(fēng)和日麗的季節(jié)，這里通風(fēng)、舒爽，周邊很多居民都來(lái)此納涼、游玩。

所以龍湖商業(yè)進(jìn)場(chǎng)之后，看中了這樣的一個(gè)特點(diǎn)，首先做的是定位的擴(kuò)展和提升。

龍湖上海云廊天街日景 來(lái)源：龍湖商業(yè)

定位的第一步，就是擴(kuò)大了客群的范圍。

龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)的視角聚焦在這個(gè)項(xiàng)目獨(dú)特的形態(tài)和成規(guī)模的影響力，怎么把它打造出獨(dú)特性和唯一性，是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。于是他們發(fā)現(xiàn)，相比普通的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)，這里的商業(yè)街區(qū)的超長(zhǎng)尺度、空間的舒適度和巨資投入打造的夜晚天幕的特色，就是最重要的核心吸引物。

因此，他們把這里定位從之前的臨港松江科技城的辦公人群擴(kuò)展到了周邊社區(qū)居民的休閑消費(fèi)人群和全上海市民的周末休閑消費(fèi)市場(chǎng)。當(dāng)目標(biāo)客戶(hù)人群從數(shù)萬(wàn)人的辦公人群擴(kuò)展至全上海家庭的居住人群之后，整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)特色也將隨之改變。

龍湖上海云廊天街夜景 來(lái)源：龍湖商業(yè)

2、空間場(chǎng)景升級(jí)

場(chǎng)景是反映項(xiàng)目定位特質(zhì)的最直觀體驗(yàn)。未來(lái)隨著項(xiàng)目二期的建成入市，一條長(zhǎng)達(dá)1.5公里長(zhǎng)的景觀型商街，再結(jié)合高雅辦公空間的綜合長(zhǎng)廊將整體呈現(xiàn)。在這樣的光谷云廊間Citywalk，在全上海都是絕無(wú)僅有的體驗(yàn)。

同時(shí)，配套于整個(gè)街區(qū)規(guī)模和長(zhǎng)度的提升，項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)將穿插各類(lèi)生態(tài)綠化主題，在長(zhǎng)街上配合休憩座椅、藝術(shù)裝置和美妙的燈光氛圍，這種游逛型景觀長(zhǎng)街的整體形象將成為Citywalk時(shí)代上海的新文娛地標(biāo)。

龍湖上海云廊天街二期效果示意 來(lái)源：龍湖商業(yè)

3、業(yè)態(tài)品牌擴(kuò)展和提升

定位和場(chǎng)景升級(jí)之后，龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)的下一步策略就是業(yè)態(tài)的提升。他們的工作任務(wù)就是把項(xiàng)目之前單純配合辦公人群的餐飲業(yè)態(tài)，逐步完善和升級(jí)，開(kāi)始往休閑類(lèi)業(yè)態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

具體的業(yè)態(tài)升級(jí)思路就是聚焦于客戶(hù)的內(nèi)在與外在的多元需求。首先，在外在方面，基礎(chǔ)的吃、穿品牌的豐富擴(kuò)充是第一位的，吃得好，穿得美，用得舒心，配合在業(yè)態(tài)層面上，就是拓展了精品女裝、品牌會(huì)員概念店和各類(lèi)美食餐飲店鋪。

除了外在的基本需求，他們更關(guān)心激發(fā)消費(fèi)者的內(nèi)心需求。一條舒適的景觀長(zhǎng)街，還可以提供給大家一種焦慮環(huán)境之下的身心放松的空間。所以穿插于長(zhǎng)街之中，就有各類(lèi)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)空間、休閑娛樂(lè)空間、精神療愈場(chǎng)地和各類(lèi)社交互動(dòng)的內(nèi)容活動(dòng)。在未來(lái)，這些業(yè)態(tài)內(nèi)容的整體植入，將成為項(xiàng)目的“精氣神”。

