房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，一直是社會關(guān)注的熱點話題。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，全國房地產(chǎn)行業(yè)增加值一直穩(wěn)定在當年GDP增加值的6%左右。2017年，全國商品房銷售面積較2016年增加了7.7%；各級政府也頻繁出臺各類政策，但房價卻似乎一直有增無減，甚至越限越漲。2017年10月，“十九大”提出：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位……讓全體人民住有所居。此后，在十九大的精神指導(dǎo)下，一線城市房價有所降溫，而二三線城市的房價卻仍然保持增長態(tài)勢。

二手房行業(yè)現(xiàn)狀

二手房市場相較于新房市場在很長一段時間中處于輔助地位。然而，近幾年來，政府通過采取土地管控、限購、限價等政策對新房市場進行調(diào)節(jié)，導(dǎo)致新房供應(yīng)量放緩、具備購房資格人數(shù)下降；而房地產(chǎn)商也存在捂盤、捆綁銷售等行為。在這樣的情況下，大眾的視線開始逐漸向二手房市場轉(zhuǎn)移。2017年數(shù)據(jù)顯示，二手房市場地位已有大幅提高。就城市來看，一線城市現(xiàn)已邁入二手房時代，二手房房價已超過新房；大部分二線城市的二手房銷量超越新房；三四線城市二手房數(shù)量也有顯著提高。未來，隨著我國城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提高，我國的房地產(chǎn)市場也將慢慢轉(zhuǎn)入存量二手房市場。

濟南、青島兩城市對比

在全國眾多省份中，山東省在全國經(jīng)濟格局中占有重要位置。這個位于東部沿海的經(jīng)濟大省、人口大省，其2017年的GDP位列全國第三，達到了7.2萬億元。因此研究山東省房價政策以及房價走勢對了解全國二手房市場現(xiàn)狀有重要參考價值。為此，我們選取了山東省內(nèi)兩個副省級城市，濟南和青島，作為研究對象。在2017年，青島占據(jù)了山東省房價第一、GDP第一的位置；濟南則名列山東房價第二、GDP全省第三。

從房市政策來說，自2016年濟南重啟限購政策之后，2017年濟南樓市調(diào)控政策進一步推進。先是4月19日發(fā)布最嚴限購令，首付提高到60%，同時規(guī)定，商貸最長年限縮短至25年、購買的新房及二手房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。在2017年6月，濟南又進一步調(diào)整土地政策，在土地出讓競拍環(huán)節(jié)設(shè)定最高限價，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性競價，控制溢價率。在2017年8月收緊房地產(chǎn)信貸政策，提高貸款利率。

青島市自2017年3月份開始提高二套房貸款首付比例，并規(guī)定多套房不提供貸款；2017年4月對房產(chǎn)可交易的時間做出了限制；5月份提出政府需要對商品房進行房價指導(dǎo)，對于不接受指導(dǎo)的項目暫停發(fā)放預(yù)售證；6月份進一步收緊信貸政策，調(diào)高房貸利率。整體來說，青島市通過發(fā)布一系列限購、限貸、限售、限價以及控制信貸的多項政策，大力調(diào)控房地產(chǎn)市場。

濟青兩市房價表現(xiàn)

為了研究濟南青島兩城市的房價變動趨勢，本案例爬取了2017年4月至2018年3月期間，某二手房網(wǎng)站每日掛售的房源價格，并將每日價格的中位數(shù)作為該日房價。

1日均價格分析

下圖給出了兩城市二手房價格走勢圖?？梢钥吹剑鄭u二手房價格始終高于濟南。青島二手房價格在2017年7月到2018年2月處于低谷，而在2018年1月中旬往后，其二手房價在波動當中增長；濟南的二手房價格則一直保持相對穩(wěn)定增長的態(tài)勢。在對兩城市二手房價格近一年走勢有所了解之后，我們再結(jié)合兩城市的樓市政策進行解讀。

首先來看青島，2017年6月1日，青島市范圍內(nèi)多家銀行上調(diào)房貸利率，房價開始下跌。而后，政策的實施逐漸見效，致使其房價一直保持穩(wěn)定。而進入到2018年，青島未再有新的政策出臺，且距離上一次政策出臺相隔了較長時間，房價開始重新波動性增長。

再來看濟南市，2016年濟南出臺較為嚴格的限購政策后，其房價保持穩(wěn)定并小有增長；2017年8月，濟南上調(diào)了房貸利率，房價增長進一步放緩，其增速基本與濟南城市GDP增速相同。

2周均價格分析

周均價是對日均價進行平滑處理，比日均價更能反映出各市二手房價的變化趨勢。周均房價與日均房價的走勢基本相同，但相比日均房價波動較小。下圖展示了濟南和青島周均房價的變化趨勢。結(jié)合兩市的政策情況可以看出，當政府出臺有力政策時，樓市房價會給予反饋。具體來說：（1）當青島落實價格指導(dǎo)政策之后，房價有明顯降低；（2）當濟南市提高房貸利率之后，房價增長也基本停止；（3）當限購、限貸、限價、限售等政策同時落實之后，兩城市房價都維持了相當一段時間的穩(wěn)定。

3月均房價分析

月均房價是在周均房價的基礎(chǔ)上進一步對于房價做平滑處理?？梢悦黠@看出，青島的房價呈現(xiàn)兩邊高中間低的態(tài)勢，其中最高的月份達到了近2.4萬元每平米。而濟南的房價在2017年5月至2017年10月呈現(xiàn)增長后，房價基本保持平穩(wěn)。

房價增長率分析

1周均房價增長速度

增長速度能夠更加明顯的反映不同城市的房價波動情況，這里我們分別計算了房價的周增長率和月增長率。增長率計算方法為：（當期指標-上期指標）/上期指標。下圖展示了濟南和青島兩城市的周增長率趨勢。可以看出，濟南周均房價的增長率相對較小，基本維持在正負2%之間，保持了相對正負均衡，說明濟南房價一直比較穩(wěn)定。而對于青島來說，其增長率明顯大于濟南，有些時段甚至出現(xiàn)6%和-6%的猛增和陡降。

2月均房價增長速度

對于月均房價增長率來說，可以看到，兩城市在10個月當中都有7個月的增長率為正。對于濟南來說，多數(shù)月份都為正增長；在增長率為負的月份當中，絕對值最大的負增長率也僅為-1%，體現(xiàn)出濟南房價的穩(wěn)步增長趨勢。而對于青島來說，其增長率前后變化劇烈，2017年6月的負增長率達到了-7%，而2018年1月的正增長率達到了6%，足見青島房價在這近一年當中波動之大。

總結(jié)

濟南早在2016年下半年就開始對房價進行調(diào)控，在2017和2018年更是出臺了一系列措施使得房價相對穩(wěn)定。而青島從2017年第二季度才開始大力進行房市調(diào)控，房價的波動則相對劇烈?？紤]到青島的發(fā)展水平和其臨海的宜居性，青島房價也一直高于濟南。

結(jié)合濟青兩市不同時間跨度的房價走勢以及政策實施的時間表，可以看出：

① 政府政策、經(jīng)濟環(huán)境等對于房價的影響能夠一定程度上體現(xiàn)在二手房價的走勢中；

② 房市調(diào)控政策會對房價造成一定程度的影響，不同政策造成影響的反饋時間、影響大小均有不同；

③ 房市政策雖然能在一段時間內(nèi)影響房價，但一個地區(qū)房價的高低，更重要的還是和地區(qū)的發(fā)展程度緊密相關(guān)。