而上述這些業(yè)態(tài)和內(nèi)容的落地，都將是龍湖商業(yè)優(yōu)秀的資產(chǎn)管理能力的綜合體現(xiàn)。

龍湖上海云廊天街日景 來(lái)源：龍湖商業(yè)

4、綜合管理的規(guī)范完善

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的綜合管理工作是一個(gè)系統(tǒng)，它復(fù)雜和瑣碎。它需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)兢兢業(yè)業(yè)、持之以恒的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

在綜合經(jīng)營(yíng)管理方面，龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)之后，對(duì)一些細(xì)節(jié)政策也進(jìn)行了調(diào)整。由于項(xiàng)目之前屬于養(yǎng)商期，免租的商家比較多，招商定位不夠精準(zhǔn)，整體出租率也未達(dá)到理想水平。

他們進(jìn)場(chǎng)后，隨著一批新品牌的招商落地，項(xiàng)目一期的商業(yè)整體出租率增長(zhǎng)到97%。同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的龍湖也對(duì)一期品牌級(jí)次進(jìn)行了微調(diào)，并對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)廣告位進(jìn)行了合理定價(jià)，這樣一年的場(chǎng)地費(fèi)收入也提升起來(lái)。于此同時(shí)，未來(lái)隨著龍湖物業(yè)（龍湖創(chuàng)智生活）的統(tǒng)一入駐，包括停車(chē)、運(yùn)營(yíng)節(jié)能、物業(yè)管理等綜合管理水平也將與商業(yè)管理同一協(xié)調(diào)。

從龍湖商業(yè)入駐后的初步結(jié)果來(lái)看，僅入駐半年多時(shí)間，隨著一些品牌免租期的到期和項(xiàng)目整體出租率的提升，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金收入將提升20%。

在訪(fǎng)談中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)也很有信心的告訴我：未來(lái)隨著第一批店鋪?zhàn)饧s的到期和優(yōu)化調(diào)整，項(xiàng)目二期商業(yè)的開(kāi)街，以及周邊12號(hào)線(xiàn)地鐵站的開(kāi)通，五星級(jí)酒店的投入使用，整體寫(xiě)字樓的使用率的提高和周邊被高架切割的道路大交通的不斷完善，項(xiàng)目整體的租金收入將有翻倍的增長(zhǎng)。

從這點(diǎn)來(lái)看，一個(gè)項(xiàng)目，在高水平商業(yè)管理和物業(yè)管理公司入駐后，可將前期投資數(shù)十億級(jí)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入大幅提升，充沛的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流緩解了資產(chǎn)壓力，也填補(bǔ)了區(qū)域客群的市場(chǎng)需求，這就是一種多贏。

江灣里MEET 678制造未來(lái)感“年輕力”非標(biāo)商業(yè)

這個(gè)案例更有意思。

國(guó)內(nèi)還有一批有特色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。他們內(nèi)部入駐的企業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁，集團(tuán)公司員工數(shù)量眾多，無(wú)論是跨國(guó)外企、制造業(yè)企業(yè)還是服務(wù)業(yè)大廠(chǎng)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套環(huán)境決定了他們及其配套上下游企業(yè)的滿(mǎn)意度和吸引力。

江灣里MEET678項(xiàng)目就是這樣的一個(gè)案例。

這個(gè)項(xiàng)目位于新興產(chǎn)業(yè)氛圍濃郁的五角場(chǎng)區(qū)域，這里有著上海最著名的大學(xué)區(qū)，包括復(fù)旦、同濟(jì)和上財(cái)多所優(yōu)質(zhì)高校學(xué)子云集于此，同時(shí)這個(gè)區(qū)域也是上海互聯(lián)網(wǎng)新興企業(yè)的聚集區(qū)域，抖音集團(tuán)的園區(qū)也坐落于此。

園區(qū)建筑立面；來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

所以，面對(duì)這樣的一個(gè)有著澎湃的創(chuàng)新力、年輕力和購(gòu)買(mǎi)力的市場(chǎng)客群，如何為他們打造出氣質(zhì)獨(dú)特、創(chuàng)意力爆棚的配套商業(yè)環(huán)境，就是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。

在這場(chǎng)激烈的商業(yè)管理公司的競(jìng)標(biāo)中，龍湖商業(yè)拿下了項(xiàng)目的代經(jīng)營(yíng)權(quán)。雖然此前市場(chǎng)都認(rèn)為，龍湖在購(gòu)物中心領(lǐng)域有著強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)實(shí)力和品牌儲(chǔ)備，但面對(duì)一個(gè)全新的“非標(biāo)”商業(yè)物業(yè)，龍湖能否做到呢？

我?guī)е@個(gè)疑問(wèn)，也對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了走訪(fǎng)調(diào)研，結(jié)果他們的創(chuàng)新力讓我大吃一驚！

首先，我們先看項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)客群環(huán)境。

新江灣商圈作為五角場(chǎng)的拓展區(qū)域，這里落地了很多“大廠(chǎng)”。項(xiàng)目周邊不僅有著抖音集團(tuán)上萬(wàn)名“同學(xué)”的消費(fèi)支持，旁邊還有B站、IBM、耐克、甲骨文、上海家化等國(guó)際大公司和大廠(chǎng)的入駐，可謂是獨(dú)占了上海最優(yōu)質(zhì)的辦公消費(fèi)市場(chǎng)群體。

江灣里MEET678區(qū)位分析；來(lái)源：龍湖商業(yè)

而江灣里MEET678項(xiàng)目是由三棟寫(xiě)字樓底商及一棟獨(dú)棟商業(yè)體組合而成，形成了盒子+街區(qū)的“X型”特色形態(tài)商業(yè)，體量達(dá)到2.2萬(wàn)平方米。從建筑實(shí)地的品質(zhì)來(lái)看，作為國(guó)內(nèi)頭部大廠(chǎng)的總部，這里的建筑立面時(shí)尚、挺拔而又有品質(zhì)，造價(jià)不菲。

江灣里MEET678建筑立面；來(lái)源：龍湖商業(yè)

所以，面對(duì)這樣優(yōu)質(zhì)的物業(yè)條件，還有優(yōu)質(zhì)的客群市場(chǎng)，這樣項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求就不再是一個(gè)普通的招商要求，整個(gè)商業(yè)的特色、業(yè)態(tài)都需要打造出有創(chuàng)新型引領(lǐng)性的非標(biāo)商業(yè)產(chǎn)品。

我在訪(fǎng)談中也在想，如果我們有機(jī)會(huì)拿到這樣的物業(yè)，我們應(yīng)該如何做呢？我們來(lái)看龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)的操盤(pán)步驟。

龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)的第一步，就是為項(xiàng)目創(chuàng)建全新的主題定位。

要知道，項(xiàng)目周邊所輻射的抖音集團(tuán)等各大公司，都是以年輕人為主力的最具創(chuàng)造力的大廠(chǎng)。他們作為線(xiàn)上商業(yè)的一線(xiàn)大廠(chǎng)，以科技和平臺(tái)運(yùn)營(yíng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

所以，龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)調(diào)研，總結(jié)出這樣的一群年輕人群，他們所需要的場(chǎng)域空間就有三個(gè)主要特點(diǎn)，那就是這里的商業(yè)需要具備“分享”功能，要有這類(lèi)年輕人非常喜歡的“社群”屬性和代表未來(lái)年輕力的“沉浸感”。

江灣里MEET678客群定位；來(lái)源：龍湖商業(yè)

有了這樣的客群定位之后，在整個(gè)項(xiàng)目的場(chǎng)景營(yíng)造層面上，該有的主題方向其實(shí)基本就有了——那就是“年輕力的X街口”。

所以根據(jù)對(duì)消費(fèi)者的洞察，他們把這個(gè)街區(qū)的定位成為“未來(lái)學(xué)院”這個(gè)場(chǎng)景主題。他們希望這里松弛感的商業(yè)氛圍和充滿(mǎn)未來(lái)感的場(chǎng)景營(yíng)造，是吸引周邊年輕人匯聚于此的重要理由。

伴隨著這樣的場(chǎng)景定位，他們又將四棟樓宇圍合而成的中心區(qū)域命名為“超級(jí)能量廣場(chǎng)”，設(shè)置兼具潮流感與科技感的“抖音天眼”藝術(shù)裝置，在項(xiàng)目三個(gè)入口處加入能量魔方、靈境階梯、傳送門(mén)等裝置。

所以，當(dāng)我在考察項(xiàng)目的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)這里除了高品質(zhì)的建筑立面之外，滿(mǎn)滿(mǎn)的未來(lái)科技沉浸感的氛圍，是這里留給我最深的印象。

江灣里MEET678主題裝置；來(lái)源：龍湖商業(yè)

環(huán)境氛圍對(duì)了，“人”才會(huì)來(lái)，這是所有非標(biāo)商業(yè)成功的前置條件。

第二步，構(gòu)建品牌首店和概念店集群。

獨(dú)特的氣場(chǎng)之后，是特色的內(nèi)容支撐。而考驗(yàn)一個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)最核心的能力就是能否在一個(gè)項(xiàng)目上，引入足夠多的高水平、優(yōu)質(zhì)的首店，這樣才能充實(shí)這樣的商業(yè)氣場(chǎng)。

作為招商的重點(diǎn)工作，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)深知作為上海這個(gè)中國(guó)商業(yè)創(chuàng)新最大的試驗(yàn)場(chǎng)，各種有特色的主理人店鋪往往集中在特色商業(yè)消費(fèi)的“梧桐區(qū)”。愚園路、安福路、淮海路、五原路、威海路、巨鹿路、長(zhǎng)樂(lè)路、烏魯木齊路等等，這些早年租界地帶里上百年來(lái)孕育的優(yōu)雅迷人的文化情調(diào)，是培育新型商業(yè)品牌最佳的土壤。

所以，整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提前大半年深入到這些區(qū)域內(nèi)，與那些氣質(zhì)獨(dú)特、創(chuàng)意力爆棚的品牌主理人們深入溝通，建立出一種信任感，他們希望成群的引進(jìn)這批上海最先鋒時(shí)尚的商業(yè)品牌店鋪。

結(jié)果功夫不負(fù)有心人，等到2023年底項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的時(shí)候，江灣里MEET678項(xiàng)目就有了近75%首店品牌，這樣一批優(yōu)質(zhì)的主理人品牌扎堆入駐，一下刷新了整個(gè)五角場(chǎng)區(qū)域的品牌能級(jí)和創(chuàng)新力，一股濃濃的松弛感的氛圍在這里騰空升起。

其中包括alimentari旗下品牌意式餐廳Issimo by Alimentari全國(guó)首店、燒肉居酒屋ALAIA全國(guó)首店、佰草果BAICAOGUO Bistro全國(guó)首店、臺(tái)式居酒屋虎刈新概念全國(guó)首店、創(chuàng)意川菜一川二水全國(guó)首店、融合西餐HKG高端花園牛排餐廳全國(guó)首店；“戶(hù)外+咖啡潮牌”AOKKA露營(yíng)咖啡社交華東首店；炙柒Sekinana Premium新概念上海首店、辭瓊新形象上海旗艦店首店；Todos los dias楊浦首店、LOKAL楊浦首店、LOS PACOS楊浦首店、PAPITO楊浦首店等特色品牌首店。既有知名連鎖品牌帶來(lái)新概念定制店，也有首次進(jìn)入楊浦的調(diào)性網(wǎng)紅品牌。

江灣里MEET678特色店鋪；來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

在這里，我看到有蘭巴赫、海森堡等知名餐飲集團(tuán)的全新品牌，而喜茶高級(jí)定制店、樂(lè)樂(lè)茶定制店、裕蓮茶樓概念店、DRUNK BAKER全品類(lèi)旗艦店、M STAND戶(hù)外概念店、星聚會(huì)森林劇場(chǎng)店定制店、7-11定制店、JolieJolie定制店、FOODBOWL定制店等特色定制概念門(mén)店；虎刈、Golang by Boardroom、超點(diǎn)、KOI等餐飲品牌全新概念店。

江灣里MEET678店鋪內(nèi)景；來(lái)源：龍湖商業(yè)

龍湖商業(yè)在江灣里MEET678項(xiàng)目上的招商和經(jīng)營(yíng)的成功，讓我看到了一個(gè)穩(wěn)扎穩(wěn)打的成熟商管品牌的老道的創(chuàng)新力。他們的年輕團(tuán)隊(duì)在集團(tuán)既有的管理框架下，通過(guò)敏銳的洞察，捕捉到了市場(chǎng)的新需求，把對(duì)的品牌招商到了對(duì)的位置上，形成了上海非標(biāo)商業(yè)的一個(gè)新典型樣本。

總結(jié)

通過(guò)上面兩個(gè)案例的分析，我們可以看到，在未來(lái)以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的時(shí)代，市場(chǎng)上有大量的資產(chǎn)需要尋找合適的“經(jīng)營(yíng)者”或者是“合伙人”。他們尋尋覓覓，旨在找到最適合他們的“管家”。

但從我了解的各地國(guó)資平臺(tái)和其他行業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，存在巨大的信息不對(duì)稱(chēng)。因?yàn)楦鞯氐膰?guó)資平臺(tái)往往統(tǒng)籌管轄了大量的資產(chǎn)，包括能源、交通、基建、物流、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)甚至文旅等多個(gè)行業(yè)。這樣復(fù)雜而龐大的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壓力，讓很多非專(zhuān)業(yè)的國(guó)資企業(yè)掌舵人們“食不能寐，夜不能寢”，他們都在積極尋找最適合他們的那支專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。

對(duì)于這些資產(chǎn)的所有者，他們需要看到的是成功的案例、豐富的經(jīng)驗(yàn)、齊整的團(tuán)隊(duì)，完善的方案，并且對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)，要有著最合適的經(jīng)營(yíng)策略。而能通過(guò)這樣嚴(yán)格的審查的團(tuán)隊(duì)，往往聚集于一些成熟的資產(chǎn)管理公司內(nèi)部。

只有當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值達(dá)到了資本市場(chǎng)認(rèn)可的資本化率之后，資產(chǎn)沉淀的問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。大量的資產(chǎn)就會(huì)流動(dòng)起來(lái)，在“資產(chǎn)荒”的資本市場(chǎng)成為備受投資人追捧的香餑餑，經(jīng)濟(jì)之血脈循環(huán)起來(lái)之后，財(cái)富才會(huì)被繼續(xù)創(chuàng)造。

未來(lái)三年，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)就是兩個(gè)“關(guān)鍵先生”：一個(gè)是大量的存量商業(yè)，另一個(gè)是商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。

所以說(shuō)，“羅馬城”的建設(shè)可以迅速，但“羅馬城”的運(yùn)營(yíng)可非一日之功。沒(méi)有良好運(yùn)營(yíng)的城邦一定會(huì)瓦解。而一支具備優(yōu)秀的企業(yè)文化、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、高超的經(jīng)營(yíng)能力的團(tuán)隊(duì)，卻是可遇不可求的，他們可以幫助這座城穿越周期，抵御風(fēng)險(xiǎn)，到達(dá)一個(gè)新的境界。

而他們，就是當(dāng)下時(shí)代最稀缺的資源。